【全文】疫情重創百貨零售業 建商棄守台中二大商場開發案

文|林喬慧    攝影|吳貞慧 賴一銀
ATT 4 FUN台中案(黃框處,普華國際不動產提供)位在烏日大橋旁,占地達1.5萬坪,面積廣闊。不過ATT吸引力集團9月驚傳出售台中購物專用區土地,籌劃8年的百億商場大案宣告喊卡。圓圖為總裁戴春發。

9月初,吸引力集團宣布出售台中烏日大橋旁1.5萬坪購物專用區土地,花8年規劃的ATT 4 FUN台中案喊卡,本刊調查,除集團總裁戴春發外,宏泰集團常董林鴻南、新東陽董事長麥寬成也是背後大股東。無獨有偶,冠德建設旗下的環球購物中心也在7月棄標台中市31商場BOT案。疫情襲來,百貨經營困難,商場開發案提早進入寒冬。

9月上旬,本土疫情趨緩,內需產業全力拚復甦,在台北信義、大直及桃園都有據點的ATT吸引力集團,驚傳公告標售台中烏日大橋旁一.五萬坪購物專用區土地,這等同宣告策劃近8年的百億大案ATT 4 FUN購物商場喊卡,在全台商用不動產界拋下震撼彈。

從先前商場模擬圖中,可看出台中ATT原規劃有熱氣球、摩天輪等設施。(翻攝元宏建築事務所官網)

 

百億元大案 黯然退場

根據了解,台中烏日大橋旁的這塊土地是在2014年時,由幸福人壽委託第一太平戴維斯標售,公告期間吸引12組人馬領標,最後2組投標,ATT以20億元拿下,溢價率高達17%,不僅創下當時私人大型公開標售案最高溢價紀錄,加上當時正是全台房市由盛轉衰的拐點,ATT加價搶地,也為低迷的不動產交易市場注入一劑強心針。

好不容易擊敗勁敵搶下的土地,ATT為何決定賣地退場,究竟背後盤算為何?

「因疫情衝擊,改變零售、餐飲業運作模式,經高層決議停止相關開發計畫。」負責標售該案的普華國際不動產總經理田揚名透露出售原因。

本刊調查,決議百億大案停止開發的高層,除了檯面上看到的吸引力集團總裁戴春發外,宏泰集團常務董事、現任掌門人林鴻南,以及新東陽集團董事長麥寬成都是大股東。

宏泰集團常務董事林鴻南對於房地產業相當熟悉。

3人當初高價購地後,不僅花時間變更營運項目,從建照資料可以發現,整體建坪達9萬多坪,除商場、餐廳外,還規劃了室內溜冰場、保齡球館、遊樂場等設施。過程中砸下數億元購買容積,請來跟旋轉豪宅陶朱隱園同一設計團隊打造,示意圖有著夢幻摩天輪與熱氣球,可見花了不少心思規劃。

 

營建成本高 前途難料

「他們一直都想賣,至少2年了。」親近人士透露,ATT最初確實有心興建經營,但近幾年電商來勢洶洶,實體通路式微,已經讓3人心生退意,加上今年本土疫情延燒,不少百貨業拉下鐵門自主停業,產業整體營收銳減6、7成,更堅定出售決心。

且ATT經過估算,目前在營建成本持續上漲的狀況下,此案不花至少百億元很難蓋成,回收時間可說是「天長地久」。一邊是未來幾年前途未卜的購物商場,另一邊是數十年難得一遇的房市熱度,「不如把地賣掉落袋為安,把資金再投入不動產更好,省得一拖再拖,只是市場高點過了,錯過最佳出售時機。」市場人士分析。

疫情衝擊百貨零售業,專家認為除非是複合式商場,否則都有迫切轉型需求。

各國為救市創造史無前例的低利環境,意外讓熱錢湧進房市,低迷好幾年的台灣房市谷底翻身,建商搶地、排隊買房在全台各地上演,而本案所在的烏日特區,土地行情也較8年前翻倍,來到單坪30萬至40萬元,成功出售至少可賺進20億元。

由於此案金額龐大,烏日副都心對地方政府來說又有不能失敗的壓力,台中經發局曾多次開會,局長張峯源就曾率隊北上與業者溝通,想辦法協助解決投資該案遇到的難題,但仍擋不住三巨頭賣地的決心。

 

三巨頭聯手 征戰商場

事實上,戴春發、林鴻南和麥寬成三人不是第一次聯手,有台灣地王之稱的宏泰林家,手握台北大直及信義區大片精華土地,正是ATT信義店、大直店房東。

宏泰集團是ATT大股東,也是ATT信義店(圖)的房東。

早期由林家的宏盛建設所興建、持有的台北東區阿波羅大廈,一樓及地下室商場就是由戴春發經營管理;2011年吸引力接手台北信義區紐約.紐約,改為ATT 4 FUN營運時,林鴻南及麥寬成皆為合夥人,近期更名為ATT e Life的大直據點2年多前開幕,2人也都出席捧場。

而老字號食品業新東陽麥家,早在20多年前就跨足營建業,今年4月,麥家才和戴春發聯手以8.7億元買下花蓮亞士都飯店,更名東旭觀海酒店,看好花蓮國旅觀光前景,準備大展拳腳。

新東陽麥家不是第一次和戴春發合作,今年4月還攜手買進花蓮老牌飯店,看好花東國旅市場。

其實3大咖出售烏日開發案的土地,不是第一個撤退台中商場的案例。去年EPS 6.8元、刷新史上最高紀錄的冠德建設,近年積極攻城掠地,手中握有不少捷運共構案,但旗下在全台擁有8間據點的環球購物中心,卻在7月下旬本土疫情嚴峻時,認賠放棄400萬元保證金,棄標去年得標的台中市北屯區11期重劃區「市31」BOT案。

6月本土疫情嚴峻,冠德建設旗下環球購物中心放棄去年底得標的台中「市31」BOT案。(台中市政府提供)

據了解,環球是在去年11月獲選為該案最優申請人,預計斥資10億元,今年動工打造具超市、主題式餐飲、休閒及購物等多功能商城,當時台中市政府也歡喜宣布招商成功,未料,隨本土疫情惡化,不到一年光景就豬羊變色。

 

商場難經營 急需轉型

「要蓋商場,疫情是個隱形成本。」該建商內部指出,環球評估全球疫情變化,「沒人有把握疫情將持續到什麼時候,短期營建成本又不斷增加,擔心不知道未來如何變化,內部再三討論後,這個案子就先喊停了,但環球購物中心仍會持續專注台中市場,尋找合適地點。」

位在台中北屯區的市31案(黃框處),冠德原先規劃打造為具超市、主題式餐飲的多功能商場。

「認賠400萬元,冠德只要再賣1、2戶房子就回收,資源也可以馬上轉移到下個投資案,若真要花個幾億元去蓋,光每個月人事成本就遠超過400萬元。」業界認為,冠德此舉短空長多,快速止血相當明智。

「消費者沒有實體通路購物的需求,企業經營就會很辛苦。」瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛指出,消費趨勢改變,雖然體驗式行銷仍無法被取代,但除非是搭配交通設施,以及結合辦公、購物、旅館的複合式商場,如台北雙子星、南港CITYLINK仍有前景之外,零星大型賣場短期來說經營困難,都有迫切轉型需求。

 

更新時間|2021.09.27 06:30

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