理財
2018.03.01 22:03

【負二代房產翻身術】想賺房產錢 這一招一定要學起來

文|洪依婷    攝影|吳貞慧

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學會為房子估價,是投資房產的必做功課。
學會為房子估價,是投資房產的必做功課。

房產投資達人洪榮志,能在短短4年間賺進8位數財富,他究竟是怎麼做到的?趕快來看看他的賺錢訣竅。

「一定要懂得為房產估價。」洪榮志表示,若不懂得市場行情,實價登錄是一個參考依據。取得實價登錄的價格後,要進一步觀察房子的座落位置,假設在大馬路旁的標的物為100萬元,進到巷子內,可能打折變成90萬元,位於弄,價格再降至80萬元,「而那種隨時可以看到鄰居電視的4米巷,價格就要做更大的折扣。」

跟在洪榮志身邊學習已超過半年時間的Cindy就強調,洪榮志總是不厭其煩地灌輸評估房子價值的方式,「像是透過公設比重及坪數,就可藉此判斷附屬停車位是平面或機械式,而停車位不同,房價也會不同,眉角很多。」

洪榮志的這身精準估價實力,歸功於他過去實體房產投資的經驗。他強調想要在房產領域賺到錢,無疑要先有一筆自有資金,「提升自己的價值很重要。因為有還款能力,銀行才願意進行貸款作業。」而他過往是倉儲貨運公司負責人,鞏固了信用價值,「我很幸運!」

成功貸款後,洪榮志有一項堅持,那就是不使用寬限期,「以100萬元為例,假設20年貸款,利率2%,每月利息為1,667元,若是本利攤還,則變成5,051元,足足是3倍有餘,如果使用寬限期,萬一寬限期結束,房子尚未售出,沒錢繳付怎麼辦?」洪榮志算的精準,也因此他一向只選擇本利攤還,不做超出能力範圍的借貸。

而想要找到好的房地產標的,人脈是關鍵。攤開洪榮志過去的資歷來看,他擔任過房屋仲介、土開業務、代銷等職務,用投入相關工作的時間換取實戰經歷,因而擁有不少人脈。他強調,投資房地產如果能盡量接觸到源頭最有利,像他有一次拿到的標的物是直接從代書而來,房價便宜很多,「剛好屋主跟代書熟就介紹給我。」像是中樂透般,洪榮志滿懷感激。

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最後洪榮志強調,投資房地產與自住客最大的差別在於短線操作,只要有賺頭,不用考慮賺多少,先落袋為安就對了。面對投資用的房子,洪榮志並不實際看房,他笑說,怕自己愛上它,捨不得讓人砍價,影響出脫時間。

房子如何估價?
  1. 參考「實價登錄」,先有初步掌握。
  2. 觀察地理位置:以市中心為例,若大馬路旁,交通便利的房子為100萬元,進到巷子,價格即打折成90萬元,位於弄,價格再低成為80萬元;若房子與房子間距近,如4米巷,更是大打折扣。
  3. 肉眼實地目測:觀察房子周邊設施,例如電塔、葬儀社、公廟等,房價最容易受影響。
  4. 樓層不同,價格也不同:以5樓公寓來看,4樓最不值錢,因為樓層高,又不能像5樓一樣能使用頂樓;3樓價最好,而2樓因為處在管線轉折處,因此價格又比3樓差。1樓最貴,就算在巷弄裡,價格也至少是3樓的1.2倍。因此論單價:1樓>3樓>2樓>5樓>4樓

更新時間|2018.02.28 07:37

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