台北市小宅當道 低總價、低自備款的優勢背後有隱憂

文|林哲良
台北市25坪以下的小宅交易占比,自2018年起已連續5年超過5成,台北市住宅「小宅化」明顯。(永慶房屋提供)

國內高齡化、少子化的現象讓家戶結構出現轉變,同時,也讓住宅面積的需求逐漸改變,永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料統計,台北市今年25坪以下的小宅交易占比自2018年起已連續5年超過5成,台北市住宅「小宅化」明顯。

對此,永慶房屋研展中心副理陳金萍分析,人口、家戶結構的改變,讓民眾對於住房選擇也出現變化,加上台北市房價高漲,受限於購屋預算考量,不少購屋族直接以總價作為購屋標準,讓低總、低自備的小宅成為市場最吸睛的產品。

永慶房產集團根據內政部不動產資訊平台資料,觀察台北市近10年住宅交易案件,2013年住宅買賣交易共24,658件,其中25坪以下的小宅占比為33.9%,2016年小宅占比突破五成,2017年小幅回檔至48.6%後,自2018年起小宅交易占比已連續5年都在5成以上的水準,2022年第一季更是創下新高,小宅占比高達52.3%,顯示台北市的小坪數住宅已成為市場主流。

陳金萍指出,25坪以內小宅佔交易比重連續5年在5成以上,等於在台北市每2間房屋交易,就有1間是25坪以內小宅。探究其原因,主要因台北市房價高昂,根據內政部公布最新資料顯示,台北市房價所得比高達16.22倍,也就是說要16.22年不吃不喝才能買得起台北市的房子,想進駐北市又維持一定生活品質的狀況下,小宅具備低總、低自備的優勢,購屋負擔相對輕鬆,自然讓小宅受到購屋族青睞。

那麼,小宅熱門交易行政區有哪些呢?根據今年上半年實價登錄資料,統計台北市25坪以下小宅五大熱門交易行政區,由台北市中山區以416件坐上冠軍寶座,平均總價為1,049萬元,平均單價則是70.5萬元/坪。陳金萍表示,中山區是台北市早期開發區域,商業活動熱絡、生活機能完善成熟,加上住宅產品多元,充分滿足不同購屋族群的需求,供給穩定、買氣熱絡,一直是房市交易的前段班,加上捷運路網密度高,公車班次密集,四通八達,吸引不少單身、首購族群進駐,而低總價、低單價以及生活機能佳的小宅產品就成為購屋首選。

其次,則是萬華區以194件居次,平均總價為832萬元,平均單價53.0萬元/坪。陳金萍指出,萬華區算是台北市最早開發的區域,生活機能相當完備,房價相較於其他行政區親民,對於預算有限的首購族、小資族、年輕夫妻而言,小宅平均總價不到千萬,是進駐台北市購屋的入門款。陳金萍補充,觀察萬華區小宅交易可以發現,主要集中於南萬華的青年公園周邊以及捷運西門站一帶,受惠於萬大路、西門商圈機能,食衣住行一應俱全,加上捷運萬大線題材,讓周邊小宅深受矚目,吸引首購自住、置產投資買盤駐足。

陳金萍表示,台北市是台灣政經中心,房價也是全台之最,薪資漲幅追不上房價漲幅的時代,購屋人手中資金有限,想買進台北市難度越來越高,因此轉向購入低總、低自備的小坪數住宅,成為近年來房市熱門交易產品。此外,從五大小宅熱門交易行政區也可發現,台北市蛋白區就囊括4席,顯見在市中心房價高不可攀的狀況下,加上大眾運輸系統完備,通勤時間縮短,讓房價相對具備優勢的蛋白區更為吸睛,尤其是捷運、主幹道附近的1到2房小宅,最受青睞。

不過,陳金萍提醒,雖然小宅具有低總價、低自備款的優勢,大幅降低購屋門檻,但有不少銀行對於小坪數的房屋放貸較為嚴格,貸款成數也可能受限,最好多找幾家銀行評估貸款狀況。因此,建議在挑選小宅時,盡量挑選交通便利、生活機能完善的大眾運輸系統周邊,且社區單純、建物格局方正的物件,不僅保值性佳,甚至未來仍有增值的空間。

更新時間|2022.08.17 12:43

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