五星級飯店、黃金地段商辦大樓、超人氣購物中心…,只要花1萬多元,就有機會入主這些頂級房產當房東。專家提出5項指標,教你檢視國內REITs的投資價值,安心穩收3%利息。

穩定配息和不動產,一向是國人偏愛的投資方式,REITs正好兼具這雙重特性。目前國內共有7檔REITs(不動產投資信託基金),投資標的物以商辦大樓與零售商場為主,在評估REITs的投資價值時,中華信評企業評等部協理董瑾建議投資人觀察5項指標,包括資產品質、資產組合多元性、租戶品質和分散程度、管理團隊能力和經驗,以及財務風險等。

「首先,資產品質主要是看地理位置、交通、建物內部狀態、對租戶的吸引力等,這部分可從過去的出租率來判斷。」董瑾指出,資產組合多元性則是標的物類型的分散,例如目前中華信評給予評等最高的新光一號,標的物有商辦、百貨公司、出租公寓等,分散性最高,現金流的穩定度也較高。

董瑾指出,樂富一號雖然分散投資辦公大樓和購物中心,但商場營運是租金加上抽成,租金收入也會隨店家業績消長而波動。國泰一號則是飯店比重占7成,近年來飯店業過度競爭,營運風險較高,「不過,國泰一號持有的中華大樓正在進行都更,未來可望提高配息能力。」

「如果單一租戶占比過高,一旦有承租戶退租,可能會出現空窗期,或是商場租給健身房,風險較高,可能在租約內中止營運。」董瑾解釋,租金收益來源的多樣化,可降低管理績效受單一租戶影響而劇烈波動的風險。

元大投信實質資產投資部認為,國內REITs標的物過於集中在商辦大樓或百貨商場,易受景氣循環影響。反觀國外REITs的投資標的較多元,例如養老和長照中心、風力發電廠等,若未來法規開放,可望進一步降低波動風險。