時事
2023.03.16 07:58 臺北時間

【鏡評】利率不漲 房價不跌

329的推案量驚人,建商必須做出度小月的準備,購房者也切忌追高。
329的推案量驚人,建商必須做出度小月的準備,購房者也切忌追高。
3月底是房地產「329檔期」年度大戲,根據業界統計,六都加上新竹將在329檔期推出8,400億元的巨量新案,比去年暴增了2成,讓擔憂房地產後市的業者倒抽一口冷氣。所幸,巨量新案包括了量體超大的台北京華城改建、以及大直幾個大型商辦,扣除加總約2千億元的恐龍級商辦案,今年推案量倒是與前幾年相近。
但是,近年房價漲幅勇冠六都的台南市,建商藉著半導體設廠題材狂炒狂推新案,去年329檔期台南推案量140億元,今年一口氣翻了將近6倍、竟然高達818億元!地方角頭爭搶土地炒作的龐大利益,是台南政壇老是出現怪事的真正病灶之一,台南爆炒的房價如何冷卻,也會是台灣房市漲跌的先行指標。
十幾年來順風順水的房市,今年似乎來到轉折點,市場買氣突然冷卻,業界甚至有「買氣比海風還冷」的描述,加上政策利空連連,有稅率極高的房地合一稅(2年內買賣,課徵45%的所得稅)、還有今年元月通過的《平均地權條例》修法徹底斷絕投機客炒作,房地產新聞擠滿了利空的訊息。不過整體房市雖然變冷,但建商資金成本還是很低,工薪族房貸壓力也不大,銀行壞帳率維持在史上最低水準,市場沒有降價求售的壓力,台灣的房地產價格仍然守得很穩。
我們觀察國外幾個房地產跌幅比較大的地區,可以清楚看到兩個共同點:第一,漲得高的率先跌;第二,高利率是最大殺手。鄰近的韓國是最佳案例,韓國跟著美國急速升息,五大商業銀行的房貸利率最高竟然來到8%,最低也在5.5%,高利率戳破了連漲8年的房市泡沫,首爾等都會區成交價,相較於去年此時已經大跌22%。
美國房地產漲價最瘋狂的幾個地區,例如舊金山、鳳凰城、西雅圖、德州奧斯汀等,在聯準會強勢升息後也領先走入跌勢,舊金山的房價指數在去年下半年率先跌掉13%,美國指標性的30年期房貸利率升高到6.65%,是台灣房貸族難以想像的數字。
不過,我們不能就此斷言房價即將全面下跌,美國將近8成的房貸族,簽訂長期固定利率都還低於4%,除了舊金山這些「超漲」的城市,其他溫和上漲的都會區交易價格都還能持穩,韓國跌幅雖深,也只是把過去1年多的泡沫吹掉,購房者帳上都還有豐厚的獲利。
3月底美國聯準會還要升息,對房地產當然不是好消息,所幸台灣的中央銀行體恤購屋大眾,沒有跟著美國升息,新台幣繼續向日本看齊,貼近零利率。329的推案量驚人,建商必須做出度小月的準備,購房者也切忌追高,不過,最終決定房地產價格的,還是利率,只要利率不漲,房價就沒有大跌的風險。
更新時間|2023.09.12 20:45 臺北時間

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