理財
2020.03.25 22:05

【法拍達人2】獨創543原則挑選標的 他喊3千萬變3億不是夢

文|林宛萱    攝影|陳俊銘

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聶建中以獨創的「543原則」篩選法拍標的,找尋具有都更潛力的投資物件。
聶建中以獨創的「543原則」篩選法拍標的,找尋具有都更潛力的投資物件。

聶建中不僅是大學財金系教授,更是擁有多間房產的包租公。他從供需法則判斷進場時點,買房買出心得,以獨創的「543原則」篩選法拍屋標的,靠著收租滾大資產,提早完成財富自由的人生目標。

為了信守對妻子的承諾,聶建中於2018年7月起陸續參與法拍屋競標,同年12月、經過11拍,終於買到中正區物件。沒想到,隔年1、2、3月又各標到1間,分別坐落在中山、萬華與大同區。連續4個月買進4間房,外界看來相當大膽,但其實聶建中是資歷超過20年的法拍老手,有三波進攻房地產投資的歲月。

1997年至2001年是第一波,剛從美國回台的聶建中,面對偏高的房價,陸續協助親友在台中買進法拍屋。隨著時間推移,聶建中又將投資眼光轉向海外,2013年底進攻日本房市,「我發現當時日本房價幾乎是台灣的一半,成本低、租金報酬又高。」他陸續買下近20間套房出租,淨報酬介於6.5至12%,甚至與日本房屋仲介公司合作,協助台灣人在日本置產。

退休老師黃先生2015年3月透過聶建中在日本置產,每年平均投資報酬率約8%,「除了投資日本房地產外,我自己也有在英國買房投資,但因遇到脫歐,原本的承包商倒閉,穩定的租金收入出了問題。反觀,日本的投資因為有聶老師幫忙,他注重風險,做事又透明,讓人放心。」

上班族曾先生則是在2018年11月透過聶建中介紹,在日本投資一間小套房,每年平均淨報酬也有8%,「聶老師相當了解日本的租金行情,並教我如何透過地圖來了解物件周邊的生活機能,有效地掌控投資風險。」

如今的第3波投資,聶建中除了實現對妻子的諾言外,更喊出「3,000萬變3億不是夢」。這次他看得更長遠,瞄準具有都更題材的法拍物件,並以「543原則」篩選標的。

「戶數不超過50、周圍新建案1坪低於40萬元不買、30年以內的房子不考慮。」聶建中解釋,戶數越多協調成本越高,「像中正區這棟只有3戶,相對單純,我已經想好18年後要著手推動都更。」

另外,買老公寓,要了解附近新建案1坪賣多少錢,低於40萬元代表扣除設計、建造費用後,土地成本並不高,換言之未來都更獲利也有限。他舉例,中正區法拍物件取得成本1坪約40萬元,但周邊新建案1坪則是110萬元,代表土地深具價值。「考量未來性,我們買的不是房而是地。」聶建中強調,超過30年的房子才夠便宜,經過整修也可以住得舒適。

更新時間|2020.03.25 10:52

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