理財
2018.11.25 22:58

【買屋達人】精準估價賺8位數 負二代房產翻身術

文|洪依婷    攝影|吳貞慧
洪榮志擔任過房仲、土開業務、代銷等職務,用投入相關工作的時間換取房產實戰經歷。
洪榮志擔任過房仲、土開業務、代銷等職務,用投入相關工作的時間換取房產實戰經歷。

一位在退伍後月領3萬元的6年級生洪榮志,卻因背負家裡每月6萬元的房貸,只好自行創業,儘管順利存下一桶金,但也因為大環境的改變,事業迅速萎縮。之後他輾轉進入房產圈,成為投資客,搭上2014年前房市的多頭行情,賺進8位數財富。如今房產市場急凍,他又找出另一個賺錢管道,繼續創造2位數報酬率。

洪榮志投資小檔案
  • 出生:1979年
  • 學歷:中華大學電機工程學系
  • 經歷:
  • 集富建設公司負責人
  • 代銷公司經理
  • 土地開發公司執行業務
  • 購屋心法:透過金融借貸創2位數報酬率

整間教室約莫10多人,每個人都專注聆聽台上講師談房地合一稅的概算方式,課程中還解說了包括借貸合約書、債務及債權人等基本金融借貸概念的小細節,學員們勤抄筆記,其中一名年紀較長的學員分享上課心得,「想跟老師好好學房產投資。」

 

二胎借貸 房產金融

這堂課的講師是洪榮志,經手過上百間房產,最高紀錄同時擁有14間房,靠房產投資如今身價已達8位數。不過,2014年前他已陸續將房子出脫,「除了房市價格開始修正,最重要的是2015年房地合一稅上路,明顯對房市投資不利。」房地合一稅規定房屋持有2年內若出售,需課35%~45%不等稅負,2年以上要課10%~20%不等稅負。

目前是房產講師的洪榮志,課程中不斷解說評估房子價值的方式。(洪榮志提供)
目前是房產講師的洪榮志,課程中不斷解說評估房子價值的方式。(洪榮志提供)

由於看清房產投資已難再創佳績,他轉換跑道,但仍舊圍繞在房產相關機會,只是這一次他看中金融借貸,如二胎。所謂二胎,即房屋已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋向另一人進行再抵押借款,房屋貸款抵押設定因此出現第二順位債權人。由於承受二順位貸款的風險高,相對可獲取利率也較高,通常可達2位數。

「金融借貸是急售屋的變相操作方法之一。」洪榮志解釋,當房產擁有人因為急需用錢,又無法從原銀行增貸,除了考慮賣掉房產外,另外便是以二胎形式做金錢上的周轉。

金融借貸如二胎,也是房產投資相關項目之一。
金融借貸如二胎,也是房產投資相關項目之一。

洪榮志就曾接觸過一個案例,因為臨時被解僱,過年前想增貸,卻因為信用關係,沒有被銀行接受。房子價值1,000萬元,銀行貸款500萬元,對方想以二胎方式周轉50萬元資金,「其實不怕借出去的錢有去不回。因為若債務人不還錢,而走上法拍之路,就算來到三拍,只剩下原價格的6成,扣除掉欠銀行500萬元,還有餘額,而我是債權人,可以在投標時舉手說要承接房子。」洪榮志老神在在地說,這樣一來,等於利息與房子雙賺。

 

評估行情 精算價值

「當然要利用二胎獲利,要先學會算出2個成本。」首先是房屋殘值,這包含了最容易被人忽略的土地增值稅,如果標的物在台北市,以一般公寓粗估,土地增值稅可能就要200萬元,這是承做二胎需承擔的成本費用之一。另一是時間成本,特別是若走上法拍這條路,流程最短也要半年以上,這期間稅金等費用的負擔,借款人一定要算清楚。

其中房屋殘值的估算自然是從為房子本身估價開始,「若不懂得市場行情,實價登錄是一個參考依據。」洪榮志接著解說,取得實價登錄的價格後,要進一步觀察房子的座落位置,假設在大馬路旁的標的物為100萬元,進到巷子內,可能打折變90萬元,位於弄,價格再降至80萬元,「而那種隨時可以看到鄰居電視的4米巷,價格就要做更大的折扣。」

透過公設比重及坪數,能判斷附屬停車場是平面還是機械式。
透過公設比重及坪數,能判斷附屬停車場是平面還是機械式。

跟在洪榮志身邊學習已超過半年時間的Cindy就強調,洪榮志總是不厭其煩地灌輸評估房子價值的方式,「像是透過公設比重及坪數,就可藉此判斷附屬停車位是平面或機械式,而停車位不同,房價也會不同,眉角很多。」

洪榮志能有這身精準估價的實力,得歸功於他過去在實體房產投資的經驗。洪榮志強調想要在房地產領域賺到錢,無疑要先有一筆自有資金,「提升自己的價值很重要。因為有還款能力,銀行才願意進行貸款作業。」而他過往是倉儲貨運公司負責人,鞏固了信用價值,「我很幸運!」

 

人脈廣闊 利於投資

成功貸款後,洪榮志有一項堅持,那就是不使用寬限期,「以100萬元為例,假設20年貸款,利率2%,每月利息為1,667元,若是本利攤還,則變成5,051元,過了寬限期要繳的金額足足是原來的3倍有餘,如果使用寬限期,萬一寬限期結束,房子尚未售出,沒錢繳付怎麼辦?」洪榮志算得精準,也因此他一向只選擇本利攤還,不做超出能力範圍的借貸。

而想要找到好的房地產標的,人脈是關鍵。攤開洪榮志過去的資歷來看,他擔任過房屋仲介、土開業務、代銷等職務,用投入相關工作的時間換取實戰經歷,因而擁有不少人脈。他強調,投資房地產如果能盡量接觸到源頭最有利,像他有一次拿到的標的物是直接從代書而來,房價便宜很多,「剛好屋主跟代書熟就介紹給我。」像是中樂透般,洪榮志滿懷感激。

靠房市賺一波,洪榮志將投資經驗分享給學員。
靠房市賺一波,洪榮志將投資經驗分享給學員。

最後洪榮志強調,投資房地產與自住客最大的差別在於短線操作,可以只要有賺頭,不用考慮賺多少,先落袋為安就對了。面對投資用的房子,洪榮志並不實際看房,他笑說,怕自己愛上它,捨不得讓人砍價,影響出脫時間。

洪榮志表示,想要在房市賺錢,學會為房子估價很重要,其中標的物棟距也要注意。
洪榮志表示,想要在房市賺錢,學會為房子估價很重要,其中標的物棟距也要注意。

從2011年成為房產投資客以來,短短4年時間,洪榮志賺進8位數財富,看似幸運搭上房產多頭,但其實會踏入房地產,卻是因為當兵退伍後的那一年,他收到媽媽的一本存摺,「以為自己準備當富二代」,想不到母親告訴他的卻是,接下來得換他每個月存入6萬元現金到該帳戶來繳房貸,「當時我月薪才3萬元,一夕間變成了『負』二代。」

 

背債創業 倉儲大賺

為了應付龐大的房貸,真正當受薪族沒幾個月,洪榮志就走上創業這條路。當時網購經濟正夯,「我觀察到購物的寄貨需求,因此開發倉儲業務,最高峰期1個月出3萬件單,月收入瞬間拉高至3、40萬元!」他因而獲得一桶金,但好景不常,大型物流業興起,事業迅速萎縮,之後他因朋友介紹踏入房產領域。2011年牛刀小試,與人合資買進第一間房,出資50萬元的他,2年後以80萬元出場,獲利30萬元。

投資房地產,從路邊廣告找物件,是相對落後的做法,最好掌握來自代書、管委會等第一手資訊。
投資房地產,從路邊廣告找物件,是相對落後的做法,最好掌握來自代書、管委會等第一手資訊。

短時間致富的他,卻也曾因為貪念,在澳門輸光現金百萬元,「輸到只能賣房子。」洪榮志笑得尷尬。之後他收起貪賭的心,走回本業,2016年創立集富講堂,分享自己在房產投資的經驗,學員張菁月說,上課奠定了基本功,讓她每次投資都有6位數獲利。

面對現在的房產市場,洪榮志看得淡,他說,以前房市是機會財,只要買就對了,現在則是技術財,一定要會操作才有機會賺到錢。

 

房子如何估價

1.參考實價登錄:先有初步掌握。

估算房價,實價登錄網站可當作參考指標之一。
估算房價,實價登錄網站可當作參考指標之一。

2.觀察地理位置:以市中心為例,若大馬路旁,交通便利的房子為100萬元,進到巷子,價格即打折成90萬元,位於弄,價格再低成為80萬元;若房子與房子間距近,如4米巷,更是大打折扣。

4.樓層不同,價格也不同:以5樓公寓來看,4樓最不值錢,因為樓層高,又不能像5樓一樣能使用頂樓;3樓價最好,而2樓因為處在管線轉折處,因此價格又比3樓差。1樓最貴,就算在巷弄裡,價格也至少是3樓的1.2倍。因此論單價:1樓>3樓>2樓>5樓>4樓。

更新時間|2018.11.23 03:12

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