理財
2018.11.25 22:58

【買屋達人】避開99%人在做的事 富爸爸聶雲買房心法大公開

文|劉以親    攝影|陳俊銘 楊彩成 林弘斌
自認不聰明的聶雲買房投資有一套,領悟1%富人早知道的事。
自認不聰明的聶雲買房投資有一套,領悟1%富人早知道的事。

藝人聶雲自認不是絕頂聰明的人,但他選在台灣房市最低迷時,勇敢錢進房市;在房市位處高峰、眾人追價時,選擇賣出台北房子。他說,這世界是少數人賺到多數的錢,而少數人只占世界人口的1%,所以只要避開99%人在做的事,就有機會比較接近那1%的富人。

聶雲投資小檔案
  • 出生:1972年
  • 學歷:美國蒙市加州州立大學商學系
  • 經歷:藝人、主持人、DJ
  • 家庭:已婚,育有2子1女
  • 購屋心法:避開99%多數人的行為,就能往1%富人靠近。

「我以為同區域的房子,價錢都一樣。」眼前這位面對鏡頭受訪卻一點也不怯場的小男生,是藝人聶雲的大兒子Nathan,他童言童語講著自己2年前的「以為」,「那天晚上弟弟、妹妹都睡了,爸爸上網看房子,我爬起來跟著看,沒想到同一個區域裡,居然有一小區的房子比較貴,一小區的房子比較便宜。」

像發現新大陸似的,Nathan的「以為」被網頁上一間間秀出賣價的房子給推翻。而1年多前,他在爸爸聶雲的推薦下,開始看起《富爸爸,窮爸爸》這本理財暢銷書,才14歲的他,已經懂得什麼是資產、什麼是負債,並且領悟到「買低賣高」的投資精髓。

 

富爸教理財 給錢買股

「買一個家這麼貴,所以你不可能一次買(付)完,可以跟銀行借錢;之後賣更貴的價格,就能賺錢了!我念了這本書之後,最大的改變是,買東西會觀察價錢。」Nathan思考一下補充說,錢可以用來買商品,但如果沒有賺錢,買完東西後錢就沒有了,「所以我想賺錢!已經買股票賺一點點錢了。」一旁的11歲弟弟Aidan興奮接話,「哥哥14歲生日,爸爸給他3萬塊當禮物,買了1檔股票。」

沒想到投資高手聶雲對孩子的理財教育,竟這麼早起跑,如同暢銷書中的富爸爸一樣,趁早讓兒子體會錢難賺,並進一步懂得怎麼賺。

聶雲的十四歲大兒子Nathan(左)已經買股賺錢,開始學理財。右為次子Aidan。
聶雲的十四歲大兒子Nathan(左)已經買股賺錢,開始學理財。右為次子Aidan。

「孩子也許對錢有概念,也許沒有,想不通就點一下,至少我的經驗可以跟他分享。」聶雲認為,每個人都應該把理財當成是一種語言,「這種語言你會說,對日後一定有幫助。」

 

笑稱白痴法 反向操作

外語能力強的聶雲,理財語言說得一樣流利,身價也確實不凡,面對「房產大戶」的形容,聶雲謙虛笑說:「我不是絕頂聰明的人,以前也不懂投資,是走了一些路,才了解那1%富人早就知道的事。」

學商的聶雲認為,這世界是少數人賺到多數的錢,而那些少數人只占世界人口的1%,他們是絕頂聰明、有無限資源的富人,「我沒有那麼厲害,能知道1%的天才在想什麼,可是我可以看看其餘多數的99%人在做什麼,嗅到一點感覺,然後避開跟他們一樣的行為,這樣會讓我比較接近那1%的富人。」聶雲的理財方式就是這麼簡單,他自己笑稱這是「白痴理財法」。

而房地產是聶雲貫徹「白痴理財法」最成功的投資。「我第一次在台北買房時,身旁幾乎所有人都叫我不要買!」他1997年從美國回台灣發展,先在台北市天母租屋2、3年,當時台灣剛經歷導彈危機,政經環境不穩定,房市更是低迷許久。

「我做最對的事,就是在大家不看好的時候進場。第1間房子是跟地主買,閒逛路過樓下,問了警衛無意間挑到,因為那時沒人想買房子,所以大樓裡有好多間隨便我挑。」聶雲到現在都還記得,他開口問價錢時,地主回他「房市不好,價錢好商量。」避開親友反對,他第一次成功在低檔買到增值屋。

 

買遍美中台 獲利可觀

曾有媒體披露聶雲在台北市大直買賣過近10間房、獲利至少上千萬元,他低調回說:「沒那麼多間,個位數。我做事很實際,房子是買來自住的,孩子一個接一個生,生了3個,住不下就要換嘛!」至於獲利多少?他只透露「非常好」3個字。

聶雲買過台灣、美國、中國等地房子,最多曾同時持有5、6處房產,但早在台灣房市景氣下滑前,就出脫獲利落袋,目前靠著美國洛杉磯的房子收租,支付台北的房租。

聶雲英語流利,是很多活動最佳主持人選,他講起理財一樣流利。
聶雲英語流利,是很多活動最佳主持人選,他講起理財一樣流利。

回顧台灣房市過去15年發展,很多人在多頭波段賺到錢,但要像聶雲在低檔認為「租不如買」、又在高檔警覺「買不如租」的人,倒是很少見。而歸納他的經驗,有以下5個心法值得學習。

心法1:房市有循環 會漲會跌

「如果有人跟你說,房地產只會漲、不會跌,那他一定是騙你的,或者他可能沒投資很多年。」聶雲指出,只漲不跌的東西是不存在的,房地產只是景氣循環相對長,一好就漲10年,很容易讓人忘記它曾經乏人問津;台灣2003年SARS風暴、美國2007年次貸危機,都讓人不敢進場買房。

「房價暴跌時,跟沒人要的高麗菜一樣,但反過來思考,當便宜的高麗菜出現,也是機會。因為供需間自會找到平衡。」就像他在次貸危機後回美國買房一樣,處處黃金,但現在他打開常看的美國房仲網,指著自己熟悉的區域說:「這個住宅區我買過,你看這間房子售價34.8萬美元,我之前交易過的房子才買19萬美元。」

聶雲認為,投資最重要是找到機會點,危機就是轉機,所以危機一點都不可怕,最怕的是混沌不清,然後動也不動,「好比中美貿易戰,打下去機會就來了,或者兩邊找到解決之道也是機會。可是不動就麻煩了。」

心法2:取前人經驗 學會眉角

聶雲曾經跟綜藝大哥張菲搭檔主持,對房地產的興趣也是受菲哥啟發。「年輕人存到錢,不要亂花喔!該買房就去買房。」跟在長一輩藝人身旁,聶雲聽過很多傳奇故事,例如,早年到中南部做一場秀,酬勞幾十萬元,那時西門町的房子不過100、200萬元,做4場秀就可以買房了,卻沒人要買。

聶雲買過美國的銀拍屋,他推崇交易過程很透明,曾經約都簽了,紙本作業後還能降價成交。(東方IC)
聶雲買過美國的銀拍屋,他推崇交易過程很透明,曾經約都簽了,紙本作業後還能降價成交。(東方IC)

「菲哥跟小哥(費玉清)都是投資理財高手,過去台灣經濟起飛,房市經歷過好幾個景氣循環,他們都參與其中。」有段時間,張菲跟聶雲經常一起去大直看房子,聶雲結婚、搬家,張菲都會幫他看房子。從他們身上,聶雲學到看房的眉角,也見識到房產投資的力量。

聶雲嘴上說自己跟菲哥的層級不同,但跟在大哥身旁,雖不是老台北人,倒也很快嗅到台北商圈在改變,「在台北,方便就是一切,連多開5分鐘的車,房價都不同。我當時喜歡大直,是因為它是離市區最近的重劃區。」他2018年鬼月剛搬家,還是離不開大直。

心法3:遇上夢想屋 先惦斤兩

「我曾經看過一間新成屋,好喜歡,很想買,可是跟太太討論,怎麼想都不可能用到這麼大的空間,因為那房子約100坪,那時也還沒有小孩,所以沒買。當時我心裡想,這輩子我哪可能會住到100坪的房子。」結果,聶雲做夢也沒想到會生3個小孩,緣分轉一圈,幾年後那間房子又出現在他眼前,而且,真的讓他買到了。

聶雲笑說,有些房屋仲介太看得起他,帶他去看像皇宮一樣的房子,「聶先生,這房子有7間房間,車位少一點,只有4個,坐北朝南,傭人有分開的電梯。」殊不知,聶雲內心吶喊的是:「我以前住的房子連電梯都沒有!而且我怎麼可能有4部車!」

在台北買房,生活便利是重要訴求。
在台北買房,生活便利是重要訴求。

曾主持公益彩券開獎節目的聶雲笑著說:「我是開獎的人,不是中獎的人,那是有差別的!」心想摸摸鼻子從這座皇宮似的房子走出來,沒任何反應很丟臉,聶雲只好跟著演一下,「這可以租吧?」這就是務實的聶雲,可以演一下,但絕對不會打腫臉充胖子。

心法4:投資不要貪 有賺就好

聶雲在房價高檔時賣光台灣的房子,好奇為何他眼光如此精準?「不是我多厲害,是對方開給我的價格,沒有理由拒絕啊!」聶雲不誇張形容,一個買家出價,又有另一個買家往上加價,「我本來也沒有要賣,仲介一天到晚打電話來,主動詢問要不要賣?」這時,他又聽到身旁有99%的聲音都在講著:「再不買就來不及了」,於是他反其道而行,見好就收。

「大部分投資都敗在『貪』字,永遠不要想賺更多,有賺就好。」聶雲說,他買房最大目標是不貶值,因為一大筆錢投入,也是要損失利息等機會成本。

心法5:租買無定論 看投報率

聶雲一家目前在台北租屋,他說原因是時勢所逼,「幾年前台灣的房子有賺價差的空間,但租金報酬卻長期是全世界數一數二不划算的地方;反觀美國,價差空間雖小,但是租金報酬高。」

十多年前,大直是離台北市區最近的重劃區,房價相對便宜。
十多年前,大直是離台北市區最近的重劃區,房價相對便宜。

他以1,000萬元為例,在台北買房可能只有1房1廳,最多買到2房1廳,出租月收不到3萬元,可是1,000萬元如果拿去美國買房子,可以買到月租收入達4萬元的房子,所以聶雲算盤撥一撥,把錢挪移到美國房市。

「聽起來好像我很厲害,但不厲害的一面是,我買不起台北價值5,000萬元的房子。」聶雲表示,家裡有3個孩子,符合他需求的房子可能要價5,000萬元,即便買不起但租得起,「在美國只要買3,000萬元的房子,它的租金回報就足夠讓我在台北租下5,000萬元的房子。」聶雲認為,這是兩相比較下最划算的投資,「說我很厲害嗎?我只是很實際。」他自己下了結論。

 

聶雲這樣教出富小孩

經紀人小樺形容,聶雲是很務實的人,「 就拿高單價的雪具來說,聶雲哥會做很多功課,不停上網路比價,查特色、比較實用性,直到找出性價比最高的商品,才會出手。」

「以前我參加田徑跨欄比賽,為了買一雙比賽用的鞋,既要價錢划算,又要買得起,我到現在都還記憶深刻,費了多大勁才得到。」聶雲觀察,現在的孩子哪個不是擁有一堆鞋,多一雙、少一雙,自己都不知道,「很多人不清楚家裡有幾雙鞋,但是下一雙聯名鞋幾月幾日要發表,早已經準備好要買了。」

採訪這天約在咖啡廳,聶雲的大兒子坐下來,會先問爸爸能不能點飲料,小兒子想喝可樂,也會先徵求同意。談起理財,聶雲會提醒孩子注意風險,也會鼓勵孩子勇於嘗試。

聶雲買屋4提醒
  • 1.只買中古屋:有人住過的中古屋通常毛病少,但最好屋齡在10年內。
  • 2.盡量少裝潢:裝潢捨奢華,以實用為主,獨鍾系統家具,費用比訂做家具便宜,又能滿足需求。而且裝潢對房子的價值加分有限,以投資的角度來看,甚至是額外開銷。
  • 3.地段很重要:在台灣買屋,生活方便是主要訴求,最好樓下有便利店,轉角有咖啡廳;美國則相反,郊外才是豪宅。買房要了解市場跟文化。過去他看好台北市大直重劃區的發展潛力,買賣交易多次。
  • 4.鬼月不忌諱:聶雲在台20多年,好幾次房地產的重要決定都在鬼月敲定。鬼月看房子,房仲好約;鬼月裝潢,工人好請。美國長大的他,認為不信則不靈。

更新時間|2018.11.23 03:11

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