理財
2018.11.29 02:40

【聰明買屋】算好資金認清需求 無痛換屋攻略

文|洪依婷    攝影|董孟航 陳俊銘 林育緯 鄒保祥    繪圖|林媛婷 
房價盤整緩跌,壓抑一段時間的換屋需求湧現,只要審慎盤點資金並認清需求,輕鬆換屋不是夢。
房價盤整緩跌,壓抑一段時間的換屋需求湧現,只要審慎盤點資金並認清需求,輕鬆換屋不是夢。

房市價格緩跌數年,被壓抑的換屋需求逐漸湧現。究其原因,除了房價有吸引力外,一屋換一屋具資金優勢也是關鍵。如果說首購是「先求有」,換屋便是來到「再求好」這一步,為求好,除了資金盤算外,對自身需求及市場商品一定要有清楚認知。

家庭主婦Vicky育有2子,一家四口住在2房的公寓裡,隨著孩子漸大,空間開始變得擁擠。她想趁著房價滑落時換屋,但Vicky也考量到目前自住的房子,貸款尚未繳清,不知如何評估換房的準備金,「只怕換屋後經濟壓力會變沉重。」Vicky擔憂地說。

 

房價緩跌 湧換屋潮

自2014下半年起,房價出現盤整緩跌格局後,現今房市氛圍比起往年確實不同。根據《住展》雜誌統計,雙北市房價自高點平均跌幅約一成,「2018年看房的民眾,比起2017年明顯增多了。」業者有感表示,過去幾年被壓抑的換屋需求,有慢慢湧現的跡象。

天時地利不動產顧問總經理張欣民補充說,房市多頭走了10來年,民眾過去首次購屋時,面對高房價往往只能「先求有」,如今趁著房價下跌,替換掉條件相對較差的房子,等於往前推進到了「再求好」的這一步。

只是求好的換屋過程中,除了需審慎評估資金周轉問題外,也需好好推敲自身需求、研究市場上的商品,才能換得漂亮。以下即針對民眾換屋時可能會遇到的問題,提出解困之道。

您做好換房的準備了嗎
  1. 已將舊房售出(或出租),有一筆資金得以應用? □是 □否
  2. 手上資金能負荷新房總價至少5成? □是 □否
  3. 銀行信用良好? □是 □否
  4. 每月償還房貸不超過家庭收入1/3? □是 □否
  5. 若失去工作,仍有存款可應付半年以上的房貸? □是 □否
  6. 清楚自己的換屋需求? □是 □否
  7. 熟悉市場商品價格? □是 □否

勾選5個以上「是」的選項,表示您已做好換屋準備囉!

 

資金安排 先賣後買減輕負擔

黃小姐是單身高階主管,原來住在新北市板橋區的3房公寓(貸款已繳清),為鄰近工作地點,2017年將舊房以1,000萬元售出,改買台北市松山區總價1,800多萬元的2房大樓。現在通勤更方便,時間也縮短許多,且換屋後的經濟狀況都在掌控之中。

蔡先生換屋後的處境卻與黃小姐大不相同,資金壓力讓他喘不過氣來。原來他2018年從新北市頂埔公寓換到板橋電梯大樓,但舊房子尚未售出,仍需繳付500萬元貸款;而新房部分,銀行又僅給予7成貸款成數。除了籌措頭期款外,還需同時繳付新舊2間房子的貸款,讓他只好頻頻向親友借貸。

選重劃區的房子,優先找有重大建設如捷運通過的區域為佳。
選重劃區的房子,優先找有重大建設如捷運通過的區域為佳。

張欣民表示,由於目前房市處於緩跌格局,像黃小姐這樣「先賣後買」是比較好的策略,可以先把售屋所得落袋為安,之後甚至有機會用更便宜的價格買到理想的房子。尤其先賣後買讓自己有一筆現成資金能運用,可有效減輕換屋過程中的財務壓力。

至於資金安排,張欣民建議,若舊房無貸款出售,手中握有的售屋款項最好要能負荷新房總價的5~6成。以黃小姐出售舊房取得1,000萬元款項為例,她之後換房可考慮的房價在1,600萬至2,000萬元之間,而她以1,800萬元買進新房,符合資金安排。

「如果舊房仍有貸款,那麼售屋扣除貸款後的資金,必須至少為新房的3成,亦即自備款不得低於3成,才不會因換房造成資金緊張。」永慶房屋業管部資深經理謝志傑提醒。

至於蔡先生面臨的資金問題,House 123創辦人邱愛莉評估,新房貸款成數僅7成,主要是因為蔡先生第一間房還有貸款,收支較緊俏,因此銀行給予的貸款條件不優,這是先買後賣常出現的狀況。

換屋過程中若舊房子尚未售出,資金周轉出現問題,可請銀行給予第二屋1或2年的繳息寬限期。
換屋過程中若舊房子尚未售出,資金周轉出現問題,可請銀行給予第二屋1或2年的繳息寬限期。

但有時候打算換屋,舊房子尚未售出,就剛好遇到心儀的房子,資金上卡關怎麼辦?謝志傑建議,可以跟銀行洽談,給予第二屋1或2年的繳息寬限期。

另外,可優先向已培養良好信用紀錄的原貸銀行詢問,更有機會獲得較優惠的條件。

 

標的選擇 認清需求務實挑屋

7年級前段班的空服員盈蓉,為方便公婆就近照顧小孩,於2018年6月換屋,入住台北市通化街30多坪的公寓。因先生開車上下班,所以起先看房時鎖定有電梯和停車位的建物。

空服員盈蓉(左)在2018年完成換屋,在評估財務狀況後,鎖定總價較低的舊公寓入住。
空服員盈蓉(左)在2018年完成換屋,在評估財務狀況後,鎖定總價較低的舊公寓入住。

據她觀察,有附停車位的大多為電梯大廈,1坪單價要比公寓多上10萬元,由於價格大幅超出預算,最後選定座落位置取勝、30多年的舊公寓。盈蓉說,舊公寓公設比低,真正能使用的空間大,雖需另外租停車位,但想到1坪10萬元的落差,還是買公寓較實際。

不同人生階段,對房屋和居住的需求也不一樣,好比育有2子的Vicky,在孩子長大後,希望能從2房換成3房;又以盈蓉來說,是為了托育問題而換屋;也有人換屋是因房子老舊,希望住進較新的房屋。

人生階段不同,需要的居住空間也不一樣,例如生育子女,房屋就有小換大的需求。
人生階段不同,需要的居住空間也不一樣,例如生育子女,房屋就有小換大的需求。

「無論如何,換屋前一定要先評估自己的需求,並比對自己的財務狀況,才能將有限資金發揮最大效度。」謝志傑舉例,如果只買得起總價1,500萬元的房子,需求是從2房換成大3房產品,那麼選項可能會是新北市的電梯大樓,而非蛋黃區的產品。

若想從蛋白區換到蛋黃區,但資金並沒有增加多少,選擇的物件就可能是坪數較小,或屋齡較老的房子。邱愛莉2018年也剛完成換屋大事,從台北市南港區換到精華大安區,同樣是3房物件,大安區房子總價還比南港區的舊房子來得低,「因為是從大樓換到公寓。」這就是從需求出發的務實作法。

 

選重劃區 利舊換新

目前來看,台北市蛋黃區中最低價的是信義區,平均總價約2,400萬元,成交物件有5成是公寓型產品,多座落在吳興街、虎林街、忠孝東路五段或信義路五段的巷弄間。謝志傑表示:「若希望入住蛋黃區,且售屋後至少有1,000萬元的資金在手,換屋時可考慮從此區域下手。」

但若資金沒有這麼寬裕,只是希望換到交通便捷的台北市區域,可留意平均總價1,700萬至2,200萬元的北投、萬華、內湖、文山區等標的。

針對舊換新的族群,《住展》雜誌企研室經理何世昌建議,重劃區居住環境比舊市區優質、寬敞,尤其在供給量大的區域,屋況好、選擇多,議價空間也大,對舊換新有利,「若該區域有重大建設如捷運通過,房子有增值空間,但若距離市區太遠,或面積太大,發展速度相對較慢。」

自用住宅2年內重購可退稅

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨提醒,房地合一稅新制上路後,換屋時一買一賣的時間若發生在2年內,無論「大換小」或「小換大」都可申請「重購退稅」,先賣後買者也適用。

  • 換屋期限:需在2年內完成先買後賣,或先賣後買的重購行為。
  • 自用住宅:指房屋所有權人、配偶及「受扶養」直系親屬於房地已辦理戶籍登記,且於出售前一年內無出租或供營業使用事實的房屋。
  • 退稅方式:1.重購價額低於出售價額(大換小):按重購價格占出售價額的比率退稅。2.重購價額大於出售價額(小換大):全額退稅。
  • 限制條款:申請退稅後5年內不得變更用途或出售,違者需繳回退稅。
  • 適用範圍:2016.1.1後購入的房產。

更新時間|2018.11.29 02:39

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