【全文】中小建商掀倒閉潮 房市爛尾樓風暴來襲

文|林喬慧    攝影|楊弘熙 楊彩成 董孟航 陳俊銘    繪圖|米承鶴、王聖光
小建商倒閉潮,將連帶捲起爛尾樓風暴跟著來襲。

在工料雙漲、資金緊縮、打房致買氣下滑多重壓力下,建案延遲交屋、都更合建案不開工、建商尋求下家等,各種狀況開始在全台各處上演,本刊調查,北台灣甚至已有建商開始倒閉、跳票,業界示警:「蓋不起來又找不到人接手的建案,下一步就變爛尾樓。」預告房市爛尾樓風暴即將來襲!

越來越多建案因缺工缺料問題延遲交屋,市場上糾紛不斷。(翻攝自TVBS新聞)

台灣房市自今年起局勢詭譎,一方面建商高喊房價絕不會降,另方面隱隱然一場房市爛尾樓風暴已現端倪!「已經開始有建商倒閉,建案蓋不起來,找不到人接手,下一步就變爛尾樓!」台北市建商公會理事長陳勝宏大膽預言,事實上,陳勝宏同時是陽信銀行董事長,而陽信和土銀一樣,是土融占總放款較高的銀行,他對房市脈動掌握甚深。

北市建商公會理事長、陽信銀行董事長陳勝宏示警,小建商建案若盤不出去,爛尾樓勢必出現。

6月上旬週間午後,天空下著傾盆大雨,彷彿預告房市山雨欲來,本刊實地走訪位於新北市板橋區四川路一段的預售屋「府中詠美」,現場看來仍在施工,和一般建案工地並無差別,但事實上該案早已易主,「前一手建商倒了啊!我們是接下來做的。」新接手的建商直言不諱。

板橋霖園開發旗下預售屋「府中詠美」(箭頭處)已悄悄易主。

建商倒閉 買家心驚

據了解,該案共規劃77戶住家,為主力1至2房的小宅產品,依照實價登錄資料來看,共售出11戶,銷售率不到15%,單價落在每坪50萬元上下,略低於府中生活圈區域行情約1成多。

本刊調查,府中詠美開發商為在地小型建商霖園開發,近年推案多位於板橋地區,而平日往來的華泰銀行已在去年10月公告該建商發生跳票、拒絕往來等信用貶落情事,另家板信商銀也有類似公告。近日霖園開發負責人還被債主控告詐欺,控訴他先拿保留戶做擔保借錢,卻將保留戶私下轉賣,讓債主錢、房兩失。

「他信用擴張太快,財務槓桿玩太大,前陣子到處找股東、資金。」板橋在地建商透露,霖園開發面臨資金壓力同時,又碰到工料成本雙漲,評估是雙重壓力下,才會走到今天這個局面。

而對於已購客來說,過程絕對是心驚膽跳,就怕投入的畢生積蓄換來一棟爛尾樓,就有購屋族因此急得打電話到府中詠美信託的建經公司詢問,好在該案地點好,仍有建商願意接手,讓買家心情大洗三溫暖。

料漲缺工 融資緊縮

「萬華區就有建案在盤,但一直找不到人接手。」本刊調查,在大台北蛋黃區面臨沉重資金壓力的建商絕非個案,除了從眾建商口中聽到的,「很多建案在找下家」外,就有一個總銷數億元、北市精華區預售屋,建商接連發生跳票事宜,且金額僅50萬至百萬元。不過,該建商陸續將資金補齊,並未被銀行列為拒絕往來戶,特別向本刊澄清:「我們工地每天都有在施工,當然沒問題。」但仍有市場人士認為,該建商跳票金額低,令人懷疑其資金籌措能力。

中小建商跳票倒閉潮如茶壺風暴,過去2年房市旺到發燙,半夜排隊買預售屋的新聞時有所聞,但今年卻風雲變色,景文科技大學財務金融系副教授章定煊指出,小建商眼見熱銷,便壓低利潤搶地,「之前賣得越好,現在麻煩就越大。過去建案毛利率不到5成不做,這2年土地成本貴了,毛利降到30%以下也做,等於把安全邊際拿掉,一旦工料雙漲就完了。」

央行持續對營建業進行信用管制,衝擊口袋不夠深的小建商。圖為央行總裁楊金龍

究竟建商面臨的壓力是什麼?首先,主管機關統計,營建成本自2018年至今,已上漲3至5成;接著,營建署數據揭露,全台營建業缺工近12萬人;再來,內政部祭出多項針對投資客的打炒房措施,買氣收斂;最後一擊是,央行升息及信用管制,緊縮土建融放款。

延遲交屋 糾紛頻傳

四大利空襲擊房市,中小建商首當其衝。第一個影響是預售屋延遲交屋糾紛頻傳。「過去透天興建期2年半、大樓3年半,現在普遍都要延長半年至1年,甚至超高大樓工期都抓到6年,台南還有建案交屋期寫9年。」大台中不動產開發公會理事長王至亮指出,材料供給不及,缺工嚴重,中小建商排擠效益漸漸展現,中台灣建案延遲交屋潮正在擴大。

房市缺工缺料問題難解,前幾年房市熱銷後遺症也跟著顯現。

延遲交屋糾紛全台遍地開花延燒到南部,高市府消費者服務中心指出,近期接獲數起關於上市建商聯上建設申訴案,都是跟逾期交屋有關。買家控訴,該建商原本應該在今年1月底交屋的房子,卻在去年8月無預警收到通知,因疫情導致工料雙漲,要延遲2年交屋,建商只給消費者2條路走,一是無息退還已繳款項,二是無條件等候2年。

不過,也有建商喊冤,「沒有建設公司願意延期,因為這代表我的資金周轉率會下降,獲利也跟著少很多,萬一軋不過去,很可能資金就斷鍊。」該名建商抱怨,「工地1天從3千元加到5千元還是叫不到工人,台積電可以1天給1萬元,我做不到啊!」

事實上,按照內政部的規定,建案如果延期交屋,每一天要補償總價的萬分之5給已購客,「每天耶,照這樣賠我當然倒閉!」另名建商無奈指出,「只好和買家溝通解約不要買了,總價15%的違約金都比罰款少,或協商送家電等補償已購客,真的不行,那就只能訴訟吧。」

危老、合建案開工日遙遙無期,原因就在於工料雙漲,建商評估蓋了就賠錢,乾脆以拖待變。

都更建案 遲不開工

第2個影響是都更、危老、合建案遲遲不開工。除了叫不到工人外,工料上漲到先前預售賣的價錢已不符成本,建案蓋完反而賠錢,「以新北市來說,造價1坪要二十幾萬元,再加土地成本,1坪至少要買到50萬元以上才回本,但不是所有地方都有這行情。」市場人士指出。

「混凝土5月1日漲價,鋼鐵1個禮拜漲2次,其他付好訂金的建材要加價才拿得到,公平會都不用管?官員都在辦公室吹冷氣?」也因此,除了預售屋之外,就有建商坦言,自己在新北市的都更案,原先跟地主談好五五分,現在蓋了反而賠錢,只能「盡量能拖就拖。」

事實上,現在如同暴風雨前的寧靜,並非每個蓋不下去的建案都如府中詠美一般幸運,陳勝宏說:「合建案一定盤不出去,因工料漲了3、4成,現在資金限縮,貸款貸不到,接手的人也虧本,沒辦法交屋一定產生社會問題。」良茂建設董事長陳春銅也直言,「當然不敢接,誰敢?」

「爛尾樓一旦出現,絕對是多重傷害,建商、消費者、社會經濟面、政府威信、稅收,沒有贏家。若同個區域接連出現爛尾樓建案,絕對重創信心,恐怕得花5到10年才能再爬起來。」市場人士指出。

房市糾紛不斷,造成許多購屋糾紛,時代力量日前呼籲政府正視此問題。(時代力量提供)

炒作過頭 非真利多

然而就在建商大喊要倒閉的同時,房價卻又開高的奇怪現象,「看起來房價沒有降,但不是真利多,只是在撐,畢竟無法再反應成本的上漲,市場並不埋單。」瑞普萊坊研究部總監黃舒衛就說,從倒閉、跳票個案看背後意義,銀行抽銀根保債權是必然,對於土建融放款只會愈發謹慎,金檢壓力下,也會更在乎建案能否如期開工、完工,將間接影響營建市場,體質最差先倒下,形成骨牌效應。」

「目前建照申請量已來到1995年以來新高,當時也是房價高,政府開始興建6萬1坪的勞工住宅,緊接著就碰到本土金融風暴,建商、銀行倒一堆。」黃舒衛直指,現在就如同當時,市場供給量大,但人口增長卻減少,同時碰到升息,加上許多區域明顯炒作,遲早會爆,「如台積電在台南,也頂多是南科利多,怎麼會跑到安平、安南區?又如台積電到高雄設廠,北高雄發燒合理,南高雄為何一起旺?」

數名專家都建議,現在要購屋的民眾,成屋、中古屋會是相對保險的購屋標的,若是手頭資金不足,只能選擇自備款可分期繳納的預售屋,品牌大建商是降低風險的選項之一。

爛尾樓若接連發生在同區域,將重創市場信心,專家估復原需花5至10年時間。

解除合約 可索賠償

但若一旦遇到購屋糾紛該如何自保?日恒國際法律事務所主持律師謝進益指出,「以延遲交屋來說,消費者可依照合約請求解約,向建商要求懲罰性違約金。」「但若發生建案易主,當原先簽約的對象消失,就算新接手建商要重談條件,消費者可以主張的權利其實微乎其微,再不幸遇到爛尾樓,法律上能取得的也僅是一張債權憑證。」

謝進益認為,政府機關容許建商大量銷售預售屋,必須肩負管制責任,「建商高度槓桿,買地錢跟銀行貸款、施工錢讓消費者預付,房價大漲可以賺飽飽,成本一上漲就乾脆解散,某種程度不是吸金嗎?」

內政部次長花敬群表示,政府對於管制房市不當行為的決心相當堅定。

房價高漲成為民怨之首,內政部次長花敬群就對本刊表示,政府對於管控市場不當行為的態度相當堅定,「這對長期市場安定、經濟的穩定都很重要。」不過,市場波動時必起糾紛,如何保障購屋族權益,又如何從工料、土地成本上實際減壓,這些主管機關都勢必得全面通盤考量,才能讓市場更健康。

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