理財
2018.11.27 22:58

【買屋達人】財經主播錢進房地產 阿娟4心法挑賺錢好宅

文|洪依婷    攝影|鄒保祥 董孟航
節目主持人陳斐娟鍾情房地產投資,目前擁有4間房,投資獲利超過8位數。
節目主持人陳斐娟鍾情房地產投資,目前擁有4間房,投資獲利超過8位數。

螢光幕前的陳斐娟,是大家熟悉的硬底子財經主播,經常與專家對談股市行情,但讓人意外的是,陳斐娟不碰股票投資,而是鍾情房產市場。

她從1間小套房投資開始,累積雄厚的實戰經驗,在房產投資獲利超過8位數,如今手上擁4間房,並在2016年住進90坪大的新屋。究竟陳斐娟投資房產的眉角有哪些?她又是怎麼看待現在的房產市場?

「觀眾朋友晚安,我是阿娟,陳斐娟⋯」節目開始,名主持人陳斐娟總是以小跑步之姿亮麗登場,接著犀利解讀民生消費或是分析財經時事,正是這等功力,讓觀眾多認為阿娟是位股票投資達人。但事實上,她鍾情於房地產投資,並且已有十幾年經驗,現在手上握有4間房,投資獲利超過8位數。

陳斐娟投資小檔案
  • 出生:1966年
  • 學歷:國立政治大學EMBA
  • 經歷:三立新聞台談話節目《54新觀點》、東森財經新聞台《夢想街57號》主持人等
  • 購屋心法:投資即自住,自住即投資;必挑標準3房;只選擇熟悉的地段;看重生活機能。

 

二宅一生 自住兼投資

2016年前她才剛搬入目前的住家,走進阿娟的家中,一股清新的檀香味撲鼻而來,90坪的空間中,除了滿牆面的藏書,寬敞的陽台更是特別,這裡是她提筆作畫的溫馨天地,尤其只要夕陽西下就成了最美的風景。

雖然房地產讓陳斐娟擁有不錯的獲利,但她坦言,未來5年可能都不太容易見到像樣的回升段,原因在於台灣少子化,自有房產率高,加上人口外移,因此對於房市「偏空看淡」。不過,阿娟仍倡導「二宅一生」的概念,她說,手上擁有2間房,1間自住、1間投資,那麼當房價再度啟動時,才有機會將其中一間賣出,享受獲利的好處。

不僅房地產投資成績亮眼,陳斐娟主持的節目也備受關注。節目開播前她認真與來賓討論細節。
不僅房地產投資成績亮眼,陳斐娟主持的節目也備受關注。節目開播前她認真與來賓討論細節。

談起過去參與房產市場投資的動機,陳斐娟笑說:「很單純,就是想擁有屬於自己的一間房子。」除此之外,她研究當時房市處於多頭,放個5至10年都沒問題。相對來說,股票投資風險高,沒做足功課多半賠多賺少,「後來想想,等買了房,有閒錢再考慮其他投資。」

陳斐娟的媽媽也認為房地產投資最為穩當,「以前的觀念都認為買房儲蓄最能守財,而我們家從較遠的郊區一路搬進市區,也從小房換到大房,阿娟從小就搬了好多次家,對房產不陌生。」

 

曾被套牢 挑3房物件

歸納自小搬家的經驗及之後房產投資實戰心得,陳斐娟強調:「投資即自住,自住即投資。標的一定要自己喜歡才下手買進。」即便沒自住需求,也一定要設想,如果有一天是自己要入住這個房子,自己想不想住?

其次,陳斐娟一定會選擇至少有3間房的物件。她分析,小套房最容易受市場影響,因為買小套房的人經濟能力通常較弱,當遇到大環境利空時,難以抵抗景氣重大改變,而出現拋售潮,「小套房很像股票市場裡的融資,漲跌幅度大。」

90坪寬敞的家,大量使用原木的裝潢,由陳斐娟親自與設計師溝通打理。
90坪寬敞的家,大量使用原木的裝潢,由陳斐娟親自與設計師溝通打理。

這層體悟來自陳斐娟1997年的親身經歷。她回憶,發生亞洲金融風暴的當年,她才剛買進人生第一間房,「你能想像嗎?當時位於信義、安和路段,7、8坪小套房,買進價1坪50多萬元,馬上跌至30幾萬元。」反觀周遭的標準房,跌幅頂多1成,陳斐娟內心雖焦急,不過她咬牙選擇出租,好不容易5年後,這間小套房以1千萬元賣出。

「同樣以股票市場做比喻,3房以上,尤其是豪宅市場,就像是法人,口袋比褲管還長,遇到房市利空,較不會產生不理性的賣壓。」陳斐娟做出巧妙的類比。

買進第一間房後,陳斐娟坦言,就像買了第一張股票之後,才真正開始認真研究房地產。四處拜師請益之外,她看房看得積極,就連2003年台灣SARS疫情爆發,當時房地產慘到所有預售中心的接待人員比客人多,還是沒有澆熄她看房的熱情,因為她要培養對房地產的「感覺」。

選擇預售屋,雖能分散龐大的資金壓力,但適合市場多頭時買進。
選擇預售屋,雖能分散龐大的資金壓力,但適合市場多頭時買進。

「當時房產市場像下墜的刀子,不知道會摔到什麼地方去。」但隔年,當陳斐娟發現房價沒再繼續往下跌,同時她計算租金投報率與貸款利率間有超過3%的空間,「買點出現!」所以她不猶豫地在內湖重劃區下訂一間預售屋,並以第一間小套房收的租金,支付第二間房的貸款。而這間當時買價1坪約24萬元、總坪數50坪的大3房,如今1坪漲至超過60萬元。

不過陳斐娟提醒,預售屋雖然能夠拉長付款期間,減輕負擔,但因為房價多半會以未來2年看漲的價格來賣,所以買進價比一般新成屋要來得高,只適合在市場多頭時投資。

陳斐娟靠房產投資獲利令人稱羨,就連自家更衣間排場同樣吸睛。
陳斐娟靠房產投資獲利令人稱羨,就連自家更衣間排場同樣吸睛。

 

重視機能 選熟悉地段

地段挑選上,陳斐娟會選自己熟悉的地區,「房地產有很多眉角,沒住在巷子裡不知道。」她舉例,上班時間會不會塞車?會不會有間宮廟隱藏在公寓之間?一般仲介也不會知道,只有選熟悉的地段最妥當。「當然在母親住家附近找物件,既方便又能就近照料,好處多多啦!」陳斐娟笑得開懷。

地段之外,陳斐娟相當看重生活機能,「買房子就是買一個生活型態,不像股票基金或存摺裡的數字,更不只是金融商品而已。」她觀察房地產大多因公共建設而有比較大的漲幅,特別是捷運站附近,她有一套「捷運距離」理論,「就像從蘆洲及內湖為出發點,到台北車站的時間都差不多,假設價格分別為1坪20萬元跟60萬元,何不選擇相對便宜的蘆洲呢?」

這觀念來自陳斐娟的第3次投資經驗,那次她買進的是交通便利的捷運木柵共構宅30幾坪預售屋,「那年我在政大就讀EMBA,2008年總統馬英九就任,『馬上好』的氣氛熱烈,但是金融海嘯卻讓我『馬上套』。」

交通是否便利,是陳斐娟房地產投資特別看重的要點之一。
交通是否便利,是陳斐娟房地產投資特別看重的要點之一。

陳斐娟苦笑說,當時已支付了1百多萬元的款項,「很多人怕到選擇認賠出場。」但她分析,從木柵坐捷運到信義計畫區極為方便,房價卻是信義區的1/3,看好該房子的生活機能及後有河濱公園的大環境,她因此不受市場恐慌拋售氣氛影響持有意願。當時買進價1坪約40萬元,6年後以1坪60多萬元賣出,又是一次豐厚的進帳。

 

保守規劃 不懂就別碰

股市憲哥賴憲政稱讚說:「房地產符合斐娟保守穩健的投資方式,不過度涉足不懂、不喜歡的領域,又能賺錢。」如今陳斐娟能一手打造愜意好宅,關鍵便是在她只碰懂的商品。

儘管對房產市場看淡,但陳斐娟認為,人生總是要有一間房,「年輕人如果要買房,一定要勇敢跨出第一步。」若能計畫性地達到二宅一生的目標,那更是可攻可守,「第一間永遠最難,第二間就沒那麼難了。」陳斐娟笑說。

 

專家意見:年輕人買房 掌握3重點

住商不動產,企劃研究室經理徐佳馨。(徐佳馨提供)
住商不動產,企劃研究室經理徐佳馨。(徐佳馨提供)

重點1:做好財務規劃

精算自備款。舉例來說,15坪以上標的約能貸款7成,1千萬元的房子自備款為300萬元,購屋時就要先盤點本身的財務能力。除了自備款外,接下來要計算是否有能力負擔每月需繳交的房貸,此金額以不超過家庭收入1/3最理想。

重點2:從小屋換大屋

房屋不容易一次買到位,建議透過換屋方式,除了可養成儲蓄習慣,若購屋區域佳,房屋漲價也能賺紅利,加上收入增加,慢慢的就能小屋換大屋。

只要是捷運站周邊的房子,就算距離市區較遠,因為房價相對便宜,年輕人負擔得起,是不錯的選擇。而陳斐娟打破行政區疆界的概念,不一定要買在大家追逐的熱門區域,而是評估與市中心距離,這樣的觀念值得參考。

更新時間|2018.11.23 03:13

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