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2020.07.04 06:59

【理財最前線】新手交屋前必知 專家帶驗屋5重點攻略

文|葉霈萱    攝影|楊弘熙 董孟航 王均峰
驗屋可讓瑕疵、缺失全現形。圖為House123執行長邱愛莉正使用雷射水平儀,檢測牆面及地板有無歪斜。
驗屋可讓瑕疵、缺失全現形。圖為House123執行長邱愛莉正使用雷射水平儀,檢測牆面及地板有無歪斜。

買房是人生大事,最後1哩路「驗屋」更是至關重要。根據2019年度內政部不動產資訊平台購屋糾紛統計,「房屋漏水」為冠軍、「施工瑕疵」位居第3、「交屋延遲」則是第5名,以預售屋買方來說,若想避免遭遇以上頭痛狀況,建議於驗屋階段仔細查勘,並針對瑕疵問題要求建商改善。然而驗屋眉角多,民眾究竟該怎麼驗、又要注意哪些事項呢?

「原本是開心買到起家厝,沒想到驗屋過程身心俱疲。」趙小姐與先生去年買下一間預售屋,年底開始驗屋流程,趙小姐找設計師陪同,「結果一進門就發現不少瑕疵,像是牆面油漆斑駁、門框裝歪及壁磚貼得不平整等。」趙小姐表示,後來她每週親自跑現場監督,又做了4至5次複驗,屋況仍未盡完善,因而延遲交屋的時間,「花了千萬元買新房子,品質卻如此,真的無奈。」

備妥道具 逐項檢驗

事實上,趙小姐如此謹慎不是沒原因,驗屋時若無仔細檢查屋況,交屋入住後才發現瑕疵,不一定能向建商要求修繕。根據內政部統計,全台1年約有逾9萬戶的新屋交屋,驗屋糾紛時有所聞,預售屋買方不可不慎。

購買預售屋動輒千萬元,若想避免糾紛,驗屋是很關鍵的最後防線。
購買預售屋動輒千萬元,若想避免糾紛,驗屋是很關鍵的最後防線。

「買預售屋時,驗屋是很關鍵的最後防線。」樂居科技創辦人李奕農指出,目前驗屋方式分為民眾自行驗屋、設計師陪同驗屋、建商制式驗屋或委任驗屋團隊幾種。其中驗屋團隊的收費行情是依坪數而定,1次1萬至3萬元不等。

House123執行長邱愛莉認為,若有預算,一驗時可找驗屋團隊協助,透過專業儀器詳加檢驗,後續複驗可以自己來;若預算吃緊,自行根據驗屋清單逐項檢驗,或找設計師、裝潢師傅同行,雖然簡易,仍是可行的方式。而不論選擇哪種方法驗屋,工欲善其事,必先利其器,前往驗屋前,首要任務就是備好驗屋道具。

這一天,我們與邱愛莉一同前往驗屋,邱愛莉秀出她攜帶的物品,包含買賣契約書中的尺寸圖、紙膠帶、手電筒、測距儀、水管、硬幣與手機充電插座等。「驗屋的重點為-水、電、尺寸、平面及設備5大項,驗屋時可依這5點逐個房間檢驗,就不會有缺漏。」

一到現場,邱愛莉先走進廚房與浴廁,手腳俐落地將廚房流理台、浴室洗手台等水塞堵上,直接放水。「這是要測試各個管線是否會漏水,注滿水後不要馬上關,再放水一陣子測試溢水口是否暢通。」然後在目前的水位高度貼上彩色膠帶標註,最後再回頭檢查。

接著她在陽台水龍頭處接上水管,邱愛莉指出,可對準窗框接縫處沖水,檢測其密合度以及陽台的洩水坡度;也能接到冷氣排水管處測試是否暢通,先用小水量灌五分鐘,然後再大量注水,觀察是否逆流。浴室部分,則用蓮蓬頭在淋浴間的矽利康填補處大量沖水,觀察是否有滲水現象。

牆面磁磚 檢查平整

行至電箱處,邱愛莉先確認內部線路是否整齊並開啟總開關,將所有迴路都切換到ON,打開每處的電燈查看能否使用,「一般來說,每個開關的作用都會標示好,如果沒有的話,要跟隨行的建商工班確認。網路線、電話線的部分也能請他們幫忙檢驗。」然後,檢查每個插座的位置以及是否能正常運作,「這部分可以自備手機充電插座來測試。」

預售屋成屋之前,僅有尺寸圖給消費者參考,驗屋階段必須仔細查勘。
預售屋成屋之前,僅有尺寸圖給消費者參考,驗屋階段必須仔細查勘。

水電之後,開始驗尺寸。邱愛莉將「測距儀」緊貼牆面,按下按鈕後,長寬距離便顯示出來。「要注意的是,圖上的尺寸是牆心到牆心,得扣掉牆壁的厚度才是正確數字。每一牆面的可接受誤差範圍為2至3公分。」她提到,之前有學員驗屋時,就發現每個牆面有5至6公分的誤差,建商卻回覆是因為「粉刷厚度」,「如果因此坪數短少,是非常嚴重的問題。」

至於平面的部分,首先檢測梁柱、門框、牆面是否歪斜,只見邱愛莉開啟雷射水平儀,幾條筆直的綠光便朝四周射出,可馬上確認該空間的各個平面。再來,分為牆面、天花板與磁磚,前二項主要檢查平整度、髒汙及有無龜裂。邱愛莉建議使用亮度較強的手電筒,仔細地照射各處,並用手觸摸檢查,有問題的地方貼上紙膠帶標記,以讓建商改善。「尤其要注意牆面和窗、門與插座的接縫處,有無使用油漆批土填補好。」

為了檢驗地磚與壁磚是否空心,邱愛莉拿硬幣朝方形磁磚的左上、右上、中、左下、右下等5個角落敲,如有空心的狀況,聲音會比實心處大,「但並不是只要有一處空心就有問題,是5處中有3處以上發出空心聲音才不合格。」

「門、窗以及附設的電器、馬桶等,都含括在『設備』中。」邱愛莉表示,門窗要注意是否有刮痕,以及檢驗其密合度,「譬如將門關上後,手指在二側門縫處滑過,如果有感受到凹陷,或是風特別強,可能就是沒裝好。」

邱愛莉特別提醒,民眾自行驗屋時,排水孔是較難測試的地方。「自己驗頂多用手電筒照或以水管注水觀察;但驗屋公司能用管道內視鏡查看,確認其中是否有異物,以及排水孔徑大小。」

合約尾款 保留5%

例如之前有位YouTuber尼克買預售屋,在入住第一天泡完澡放水後卻大淹水,他提到當初驗屋,工班只是拿著蓮蓬頭對著排水孔沖,看起來沒事;交屋後建商表示無法負責。民眾楊先生也分享,自己遇到相同的狀況,「跟建商反應,卻說因為已經裝潢了,恕不負責。」後來楊先生據理力爭,建商前來檢查,才找出原來是有顆石頭卡在管線裡。

近年來,不少買方委任專業團隊驗屋,收費行情依坪數而定,1次1萬至3萬元不等。
近年來,不少買方委任專業團隊驗屋,收費行情依坪數而定,1次1萬至3萬元不等。

「民眾驗屋時碰到的問題只是在做最後把關,更重要的是簽合約書的當下,因為那時已經底定7、80%了!」李奕農解釋,一般來說初驗後銀行便會撥款給建商,有瑕疵的部分再安排二驗,此時對買方來說,最大的籌碼是內政部規定的總價5%尾款。

但有些建商會在「特別磋商條款」中列出例外狀況,變更為5萬至10萬元,「低於10萬元以下的金額,對建商約束力低,建議民眾要衡量尾款金額是否適宜。」李奕農也提醒,還要注意合約中建商保固的品項、起算日與期限,「常發生買方裝潢後建商認定不保固,合約裡的確也白紙黑字這樣寫。這些細項都要確認好再簽名,以免最後啞巴吃黃蓮,有苦說不出。」

驗屋建議攜帶道具
  • 建材與設備清單:比對契約內容,以確認建材規格、設備品牌是否一致
  • 尺寸圖、客變圖:確認格局與尺寸是否依合約施作
  • 驗屋表格、筆:紀錄驗屋時發現的缺失
  • 測距儀或捲尺:測量室內長寬、地磚尺寸等
  • 雷射水平儀:俗稱打線器,可檢驗牆面有無歪斜
  • 手電筒:檢視油漆是否平整,以及門框、窗戶矽利康接縫處
  • 標籤貼紙:建議使用黏性適中的有色紙膠帶,標示瑕疵處提醒建商修繕
  • 小夜燈或手機充電插座:測試電線迴路是否正常
  • 水管:測試冷氣排水功能、排水孔暢通或窗框密合度,長度建議為900公分
  • 水桶、寶特瓶或可盛水的器具:潑水檢測窗框密合度,或洩水坡度是否合宜
  • 螺絲起子:拆開排水孔檢查管線
  • 硬幣:測試地磚、壁磚是否空心(用螺絲起子把手亦可)
  • 梯子:爬高檢查燈座、天花板使用
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