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陶迪辭掉中國最大租房平台「蘑菇租房」營運長職務，回台發現租屋市場仍傳統陽春、亟待創新，激勵她把「共享公寓」（share house）模式帶進台灣，向屋主租下整層公寓，再合法轉租，當起職業二房東。用輕裝修讓老屋回春，7年來交手30間公寓，每間淨利潤1.5萬元，月賺45萬元入袋。而二房東跟屋主打交道是最大的魔王關，陶迪傳授5大屋主溝通術，先聊生活再聊生意。

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「說好說滿，不如說話溫暖。」二房東要與屋主、仲介、租客溝通，陶迪最在意廣結善緣，給人好印象，因為贏得屋主的信任，簽約之路就已成功一半。「每位屋主各自有不同的心事，要懂得察言觀色，先談感情，再談公事，與屋主相處的每一分鐘，都不能讓空氣凝結。」陶迪整理出5類屋主的樣貌，並提出溝通技巧。

感性大於理性的族群，菜籃族重視相處，陶迪會耐心花時間搏感情，「如果彼此有眼緣、取得信任，她會像媽媽一樣照顧你，租金、修繕等費用都好說話。」

陶迪曾約70多歲媽媽看屋，她路上一直講電話，掛掉電話就抱怨：「租金開2.7萬已經夠便宜了，居然還跟我殺到2.3萬。」陶迪聽出有同業在爭取這間房子，就說，「阿姨的房子方方正正，不只這個錢，2.5萬租給我吧！」阿姨笑笑未鬆口，陶迪繼續陪她打掃、聊兒子大小事。

阿姨在一間房間掃很久，嘴裡嘟嚷著：「防水修繕我都出錢了，現在鋁窗也要我換。」陶迪終於聽出她的心事，接著說，「這間房間臨大馬路，真的太吵了，鋁窗我們會換新喔！阿姨放心。」此時電話響起，阿姨把鈴聲調成靜音沒有接聽，「我就知道拿下這間房子了。」陶迪笑說。

繼承長輩房子的房二代，是45歲～55歲的年輕世代，租金收入是他們的零用錢，不願花太多精力管理房子，因此委託專人處理，他們的接受度高。但陶迪也提醒，房二代會自己搜尋做功課、慎選管理公司，溝通時要明理，主動協助。

3、旅居國外：主動處理日常瑣事

「天高皇帝遠，管不到租客，因此越是獨立自主、不找麻煩的優質租客，越能受到這類屋主青睞。」陶迪說，日常瑣事自己處理，只要能讓屋主省心，租金價格不會太計較。

都更通過、老屋拆除的時間點不定，這類屋主最在意租期彈性，陶迪說，屋主出租只是為了等待都更的過渡時期，讓房子不閒置，所以二房東要表達出願意配合交回房屋，並且不需擔心提前解約的賠償問題，解決屋主最大的煩惱。

「假設3年內很可能發生，就要以租期3年來估算投報率，再決定值不值得拿下。」陶迪強調，若同意戶已確定達標，拆除時間可能在1年之內，就要審慎評估。

「年紀越大的屋主越怕麻煩，希望租客背景單純，就不必一直招租。」陶迪傳授說服的關鍵，「主動提出交給專人管理，能讓他每月穩穩收租，最方便；屋況修繕、空租風險都由我們承擔，最省心。」陶迪也提醒，冷冰冰的文字都不如當面聊天的溫暖，見面三分情，有助順利成交。

<ol><li>包下整層公寓輕裝修，合法轉租</li><li>勤掃街找物件，與屋主互動先聊生活再聊生意</li><li>簽長約，打造穩定現金流</li><li>善用軟裝設計，小成本創造大驚喜</li><li>跟著就業機會走，吸納上班族租客</li></ol>

包下整層公寓輕裝修，合法轉租

勤掃街找物件，與屋主互動先聊生活再聊生意

善用軟裝設計，小成本創造大驚喜

跟著就業機會走，吸納上班族租客