【建商棄案跑路潮3】建商鑽漏洞擅挪購屋款 預售屋信託機制藏陷阱

文|徐珍翔    攝影|吳貞慧 王均峰
消基會提醒,目前預售屋信託機制有不少灰色地帶,消費者購屋前最好先打聽建商口碑。

中和預售案「青慕淳」一群受害者出面控訴,前年付了1成的訂金及簽約金後,隔年3月建商竟開始失聯,眾人這才驚覺狀況不妙,「我們最納悶的是,建商有和銀行簽信託,消費者付的錢應該會受到保障,現在銀行卻告訴我們要拍賣土地,只能拿回頭期款1/6不到的錢。」

建商跑路後,銀行、建經公司的處理方式,讓受害者更感到納悶,因為當初地主、建商找銀行簽署信託,民眾購屋的頭期款依規定必須匯入信託專戶,原以為會受到保障,現在卻損失慘重。

「我們30多戶消費者,在信託專戶有將近4千萬元,現在工地都還沒開始動作,銀行竟說只剩下694萬,其他的錢都被用掉了,未來就算退款,也能拿回1/6不到,如果是這樣,當初信託的意義在哪裡?」一名受害者陳先生不爽地說。

消基會房屋委員會委員林旺根表示,今天會發生民眾權益受損的狀況,最主要的原因是,動用信託款的「指示權」常常在開發商身上,也就是說,由建商決定哪種款項先用。

對此,本刊向消基會請教,消基會房屋委員會委員林旺根表示,所謂的信託是指財產放在一個專戶裡面,由信託業、建經公司或銀行負責管理,如果要用於建築,就只能專款專用在建築上。而一份不動產開發信託契約裡面,所謂的「財產」包含了建商自備款、建商向銀行融資款項,以及民眾的購屋款項,「今天會發生民眾權益受損的狀況,最主要的原因是,動用信託款的『指示權』常常在開發商身上,也就是說,由建商決定哪種款項先用。」林旺根點出關鍵。

原本建商動用信託款項的合理順序,應該依序是建商的自備款、銀行的融資款,接下來才是消費者的購屋款。但實際上,民眾的購屋款多半會先被建商拿來使用,一旦哪天房子蓋不下去,如果連融資款、自備款都被用得差不多了,消費者能拿回來的錢就會只剩下一點點。「一般來說,消費者的購屋款不該先用,但這部分卻偏偏沒有明文規範,金管會沒有規範銀行對信託契約進行管理,是造成消費者受害的最大元凶。」林旺根直言。

到底消費者購買預售屋要如何不踩雷?林旺根提醒,信託有5種安全機制,其中又以「價金返還保證」最有保障,即使房子蓋不起來,民眾的錢也能全數領回,「問題是,民眾不能自己選擇要哪一種信託方式,是由建商決定的。」

「實務上,預售屋買賣還是以『不動產開發信託』及『價金信託』最常見,依然會有風險。所以,較可行的做法,還是消費者在買房前,盡量對建商的信用做好評估,這會更實際。」林旺根建議。

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