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2018.10.12 22:59

【理財最前線】推案量激增 大台北重劃區3招撿便宜

文|黃士庭    攝影|王均峰 林育緯 楊彩成 陳俊銘 鄒保祥 董孟航

房市景氣下滑,重劃區供給量體大增,掀起房價割喉戰,許多民眾見到馬路邊「重口味」的建案廣告,心動展開看屋行動。不過,即使重劃區價格相對便宜,但買房是人生大事,金額動輒上千萬元,要如何選對具有發展前景的區域,並談到漂亮滿意的價錢,得好好下工夫。

「相對舊市區,重劃區的空間規劃寬敞,有大綠地、人行步道,方便長輩跟小朋友散步,而且廣告一直說新屋比中古屋還便宜,所以過來看看。」觀察重劃區2年的首購族唐小姐,在新北市江翠重劃區某接待中心,與記者聊看屋想法。 另一位長年居住板橋的陳先生則說,近來想換大坪數房子,又不想遠離習慣的板橋生活圈,因此選擇來鄰近的重劃區參觀。

 

單價較低 年輕族群愛

9月初,記者假日走訪大台北數個知名重劃區的接待中心,如板橋的江翠PARK、新店的波爾多、三重的寶石上誠等,看屋客絡繹不絕,與外界想像的房市低迷大不同,原來重劃區案件激增,為消化建案,廣告詞一個比一個重口味,如「超值全裝修」「你換屋我繳息」「2萬低月付、3房輕鬆住」等。

許多建商為了刺激民眾買房意願,廣告口味越來越重。
許多建商為了刺激民眾買房意願,廣告口味越來越重。

信義房屋板橋江翠店專案經理王大功表示,重劃區單價相對低,又是新屋,相當受30歲出頭的年輕族群青睞,且多為首購族,「雖然離舊市區或捷運站有一定路程,但年輕人多數有代步工具,不那麼在意。」不過他坦言,以江翠北側重劃區來說,接待中心雖然詢問的人多,但成交少,因為很多還在蓋,一般人喜歡看到實體屋再做決定。

業內人士分析,重劃區建案近年激增,主要在於市中心土地貴,建商又沒地可蓋,推出的案子總價不易壓低,因此紛紛往地價相對便宜的外圍拓展,加上當初政府給予建商容積獎勵,支持開發建設,導致供給量體大增,就連中南部的重劃區推案量也明顯增加,在供需失衡下,建商早已展開房價割喉戰,有意購屋的民眾,現在是不錯的切入點。

 

價差百萬 首重大環境

以江翠北側重劃區為例,2012年至2013年房市進入最高峰時,新板成交價每坪達9字頭,而被譽為第2個新板特區的江翠北側重劃區,外界預估房價有坐六望七的潛力。

業者透露,近年房市景氣雖下滑,但仍有不少民眾有購屋需求,支撐一定的買氣。
業者透露,近年房市景氣雖下滑,但仍有不少民眾有購屋需求,支撐一定的買氣。

未料房市反轉後,該重劃區價格大崩落。根據實價登錄資料顯示,江子翠捷運站周邊中古屋均價為每坪57.8萬元,而重劃區內新建案則落到45萬元上下,新屋賣的甚至比附近中古屋便宜2成,成為江翠重劃區一大特色。其他像是三重的二重疏洪道重劃區,早先市場普遍預估,若從土地價格回推,該區房價至少要賣在6字頭,如今成交均價卻只有4字頭。

重劃區建案具價格相對實惠、屋齡輕、居住環境寬敞等優勢,吸引預算有限的購屋民眾目光,不過,光是一個重劃區內就有好幾個建案,條件相似的房屋總價甚至相差上百萬元,議價空間也不盡相同,該掌握哪些資訊才能談到好價錢?

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議,購屋前善用房屋比價網等資訊,能大概看出行情與底價。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴建議,購屋前善用房屋比價網等資訊,能大概看出行情與底價。

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示,以大台北7個主要重劃區來說,每個區域的發展成熟度與地段不盡相同,買房前務必先看大環境,其次才是考量價格。

例如,江翠重劃區適合想要居住品質,又不想離板橋生活圈太遠、不希望花大錢買市區房的人;而龜山機捷A7站重劃區商圈未成形,適合喜歡價格便宜、不介意生活機能還不足,且願意等待市鎮發展者;土城推薦給想有交通生活機能,又負擔不起板橋及中永和的民眾;新店央北適合想鄰近台北市,並想擁有重大建設帶來增值潛力的民眾。

重劃區最大優勢在於價格相對便宜且屋齡輕,社區空間規劃寬敞。
重劃區最大優勢在於價格相對便宜且屋齡輕,社區空間規劃寬敞。

釐清想住的環境及買房動機後,接下來便是拿到好價格。「買房前簡單做一些功課,有時候一省就是好幾百萬元,CP值相當高。」陳傑鳴說。

以下針對重劃區整理出3招撿便宜法則。

 

第一招:以比價網探底

「這概念就像用Skyscanner(機票搜尋網)一樣,藉由觀察每個委賣人的售價,一眼就能看出行情與底價大概在哪。」陳傑鳴說,坊間有不少房屋比價平台及APP,民眾僅需輸入「案名」即可,有具體條件的購屋者,可進階輸入想要的樓層、坪數等,比價能更聚焦。以新店央北重劃區的代表案件波爾多為例,透過比價網站可清楚得知,約29坪的2房1車位,行情在1,400萬至1,500萬元之間。知道類似案件的最低價後,就能用最低價格與委賣人議價。

新北市林口知名建案國家1號院,不同委賣人的價差達300萬元,有意買屋的民眾一定要做功課。
新北市林口知名建案國家1號院,不同委賣人的價差達300萬元,有意買屋的民眾一定要做功課。

陳傑鳴分享之前碰到的情況說,林口知名案件國家1號院,類似條件的房屋,委賣價差竟達300萬元,「有時你跟出高價的委賣人議價老半天,最後便宜300萬元,以為賺到,其實只跟另一個委賣人出的價格一樣。因此事前探詢案件最低價很重要。」

雖然重劃區離市區有一小段距離,但不少有代步工具的年輕人並不在意。
雖然重劃區離市區有一小段距離,但不少有代步工具的年輕人並不在意。

 

第二招:視待售量談價

房價直接取決於市場供需,購屋者在議價前,可先上網查詢該社區或案件的「整體待售量」,這能有效反應出該社區目前的賣壓及屋主售屋的心態。陳傑鳴透露,有個簡單的判斷方式,社區的整體待售量如果超過社區總戶數5%以上,表示該社區賣壓較重,「賣壓重,等於好談價」。

整體待售量可細分成建商「待售」及投資客「轉售」,其中,重劃區多數都是預售屋,有不少投資客會先行卡位,因此購屋者可掌握交屋前1至2個月的時間點找房子,因為多數投資客並不想背負貸款壓力,屆時便會積極將房子出脫轉售,造成賣壓迅速升高,甚至願意認賠出場。

重劃區多數是預售屋,樣品屋與成屋有時會有些微差距,買賣時務必留意相關合約內容。
重劃區多數是預售屋,樣品屋與成屋有時會有些微差距,買賣時務必留意相關合約內容。

以新莊副都心重劃區的新富邑為例,總戶數311戶,轉售率達14.1%,根據9月中資料,該案件最高單價為每坪62.19萬元,但最新成交價卻是每坪36.94萬元,價差高達4成以上。整體來說,留意「待售量多」及「轉售率高」的社區,撿便宜的機會也會更大。

 

第三招:拿A案砍B案

住展雜誌企研室經理何世昌表示,重劃區的好處是規劃方正,且各個接待中心都相鄰不遠,因此購屋者最好在重劃區內「跑1圈」,拿同區A案的廣告來談B案的價格,專業一點還可以拿A案的建材表、格局、樓層位置,跟B案條件類似的房屋比較,這也是業界俗稱的「借刀殺人」。

重劃區內每個建案完工時間不同,先入住的民眾恐會受施工噪音影響。
重劃區內每個建案完工時間不同,先入住的民眾恐會受施工噪音影響。

另外,透過跟多家房仲或屋主交涉,互相比價,不但能了解行情,還能打聽當地業者對該區未來發展的看法,「買重劃區,其實是買一個未來。」何世昌舉例,A7推案量雖大,但目前還很空曠,雖然建商把未來生活機能的餅畫得很好,但工程會延宕多久、重大建設何時完工,都不易掌握,「就看購屋者買不買單這個未來,而要不要買單,多打探區域發展性是關鍵。」

民眾看屋時,建議多跑幾家接待中心,了解各個建案的行情與細節。
民眾看屋時,建議多跑幾家接待中心,了解各個建案的行情與細節。

缺點不少 需長期抗戰

確實,重劃區屬於新興的住宅型態,雖然有屋齡輕、街廓整齊等優點,但相對也可能有交通、生活機能不便等缺點,購屋前要多注意。

王大功指出,首要做好「長期抗戰」的準備,一個區域要發展成完善的生活機能圈,短則5年,長則10年以上。以淡海新市鎮為例,開發至今已20年,但商圈仍未完善,且輕軌捷運尚未完工,交通黑暗期還沒結束。

重劃區屬於新興住宅型態,重大建設及生活機能仍未完善,入住前要做好「長期抗戰」的準備。
重劃區屬於新興住宅型態,重大建設及生活機能仍未完善,入住前要做好「長期抗戰」的準備。

太早入住重劃區,也會因其他建案陸續施工,面臨「陣痛期」,例如江翠北側重劃區的江翠灣,預計最快今年底明年初可入住,不過其他區域還在打地基,除了噪音外,每天工程車進出會引起粉塵,而自家樓層也會不時聽到業者帶人看房的喧鬧聲,這些都需考量。

大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比
大台北7大重劃區建案 賣壓比一比

不論如何,世上沒有十全十美的房子,只有最適合自己的房子,買房前只要釐清需求,花點時間勤做功課,用理想價格買到喜歡的房子,絕對不是難事。

 

大台北7大重劃區 與周邊房價分析

大台北7大重劃區與周邊房價分析
大台北7大重劃區與周邊房價分析
  • 淡水
  • 淡海新市鎮重劃區20萬~40萬元
  • 淡海新市鎮堪稱大台北最親民的重劃區,由於推案量大,房價多在1~2字頭,與鄰近的北投區6字頭房價相比,吸引不少首購目光。隨著淡海輕軌年底完工、美麗華影城進駐後,區域機能將更為完善。
  • 三重
  • 二重疏洪道重劃區42.5萬~63萬元
  • 區內以「國太悅」每坪54萬元、「東煒欽品」每坪63萬元較高外,其餘開價多為4字頭,與鄰近的北市大同區建案開價每坪70萬~100萬元相比,每坪便宜30萬元以上。想緊臨北市捷運沿線而居的民眾,不妨往捷運先嗇宮站周邊搜尋。
  • 新莊
  • 副都心重劃區42萬~98萬元
  • 建案多以新成屋為主,過去高點時推案價每坪上看100萬元,近年隨房價修正,目前普遍開價在4~6字頭(最高價為遠雄95的每坪98萬元),甚至出現過3字頭破盤價,已與周邊「頭前重劃區」相仿,在未來政府機關與重大建設進駐完工下,長期投資價值浮現。
  • 龜山
  • 機捷A7站重劃區24.5萬~35萬元
  • 除了「遠雄新未來」每坪開價達35萬元,其餘銷售中建案開價多在2字頭。隨著合宜住宅完工,已陸續有商家進駐,與機能完備的A8站僅一站之隔,房價卻比A8站的3~4字頭、A9站的4~5字頭優惠。
  • 板橋
  • 江翠北側重劃區45萬~55萬元
  • 具有水岸優勢,一開賣即以4字頭的破盤價打響名號,目前開價多在4~5字頭,位置鄰近新北環快,交通機能佳。與周邊同為板橋區的捷運江子翠站、新埔站、板橋站新案開價多在7~8字頭相比,親民不少。
  • 土城
  • 土城暫緩發展區43萬~58萬元
  • 預售屋開價多在4字頭,較鄰近中永和的5~6字頭低,鄰近捷運土城站、海山站,周邊也具備完善的商圈機能,未來還有醫院、商場、影城利多,房價具一定保值性。
  • 新店
  • 央北重劃區60萬~73萬元
  • 建案開價多在7字頭,目前開價最低的「波爾多」每坪約60萬元,已銷售8成。鄰近的捷運新店區公所站、七張站新屋開價達7~8字頭。交通上,近環狀線十四張站未來通車後,可直達板橋、中和、新莊,是今年頗受關注的重劃區。

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