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2022.11.02 05:58 臺北時間

【房價鐵板鬆動1】房市空頭訊號多 新建案開價連漲2年首度翻黑

過去依靠台積電利多起飛的中南部重劃區,現被認為剛性需求支撐性不足。
過去依靠台積電利多起飛的中南部重劃區,現被認為剛性需求支撐性不足。
房市空頭訊號多,而鐵板一塊的房價,也有鬆動跡象,從市場領先指標的新建案來看,本刊委請591新建案,統計今年全台六都加新竹地區新建案平均開價,赫然發現第三季全台新建案每坪開價已經從上一季的至54.8萬元下降至53.6萬元,季減幅度達2.2%,「是疫情爆發後2年來,首度出現建商開價下滑的狀況。」591新建案分析,開價下修代表建商信心度不足,可見後勢不是太樂觀。
其中,新建案又以台北市下滑幅度最大,每坪開價從上季單坪124.9萬元下滑至108.3萬元,修正幅度超過一成,而台中以南等地也有小幅修正1至3個百分點。不過,新北、桃園、新竹開價仍呈上漲格局。
「這就是降價!」政大地政系教授林左裕指出,降開價主要是建商認知到房價續往上攻力道不足,從買方需求到購買力都開始疲軟,「不用等市場測試,賣方開始主動降價。」加上受美國短期急驟升息影響,過去2年全球開資金派對,大量投注在股市、房市的資金,終究要抽離,回歸理性需求。
但根據591新建案資料,仍有縣市開價大幅上漲,林左裕認為,這還是跟當地市場有無剛性需求有關。他舉北三都為例,多數自住客買不起台北市,就會外移到新北、桃園等周邊城市,這也顯示在新建案開價表現。「再以南部過去房價聞『積』起舞的縣市,事實上真正會進駐的自住客相當有限,多數投資客終究還是得求售出場。」
「如果建商連開價都下修,代表賣房子已經不能再漫天喊價,買方會覺得你連開價都跌,那我當然殺價殺更多,但會否形成骨牌效應,目前還很難說。」長期關注台灣房市的政大地政系退休教授張金鶚認為,開價下滑表示建商從過去暗地降價,轉為明著降價。
張金鶚認為,資金周轉成本升高,是這波影響房市的原因之一。
他認為,關鍵還是在資金周轉成本,他觀察到新建案銷售期拉長、銷售率也不佳,加上央行緊縮貸款,因此資金周轉就會產生較大壓力,「降價其實就是財務操作的一種。」張金鶚直言:「講白就是大家對未來信心不足,越早降價越能銷售,否則拖到最後可能更慘,是一種先降先贏的概念。」
591新建案開價變化表
就有不願具名的建商對本刊透露,「在蛋白區甚至蛋殼區的外圍,確實有新案一開盤就先降價了,通常這種就是財務體質不夠堅實的建商,也有一些是賣很久的陳年老案。」
「大約降3到5%不等。」對於本刊調查結果,一手掌握北市建商狀況的台北市建商公會理事長陳勝宏不諱言,在大環境差、成交量直落,加計選舉期間房市氛圍不佳,建案開價確實會較保守,但他也吐苦水說成本持續上漲,「要再降多少也是有困難。」
戴德梁行總經理顏炳立認為,今年房市有太多利空因素,從烏俄戰爭、匯率變動、升息加通膨,乃至兩岸地緣政治風險,沒有一樣是對房地產好,全年成交量萎縮3至4成,但賣方還在堅持價格,自用型買方不追價,現階段所有人都還在觀望,「我認為房價鬆動要到明年第一季、第二季,而且頂多是5至10%的緩著陸。」
顏炳立認為,今年房市皆是利空消息,但真正要看到價格鬆動最快要等到明年第一季。
「現在看到的開價降,不過是跟過去想要開高價加10%賣相比,發現價格站不住了,才回到過去成交價罷了。」顏炳立一語點破,現在是不管屋主或建商,假設發現自己財務槓桿玩太大,才縮手降點價格,在考量原物料成本狀況下,「要不要在不虧錢的前提下,獲利空間少一點的概念罷了。」
學者專家的觀點,都從台中不動產開發公會理事長王至亮口中得到驗證,他坦言,「不是房價下滑,而是出價空間變小,若每坪要賣60萬元才有些許獲利,過去可能習慣會開價75萬元,跟消費者慢慢磨,讓客戶殺價,現在景氣不好,為了讓人覺得開價實在,直接降到65萬元。」他表示,購屋族就在觀望了,要是還有人開高價,哪吸引得到人來看房,「萬一客戶被開價嚇到,反而跑去看別案直接成交,那不是太可惜。」
同時,王至亮也指出,現在建設公司資金成本高,土建融利率多落在2.5%至3%間,「開價實在、縮短銷售期,就能夠有效增加資金周轉率。」
更新時間|2023.09.12 20:44 臺北時間

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