理財
2020.03.26 06:05

【法拍達人3】三拍才算俗擱大碗 包租公教授教你這樣出價

文|林宛萱    攝影|林育緯 陳俊銘

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聶建中坦言出價保守,主要依照對物件的喜好程度加價。
聶建中坦言出價保守,主要依照對物件的喜好程度加價。

買房聶建中最看重CP值,法拍屋「俗擱大碗」。不僅如此,聶建中專挑3拍(64折)的標的入手,並且出價保守,依照對物件的喜好程度加價,最多比底標價多20萬元。

最近2年,法拍屋達人聶建中喊出「3,000萬變3億不是夢」,瞄準具有都更題材的法拍物件,並以「543原則」篩選標的:「戶數不超過50、周圍新建案一坪低於40萬元不買、30年以內的房子不考慮。」聶建中解釋,戶數越多協調成本越高,「像中正區這棟只有3戶,相對單純,我已經想好18年後要著手推動都更,未來我們在重慶南路上就能擁有自己的豪宅。」

另外,買老公寓,要了解附近新建案1坪賣多少錢,低於40萬元代表扣除設計、建造費用後,土地成本並不高,換言之未來都更獲利也有限。他舉例,中正區法拍物件取得成本1坪約40萬元,但周邊新建案1坪則是110萬元,代表土地深具價值。「考量未來性,我們買的不是房而是地。」聶建中強調,超過30年的房子才夠便宜,經過整修也可以住得舒適。

買法拍屋,選對地段房價才有增值保障。
買法拍屋,選對地段房價才有增值保障。

只是法拍資訊透明嗎?「司法院法拍屋查詢系統都有公告,我三不五時就會上網逛逛。」聶建中會先看自己喜歡的地段,3拍(底標價64折)才入手。他強調,選對地段房價才有增值保障,而包括交通便利性、生活機能,以及是否位於明星學區都是考量要點。

看準目標後,出價也是門學問。聶建中坦言自己出價保守,依照對物件的喜好程度加價,最多比底標價多20萬元,「我標40單才中3間,價格夠低才入手,耐心等待好時機,獲益往往更高。」聶建中強調,物件之所以便宜都有原因,因此針對有興趣的物件,他會再詳閱法院公告確認是否有點交、租賃權、抵押權、投標資格限制,以及優先承買權(受法律保護,有優先其他人買進這間房屋的權利,如共有人或承租人)。

以萬華(1間5樓透天厝)法拍物件為例,聶建中雖以300多萬元成交,但因共有人有優先承買權,最終房子不歸他。「300多萬元太便宜了,很容易被買回去,我也因此損失一些貸款利息。」

更新時間|2020.03.25 18:52

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