理財
2019.07.20 06:59

【理財最前線】低總價小宅正夯 4重點聰明購屋

文|葉霈萱    攝影|鄒保祥 董孟航 王均峰    繪圖|張秋鴻 
買預售屋小宅,最好實際走訪樣品屋,也多比較各建案格局。
買預售屋小宅,最好實際走訪樣品屋,也多比較各建案格局。

翻開最近的房市新聞,頻繁出現的關鍵字是:低總價、小坪數;走進各大代銷中心,詢問度最高、最快完銷的是:2房與2+1房的房型。小宅當道,究竟要如何挑,才能買得便宜,又住得安心呢?

低總價小宅正夯,但想挑到好物件,有不少重點要注意。
低總價小宅正夯,但想挑到好物件,有不少重點要注意。

「我瞄準總價千萬元以內的建案,房貸較能負擔。」37歲的黃先生,想尋覓人生中第一間房,他鎖定桃園市龜山重劃區,一來離工作地點近,二來因為該區推出大量低總價小宅建案,符合需求。最後黃先生挑中27坪、2房1廳格局的房子,躋身有殼一族。

與黃先生年紀相仿的7、8年級生,是近年買房主力,他們可能是單身貴族、新婚夫妻或不生小孩的頂客族,決定搬離原生家庭,但又受限薪水或所需空間不用太大,因此帶起一波低總價小宅熱。低總價小宅泛指千萬元以下、坪數20至30坪的物件,甚至還出現20坪以下的迷你小宅。

房市近年來掀起一波低總價小宅熱,吸引不少7、8年級生賞屋。
房市近年來掀起一波低總價小宅熱,吸引不少7、8年級生賞屋。

打房延燒 夯到小坪數

大家房屋企劃研究室郎美囡主任指出,這股風潮可從2014年政府打房說起,當時投資客紛紛縮手、豪宅銷量減少,「首購族冒出頭,但又不滿足只住套房,建商順勢推出小2房、小3房的物件。而且從南到北都有這樣的趨勢。」中南部以往較多大坪數物件,但台南15至20坪的小宅銷量逐年增加,台中也開始流行千萬元以下的中小坪數物件,顯見全台住宅需求坪數,有越來越小的趨勢。

根據屋比房屋比價平台統計,國人購買25坪內住宅的比率,由2009年的22.9%,上升至2018年的41%;而其中又以台北市與新北市最為盛行,去年25坪以下買賣交易量,皆占總銷量的5成。

依房市研究機構住展雜誌統計,2018年北台灣都會區有74個完銷建案,其中高達9成都是中小坪數的房型。像是土城暫緩重劃區建案「金城舞2—都心花園」,最熱銷的就是19至21坪的2房房型,搭配788萬元起的低總價、近捷運等便利性,吸引不少首購族下單。

「今年的新建案,過半都是主打小宅。」屋比房屋比價平台創辦人葉國華表示,像台北市的北投、中山、文山區,或新北市的新店央北重劃區、板橋江翠北側重劃區,皆有單價低、坪數小的建案。

然而,想要挑出優質的低總價小宅,可是大有學問,包括低總價的實質內涵,及小坪數的空間運用是否合宜。

重點一:搞清楚單價與地目

「首購族經驗不足,但買房絕對不是只看價錢。」房產專家Sway提醒,民眾常用總金額來判斷房價高低,卻忽略了「每坪單價」才是衡量房屋行情的關鍵,「應該先找出附近的成交單價,再來回推想買的房屋總價,殺價是要一坪一坪地砍。」

Sway指出,買小宅時更要嚴選建商品牌及施工品質,不然後續若發生漏水、偷工減料等情形,維修費用恐怕會讓人叫苦連天。

另外,也得注意土地使用分區的規範。有些小坪數建案看似便宜,卻是蓋在工商混合區上,根據法規只能當作辦公室使用,不可用來自住。「像是之前在新北市新店的建案『陽光PARK』,就有引起爭議。」郎美囡說,土地分區會影響到貸款,也有被檢舉的風險,因此一定要仔細閱讀廣告文宣,買成屋則要注意屋況說明書中的謄本資料。

新北市淡海輕軌通車後,對該區交通改善性不高,因此民眾購屋前須多評估周遭機能。
新北市淡海輕軌通車後,對該區交通改善性不高,因此民眾購屋前須多評估周遭機能。

重點二:近捷運站較易增值

葉國華指出,挑選低總價小宅時,首重周圍的交通機能,「鄰近捷運站是很大的優勢。」一來通勤較為方便,二來對無購車需求的首購族來說,也不需要多花一筆錢買車位,「只要交通方便,以後想換房或出租,都有增值潛力。」

預計今年底通車的環狀線,因途經人口密集的行政區,更串聯大台北7條捷運路線,周邊房市頗受期待。「不過,像淡水輕軌,對區域交通便利性改善度較小,因此周邊房價並沒有特別被帶動起來。」屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴提醒,下手購屋前須多方評估。

另外,附近有學校、大型公園的房屋物件,環境機能相對較佳,更有公共空間、公有停車場等加分條件,也是民眾選房時可注意的重點。

「而對重劃區建案有興趣的民眾,更要重視周圍建設。」郎美囡舉淡海新市鎮為例,該處建案遍地開花,但目前僅新市國小附近接近完銷,「這邊人口密度高了之後,機能也會較快建構好。」相反的,若是買在大型重劃區外圍,房價可能更親民,但要承擔未來點燈率低、機能不足等問題。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒,小宅室內面積若不足15坪,貸款成數恐較差。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡提醒,小宅室內面積若不足15坪,貸款成數恐較差。

重點三:公設比勿逾33%

選擇小坪數物件時,公設比至關重要,33%左右是現今常態,再高就有點多了。葉國華舉例,以33%的公設比計算,原本20坪的2房產品,扣掉雨遮面積,約只剩12坪能使用。

有些基地小的建案,公設比上看40、50%,不僅住起來有「籠居感」,也可能影響到貸款條件。郎美囡指出,室內面積若不足15坪,有些銀行就認定是套房,可能面臨貸款成數低、利息高等情況,甚至無法貸款,「不過,也有銀行會針對小於15坪,但距離捷運站1,000公尺以內的案件,提供不錯的貸款方案,民眾簽約前可多加比較。」

看準風向,建商推出大量小宅物件,搭配低首付、低總價方案。
看準風向,建商推出大量小宅物件,搭配低首付、低總價方案。

重點四:留意格局採光通風

「因為坪數小,所以格局跟空間利用更重要。」葉國華說,市面上的建案常有大坪數在兩側,小宅夾中間的情形,可能會導致整體房型為長方形,或只有單面採光。

此外,建商通常會以多隔間規劃的小宅來吸引消費者,但就有暗房、暗廳的疑慮,也影響到空間配置,「比如廚房與廁所位處格局中間,通風便成問題。」郎美囡建議,若想買預售屋,一定要實際走訪樣品屋,想像入住後的狀況,也多加比較各建案的格局。

註明:所列價位多為1~2房小宅價格 資料來源:591房屋交易網
註明:所列價位多為1~2房小宅價格 資料來源:591房屋交易網
註明:所列價位多為1~2房小宅價格 資料來源:591房屋交易網
註明:所列價位多為1~2房小宅價格 資料來源:591房屋交易網

更新時間|2019.07.12 18:29

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