【全文】從蛋黃區買到蛋殼區 建商高價搶地掀大戰

文|林喬慧    攝影|陳俊銘 王均峰 董孟航
桃園經國重劃區水汴頭段32地號逾千坪商業地,吸引多組買家搶標,最後被寶佳得標。

雖然央行祭土地限貸令、新冠肺炎疫情持續升溫,建商們的搶地大戰猶如平行時空般地在台灣各地上演,本刊調查,不只雙北市精華區,更蔓延到彰化、台中、高雄、台南,甚至是金山老街,各區土地價格屢創新高。

專家認為,建商購地態度是最直接預判房市後勢指標之一,現階段看來,業者們對於房地產業前景仍深具信心,才會大手筆投資買進土地,由此看來,房市恐怕欲跌不易。

桃園市政府日前標售經國、觀音草漯重劃區土地,吸引各路人馬搶標。(台灣房屋趨勢中心提供)

5月12日,台灣本土確診16例,也是疫情警戒標準升至第二級的隔天,正當北台灣籠罩在一股風雨欲來緊張氣氛的同時,位在彰化田中的高鐵特區,卻正上演一場由彰化縣政府做莊的搶地大戰。

 

中彰偏鄉 標地創天價

過去乏人問津的偏鄉,一口氣釋出35筆土地標售,竟吸引77組人馬搶標,競標之熱烈,前所未見,地方政府10億元1日入袋。其中,上市建商遠雄建設首度插旗彰化,以每坪10萬元拿下1,180坪住宅區土地,創下該區住宅用地新高價,「我們看好當地未來發展趨勢。」遠雄建設發言人楊舜欽說明投標原因。

無獨有偶,隔日5月13日,商仲業者世邦魏理仕就宣布台中水湳經貿園區有地主要將手中3千坪土地釋出,標售底價高達113.5億元,創下台中市5年來單筆土地最大標售金額,引起市場高度關注,也顯示疫情日漸嚴峻的當下,土地交易熱潮沒有停下。

雖然央行祭土地限貸令,以及疫情延燒,建商仍積極獵地,在全台各地掀起搶地大戰。

其實,這波建商搶地早就有跡可循。4月中,新北市辦理二重疏洪道重劃區土地標售,有筆三重段174地號土地,竟吸引17封標單競逐,最後由老牌開發商國泰建設以近34億元拿下,打敗上市建商遠雄、興富發、宏普等對手,就連桃園在地豪宅建商中悅機構,以及全台豪宅王元利建設出價都輸它。國建最後以溢價率破7成,加價14億元得標,成為該區新地王。

國泰建設近年愈發積極,日前搶贏16家對手,加價14億元拿下二重疏洪道土地。

身兼生鮮超市龍頭全聯及元利建設董座的林敏雄,就對本刊透露,自己在該區重劃前就有購置土地,才會出手,「我有去標,但價格差人家太多了。」他認為,現在土地標售的價格似乎都已成未來價,應是現在開發商認為物價、工資等成本上漲,才會出高價。

全聯暨元利建設董座林敏雄看現今土地交易,認為似乎已到未來價。

即便央行在去年底祭出購地限貸令,最高土地融資只能達65%,但今年以來,喊得出名字的全國性大建商仍在積極購地,如向來有獵地王之稱的興富發,光是今年一到5月就砸了約232億元購地,超越自己去年全年購地金額206.6億元,相當驚人。

 

3大特色 獵地範圍廣

對此,興富發副總廖昭雄就說,集團購地向來沒有停止過,雖然手握土地量已5年無虞,但每年推案量龐大,「土地還會繼續買下去!」此外,多年來蟬聯十大建商之首的寶佳機構,旗下相關企業也共斥資了74億元購地,另外如國泰建設61億元、遠雄建設37億元等,各大建商都不遑多讓。

國泰建設近年愈發積極,圖為國泰集團少主蔡宗翰。

這場建商搶地大戰,早在去年疫情爆發後就開打,隨著利率創新低,市場游資氾濫等因素,房地產業揮別過去幾年低潮,買氣逆勢大漲之下,建商們也乘勝追擊大舉獵地。

「現在根本就已經從蛋黃區、蛋白區,搶到蛋殼區了。」市場人士分析,這場搶地大戰共有3個特色:一是購地金額放大;二為獵地範圍從精華區到外圍城市都不放過;三則是建商們出手都很大方,願意高價搶地,光是公部門土地標售,溢價率破5成的大有人在。

以獵地王興富發為例,本月7日才公告豪砸85.27億元,從7位自然人手中買下新北市新莊的3,280坪土地,換算單價每坪高達260萬元,創下今年以來土地交易最高總價紀錄。

事實上,近2年新莊副都心房市雖然緩步復甦,但是住宅單價一直都沒有回到歷史高點,興富發此時花錢買下大面積土地,原因就在於,他們認為該區投資價值已現。「我們認為新莊副都心已進入新階段,先前短期漲幅過快,經過這幾年的消化,加上公共建設開始有成果,看好它的發展性。」廖昭雄說。

 

台中七期 長期被看好

雖然興富發在新莊購地金額創今年總價最高紀錄,但其實他們真正重押的是有豪宅特區之稱的台中七期。第一太平戴維斯資深協理丁玟甄表示,光是2020年至今,興富發在七期就入手7筆土地,總金額高達250億元,13筆單價破300萬元土地,興富發就占了4筆,最貴地王也在他手中,被稱為新一代「七期地王」。

興富發集團總裁鄭欽天看好台中七期,不只蓋房子,也推商辦,有新一代七期地王之稱。

「整個台中,最好的地點就是七期!」廖昭雄透露,之所以大量購入七期土地,原因就是它很「安全」,蓋豪宅、小坪數住宅都行,就連辦公室都很搶手。「這裡是多數台中人最想要居住的地區,也是精華辦公區,百貨更是全台灣營業額最高的地方,我們每次在這區推的商辦,沒有一個沒賣完的。」

興富發集團總裁鄭欽天看好台中七期,不只蓋房子,也推商辦,有新一代七期地王之稱。

興富發的購地策略很明顯,就是鎖定蛋黃區。廖昭雄也不諱言,他們比較關注具未來性的重劃區,如桃園青埔、台中七期、新北新莊副都心等「很明顯大家都熟知的區域」,原因就在於,這些地方通常都已有公共建設投資。

至於國建、遠雄、麗寶、寶佳的獵地策略就大不同。「市場在哪裡,國建就在哪裡。」剛剛拿下三重地王的國建,今年除了購買新北三重、台中南屯區之外,足跡也跑到台南東區、高雄三民區,副總林清樑也指出,只要有需求的地方,國建就會開發,「我們不會追逐風潮,不會說台積電去台南設廠,就一直往台南看。」

 

找利基點 拚超前部署

而麗寶就更特別了,去年花32.9億元買下台北港近萬坪土地,今年買地更買到金山老街,就連基隆八斗子都插旗,著實令外界十分好奇。

麗寶集團購地布局中長期,認為任何地方都值得開發,新北金山(圖)也在涉獵範圍。

「我們這就叫超前部署。」麗寶集團旗下麗盛建設總經理何昭宏說,他們認為,只要是適合的產品,且規模不要太大,任何區域都值得開發。「畢竟建設需要土地原料,未來才能製作產品,要分短、長期布局,我們不會刻意去熱門地區高價搶地。」

麗寶集團董事長吳寶田。

至於早就在台中海線造鎮的遠雄,發言人楊舜欽也不諱言,往中南部發展,除了看好未來趨勢外,中南部開發成本基期相對低也是原因,「營建成本一直漲,購置土地時,選擇有發展性又低基期的地區,會較有利基點。」

寶佳機構就更不用說了,桃園楊梅區、觀音區,又或者台中沙鹿區,只要有人要買房子住的地方,就可以看到寶佳的蹤跡,知情人士直言,「不便宜的不買」是寶佳向來的購地準則。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,這波房市買氣,可說是由剛性需求支撐,房價上漲時,很多民眾會有來不及上車的恐慌,這些人追價能力也確實有限,才會看到建商們開始往相對偏遠區購地、推案。

為什麼大建商們在疫情升溫,加計央行打房之際,仍然敢勇敢買地?市場人士分析,關鍵原因,就在於所有人都預期房市仍會持續往上走。此外,土地買進來也不一定要自己開發,像是興富發去年就將手中南港土地賣給海悅國際、新潤機構等4家建商,大賺17.9億元出場。「只要看對趨勢,買土地對建商的經營策略而言,彈性都很大。」

「觀察這一波高價搶地的案例,大部分都是該建商過去在當地有推案經驗,且賣得好到出乎自己意料,才敢加碼進場。」業內人士指出,國建先前在三重先嗇宮站旁推案「國泰悅」,賣到歷史新高價,當然對四月標售、地點更好的二重疏洪道區域推案價格更有信心,才這麼努力把土地搶下來。

從去年掀起的房市熱潮,主要為剛性需求支撐,自住客易有上不了車的恐慌心態。

 

大型建商 限貸令沒轍

難道央行的土地限貸令完全沒效?《住展》雜誌研發長何世昌指出,「不是沒效,對於口袋比較淺的建商,殺傷力確實大,可以明顯看到最近買地的建商,中小型業者幾乎消失,根本搶不到地,這一波整個被市場洗出去了。」

央行總裁楊金龍在去年底祭出土地限貸令等各項打炒房措施,但在大環境不變下,專家普遍認為房市欲跌不易。(中央社)

但對於大型建商來說,一來前幾年賺很飽,口袋夠深,再來若是上市櫃建商,籌資能力又強,「對他們真的沒影響,就像央行祭出第三戶限貸,對有能力幾億元現金買房的富豪來說,當然沒有差,受衝擊的不過是中產階級,同樣道理在建商買地也適用。」

多數專家都認為,除非市場需求快速下滑,才可能遏止建商購地腳步,畢竟對建商來說,土地最終是要蓋成房子,賣得出去才是重點。對於一般民眾來說,最期待的是央行打房能夠降溫房市,但從建商購地的積極度來看,恐怕短期內房市仍是「欲跌不易」,得再等等了。

 
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