【購屋筆記專題】信義房屋揭公設比玄機 買房前先辦別好壞公設有哪些

新型大樓的公設比逐年攀升,尤其新型建案的公設比甚至都達到30%左右。(信義房屋提供)

壞公設有哪些?新型大樓的公設比逐年攀升,尤其新型建案的公設比甚至都達到30%左右,公設比逐年攀升,買房1/3的錢都拿去買公設?那麼這些錢最後都流向哪裡呢?買房族在看房時應該如何挑選擁有實用公設的物件?這集線上Podcast《地產好學聲》與信義房屋攜手合作,邀請了信義房屋業務部的何胤諭執行協理,為大家揭示公設比中隱含的玄機,也為大家評比五大廢公設,同時也分享三大實用公設,提供買房族參考喔!

公設比是什麼?大公、小公的差別是什麼?

被問到買房常聽到的公設比是什麼,協理回答到,公設比指的就是專有面積與非專屬使用的面積的一個比例。而公共設施的品項包羅萬象,按照使用的對象又可以區分為「大公」和「小公」。

大公指的是全體住戶可以共同使用的設施,必要性的公設如機房、蓄水池、受電室等等,另非必要性公設則為大部分的人在討論公設時會涉及到的項目,例如泳池、健身房、閱覽室、交誼廳等等。而小公則是由該層住戶共同使用的部分,例如該層的樓梯間、電梯間及走廊。

公設比逐年增高的原因是什麼?

信義房屋協理分享到公設比逐年增高的原因,其實起自於2003年蘆洲大囍市社區所發生的意外。當年該社區發生大火,由於社區屬於舊式建築,而當時的法規也沒有關於消防區劃的部分,所以只有一支逃生梯,因而造成了慘重的傷亡。政府也因此在2005年頒布新的法規,規定凡是超過8樓的建築都至少要有分開的兩支逃生梯,如此能補足逃生空間的不足。另外,針對超過11樓的建築,也制定了逃生距離、防火區劃的相關規定,因而無形中使得公社面積的負擔。

那麼公設比幾%算正常呢?

雖然海外許多國家都採取實坪制,然而就台灣的情況來說,若是透天,尚可能有零公社的情形。然而若是公寓,以目前新的電梯公寓來說,大概占15%左右。若是華廈,則大概15-20%。如果是大樓的話,那可能就是25-30%以上。協理也分享到,若以近年的新大樓舉例,大部分要低於32%的其實很少,只要是32-33%大多都還算是低公設比的物件。

車位坪數計算方式不同,也會使得公設比大有差異?快來聽聽專家怎麼說!

買房如何挑選公設?聽聽專家如何評定五大最廢公設!

首先,協理分享到通常最多詬病的公設就是宴會廳、酒吧,雖然這類設施能夠使得整體社區顯得美輪美奐,然而實際入住後,若沒有人定期維護,或是配套沒有做好,就很容易成為無用公設。而僅次在宴會廳、酒吧的就是卡拉ok,協理進一步說明,新社區的卡拉ok當然好,因為大家想唱的歌都會收錄在其中。然而歌單、設備本身是需要定期更新的,時間一拉長,若沒有定期更新,就沒有什麼人會想去唱了。

排行第三名的是交誼廳、圖書室這類的設施,雖然對於家中有小孩的住戶來說,圖書室可能相當受用,然而就一般上班族而言,其實沒有什麼時間去使用。而且與卡拉ok相同,圖書室內的書也需要定期更新,或是透過社區捐贈的方式,否則最終也很有可能成為閒置設施。

第四名則是健身房,對於健身房的需求通常會呈現一個兩極化,只有有健身需求的人才會使用到。而且現今健身的風氣逐漸興起,通常大多數人會追求器材的齊全性,若是社區健身房只是簡單放了幾台跑步機,恐怕大家還是會選擇到外付費使用健身房。最後,排名第五的就是游泳池和spa了,由於這類設施的維護成本相當高,以台灣的情況來說,除非是南部地區,否則一到冬天都是需要加溫的,便會使得電費、瓦斯費相當昂貴。另外還要考量循環滿水、放水的費用,以及消毒、救生員的費用。

哪些類型的公設容易被忽略,卻十分實用呢?

由於宅經濟的興起,使得宅配需求增加,加上上班族通常沒有時間馬上領取,因此使得社區的宅配儲藏空間變得更加重要。另外,若是能配有生鮮冷藏儲藏空間,也是相當實用加分的公設運用!除此之外,垃圾冷藏室也是相當優秀的設施,由於台灣處在比較悶熱的情況,若能設有24小時垃圾冷藏室,對於住戶來說也會方便衛生許多。最後,協理也分享到,配合未來的產業趨勢,電動車的充電樁也是值得考慮的一環,因為若是沒有事先配好,事後要重拉電壓、福特,也會造成許多成本喔!

違規使用的公設通常有哪些形式呢?挑選物件要留意!

買房族看房應該注意哪些隱藏訊息?看房小撇步報你知!

協理分享到,買房族在看房時,可以看看公布在電梯或社區佈告欄的財報,觀察該社區的結餘狀況,若是結餘很少,表示公設可能吃掉非常多的費用。而若是有找房仲、接待人員服務,一旦觀察到上述情形,也可以向他們多加詢問。另外,也可以留意該社區的公設使用相關規範,例如在使用上有沒有需要額外付費,如此也能兼顧到日後自己使用上的權益。

聽完這集相信大家對公設比以及公設都有了更多的認識和了解,希望能幫助大家在挑選物件時,能夠評斷背後隱藏的玄機!

(原文引用: 【地產祕密客 ft.信義房屋】想買房但公設比好高!哪些公設值得我投資呢?快來聽聽專家怎麼說!

更新時間|2022.11.02 10:27

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