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2017.02.10 13:10

小英的社會宅將跳票? BOT案等嘸建商接手

文|游筱燕    攝影|董孟航    圖|總統府網站、台中市政府網站 

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總統蔡英文8年20萬戶的社會住宅政策緊鑼密鼓進行,各縣市積極響應(總統府提供)。
總統蔡英文8年20萬戶的社會住宅政策緊鑼密鼓進行,各縣市積極響應(總統府提供)。

為響應蔡英文總統8年20萬戶的社會住宅政策,台中市長林佳龍喊出「4年5千戶、8年1萬戶」,還創意發想全台第1個BOT社會宅,原訂去年底動工,卻歷經兩度流標,沒有建商有接手意願,該案是BOT社會宅是否能推動的觀察指標,也關係著小英總統的政見是否會跳票。

位在台中7期重劃區旁的「西屯區惠來厝段社會住宅BOT案」,是全台第1個以BOT方式推動的社會宅案,光土地的總市值就逾50億元,因位處精華,較具商業行為條件,台中市政府想藉此吸引民間參與,設定最低民間投資金額為11億元,給予53年特許年期(含興建3年、營運50年),興辦社會住宅300戶。

台中市社會住宅基地示意圖,市長林佳龍為響應中央政策,欲打造「4年5千戶、8年1萬戶」。(資料來源:台中市政府)
台中市社會住宅基地示意圖,市長林佳龍為響應中央政策,欲打造「4年5千戶、8年1萬戶」。(資料來源:台中市政府)

攤開「台中市西屯區惠來厝段社會住宅BOT案」簡報,林佳龍預備4年自建12處基地,民間參與案件含西屯區惠來厝段、北屯區太原段、東區練武段共3處基地,估計全數可供給5950戶社會住宅。目前,自建有兩處基地已動工,分別是豐原區安康段案第一期、大里區光正段案第一期。

其中,「台中市西屯區惠來厝段社會住宅BOT案」最具示範意味,尤其該案是BOT社宅先行者,將引導後續BOT方向。市府表示,業者可在附屬事業規定下興建旅館、商場、租賃權住宅,或是老人養生村等,投報率估計可達6%。但原預計去年標出去的基地,歷經兩次流標,打亂了市府計畫。

龍寶建設董事長張麗莉認為近年地租上漲,加上政府預設的投報率太過理想化等,讓業者未來經營的風險大增。
龍寶建設董事長張麗莉認為近年地租上漲,加上政府預設的投報率太過理想化等,讓業者未來經營的風險大增。

其實,回顧2016年4月的首場大型招商說明會,吸引台北和在地數十家知名建商、壽險業參與,一度將現場擠爆,包括上市櫃建商如國泰、太子、總太;以及品牌建商龍寶、寶輝、嘉磐、聚合發等,許多老闆都親自上陣,嘉磐建設董事長魏嘉銘還對記者說:「若能成功,將會三贏。」

眾業者當時紛紛表示有高度投資意願,但一位不具名建商私下透露說:「拿回規劃書細算後,發現市府預期太樂觀,一個店面的租金竟然估得比百貨專櫃還貴!投報率根本不準,且變數大、風險高,大家都縮手了!」。

一開始對此事率先表達意願的龍寶建設董事長張麗莉說:「政府請民間興建原是好事一樁,不僅可以解決房市不佳,諸多業者手上沒案可蓋的窘境,增加就業率;還能減少政府為此成立專營部門等所花人力、物力、時間的成本,只可惜缺乏完整配套和誘因。」

張麗莉舉例幾個現實問題,比如:政府規定社宅租金不能漲,但公告地價近年來不斷飆漲,業者的成本難以控制,遇到成本增加,到底漲租不漲租?

另一方面,他建議政府應為興建者與可買斷的社宅承購戶提供優惠貸款。好比政府可補貼建商0.5~1%貸款利率,甚至成立1、2千億的專款,為社宅貸款專用,就像當年的青年安心成家專戶一般,把資金導入正確的方向。而且該專戶若成功設置,全台BOT社會住宅興建施行起來將更順利。

位於台中市青海路與惠中路口的台中市惠來厝段社會住宅基地,外觀圍滿籬笆,等待願意參與BOT的興建商。
位於台中市青海路與惠中路口的台中市惠來厝段社會住宅基地,外觀圍滿籬笆,等待願意參與BOT的興建商。

台中市政府都市發展局住宅管理科指出,目前已積極探詢業者聲音,酌情修改第三次的招商計畫書,確定會「修正地租」,擬設6%天花板,讓該次漲幅最高只能比前次漲至6%為限;並且將「附屬事業比例拉高」,從原本的20%提高到30%,最快在二月底前公告,詳細的仍以公告為準。

亦有業者指出,縱使解決了前述問題,但是社會住宅未來50年的「管理智慧」也是難題。先是前期和政府的來回溝通就要耗上諸多心力,若以此成本計算,「自家案子都不知道可以蓋幾個了?」後續要是有人不付房租,建商若強制執行「趕出去」,是否也將造成社會觀感問題,「何必參與去惹一身腥呢?」

看來,林佳龍即使有創意,欲打造「全台第1個以BOT方式推動的社會宅案」,能否順利推行,讓業者埋單,在在考驗著林佳龍的智慧,與競選連任的能力。

首圖:總統蔡英文8年20萬戶的社會住宅政策緊鑼密鼓進行,各縣市積極響應。 (總統府提供)

更新時間|2017.02.10 13:11

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