理財
2018.11.25 22:58

【買屋達人】團結力量大 7年級生合資買房賺千萬

文|理財組    攝影|吳貞慧
邱愛莉對看房子有種莫名的狂熱,週末一整天可以看7~8間,累積至今看過500間房子。
邱愛莉對看房子有種莫名的狂熱,週末一整天可以看7~8間,累積至今看過500間房子。

上班族最大的苦悶就是「無法買房」!單靠一個人的薪水買不起,但轉個彎,跟別人一起合資,就能發揮一加一的資金力量,不但買得起,還有機會賺價差!7年級生邱愛莉,25歲面臨父親投資失利背債400多萬元,靠著合資買房,交易過數十間房子,如今累積千萬元財富。

「我還記得那天是凌晨3點,客廳的燈亮著,因為攤在桌上那些負債總金額超過400多萬元的帳單,讓人睡意全消。」買賣過數十間房產,淨資產超過千萬元的House123房產平台執行長邱愛莉,談起25歲的經歷仍恍若昨日。

邱愛莉投資小檔案
  • 出生:1981年
  • 學歷:國立政治大學商學研究所
  • 職業:House123執行長、購屋講師、作者
  • 購屋心法:合資、隔套房出租拉高報酬率至9~10%

 

因父親欠債 起念學投資

25歲正是夢想起飛之際,邱愛莉卻因家裡負債,人生大轉彎,「父親投資股票融資被斷頭,當時我就想,懂理財、會理財多麼重要!」

為增加理財知識,邱愛莉積極報名股票、基金、期貨等課程,但都不得其門而入,直到參加房地產課程,學到「用200萬元頭期款賺200萬元增值空間」的概念,深深著迷。

從此她一頭栽進房地產市場,並大膽和只認識3個月、一起上房產課的同學們合資買進4間房,當起房市菜鳥投資客,而這年,她只有28歲。

不過,這群投資客可一點也不菜,仔細地擬定每個作戰策略,包括物件挑選、資金配置、契約訂定等,「我當時在外商工作,年薪超過150萬元,給父母生活費、償還債務的同時,還存了200萬元。」這筆錢其實已經足夠邱愛莉獨資買房,但她選擇跟朋友合資買了4間房,「這樣可以加快累積房產投資經驗。」這是邱愛莉的算盤。

因為太愛投資房地產,邱愛莉(右)與朋友創辦House123,傳授小資買屋心法。
因為太愛投資房地產,邱愛莉(右)與朋友創辦House123,傳授小資買屋心法。

 

勇砸200萬 2年半翻倍

她回憶,4間房產中的3間,位於她曾工作過的新北中永和,1間位於與公婆同住的北市內湖,「都是我相當熟悉的地點。」邱愛莉約10年前開始買房,幸運地搭上房產大多頭,這4間合資房在2年半內全部賣出,連帶地讓邱愛莉的200萬元存款,迅速翻了1倍。

「其中一間我只出資40萬元,但從買到賣僅4個月,就淨賺20幾萬元。主要是那時還沒開徵奢侈稅,可以短期獲利;現在有房地合一稅,至少要出租2年後賣才划算。」邱愛莉緊盯政策變動,擬定下一步投資策略。

合資期間,她甚至還獨資買下1間公寓,隔成5間套房,讓媽媽收租,減輕父母的財務壓力。

而不論是與朋友合資或獨資購屋,因為都有不錯的斬獲,邱愛莉最後乾脆辭去工作,與朋友一起創辦House123房產平台,一方面傳授看屋、挑屋、議價、隔套收租的撇步,一方面也不斷與朋友合資買房,累積更多經驗。

「現在很多年輕人感嘆買不起房,就先租房子,但我認為,不論房市景氣好壞,都有被低估的房子。像我2017年才以550萬元,買到一間新北蘆洲捷運站附近的舊公寓,平均每坪僅19萬元,比實價登錄的25萬元還低。」邱愛莉露出自信的笑容說,只要做功課,找對合夥人,小資族也有機會透過合資的方式,累積房地產經驗,賺到增值財,並買到自住的黃金屋。

許多上過邱愛莉(右3)課程的學生,也搖身變成房產投資達人。
許多上過邱愛莉(右3)課程的學生,也搖身變成房產投資達人。

邱愛莉不藏私地列出用小錢合資買到增值屋的4個訣竅:

訣竅1:夥伴不宜多 上限4位

不論合資創業還是合資買房,找「誰」一起合作,絕對是第一關鍵。像邱愛莉第一次合資是跟一起上房產課的同學們,雖然彼此認識僅3個月,但因為大家擁有相同的房產知識,下課後會一起實地看屋、討論物件、價格,對於買什麼樣的物件有共識,因此比較容易完成交易。

「合資人數不宜過多,最好2至4人,而且最好有不同專長,像我擅長開發物件,同學擅長裝潢,可以互補,互相學習。」邱愛莉提醒。

訣竅2:精算投報率 控管成本

由於買房的最大目的是為了賺錢,因此投資前,邱愛莉會鎖定總價在1千萬元以內、坪數25至30坪、樓下可隔4間套房、頂樓整層出租的頂樓加蓋公寓,藉此拉高投資報酬率。一般來說,邱愛莉會抓9至10%淨投報率。

邱愛莉(前)最愛的產品是頂加老公寓,因為能隔成套房出租,拉高報酬率。
邱愛莉(前)最愛的產品是頂加老公寓,因為能隔成套房出租,拉高報酬率。

她曾以690萬元買進38坪公寓,貸款8成5,花180萬元裝修,加上稅費,實際拿出約300萬元。隔好5間大套房出租,每月總租金4.7萬元,扣掉房貸利息、第四台、網路、水費、10%租金代管費,1年淨租金收入大約38萬元,以投資報酬率來算約12%(38萬元除以成本300萬元),4年後再以1,100萬元賣出,4年淨賺超過300萬元。

訣竅3:契約與產權 詳盡寫明

合資買房,但房子只能登記在一人名下,才能拿到首購或較優惠的房貸利率,那要掛誰的名字?利息支出、房租收益、未來價差如何分配?這些都必須用合約寫清楚。

邱愛莉強調,不管跟多信任的朋友合資買房,一定要寫一份私人契約,上面詳列持有人名字、房產地址、出資金額、預計何時賣出、多少價格可賣、萬一有人退出由誰接手?也就是盡量把可能的狀況全寫進去,避免日後糾紛。

隔套房出租如何節省裝潢費是一大學問,邱愛莉會在課程上分享省錢卻可拉高質感的裝潢心得。
隔套房出租如何節省裝潢費是一大學問,邱愛莉會在課程上分享省錢卻可拉高質感的裝潢心得。

另外,也要做不動產抵押擔保設定以及預告登記,例如A、B合資,房子登記在A名下,B出資100萬元,B可以在產權上設定100萬元抵押權作擔保,同時,也請代書作預告登記,這樣A賣房子之前,一定要通知B,以保障B的權益。

訣竅4:隔間須申請 觸法恐拆

想隔套房出租,裝潢前一定要向建管處申請「室內裝修許可」,完工後還要申請竣工查驗,拿到室內裝修合格證明。雖然這樣會增加8萬至20萬元成本,「但合法最重要,總比裝修到一半被報拆好吧!」邱愛莉強調。

時常跟邱愛莉一起合資買房的Alva觀察說:「很多人對合資的態度,就是出錢,卻不想管看屋、裝潢等瑣碎的事情,但愛莉卻是少數做事認真踏實,又願意承擔與負責的人。」所以Alva認為,合資買房這4訣竅中,最重要的是必須找到願意共同承擔與付出的朋友,才有機會靠投資房產賺到錢。

 

立約+設抵押權 2招防小人

 律師 蔡志雄
律師 蔡志雄

包租公律師蔡志雄表示,合資購屋契約雖然具備法律效益,但萬一出現糾紛打官司,就算告贏了,也不見得拿得回合資的資金。因此建議除了要把合資購屋契約寫清楚之外,一定要搭配抵押權設定,有物權當擔保。

 

更新時間|2018.11.23 03:12

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