單位:間數 資料區間: 2016 年
資料來源:住宅租賃實價登錄

雙北租屋面面觀

你租過房子嗎?你知道台灣的租屋市場是世界上少有的「黑市經濟」嗎?我們從 50 多萬筆資料中嘗試拼湊這個地下市場的樣貌,以 2016 年的台北市與新北市為例,地上市場與實際市場的數據量相差超過 10 倍!內政部政務次長花敬群就曾估算,這些地下經濟的規模,每年高達千億。

超過九成的房東都沒繳稅,久而久之,台灣人好像也習以為常了。但這可不只是政府稅收短少而已,房屋屋況不佳、房客享受不到租金補助、租賃糾紛無法可管、甚至市場不斷向購屋炒房那端傾倒⋯⋯,全都跟它有關!

在高房價的當代,租屋應該成為一種健康的選擇。接下來,我們將從數據資料、實際故事、解決方案三個面向,與你一起探討這個議題。首先,就來揭開這個黑市的神秘面紗吧!

資料區間:2016年
資料來源: 591 租金行情(去除商業使用、倉庫)

為了提升不動產買賣、租賃的透明度,台灣在 2012 年實施了實價登錄制度,不管是自售或是委託仲介業,都必須登錄。但這道陽光卻沒有照進租屋市場,因為房東「自租」並不在實價登錄的範圍內。從資料看來, 2016 的住宅租賃實價登錄雙北市只有 3742 件,多是高單價物件。對比民間最大的住宅租賃平台 591 租屋網的資料,2016 年雙北共有 51096 件,數量相差了近 14倍。

台北租房的 C/P 值高嗎?

你租房的預算是多少呢?

4000元

29999元

預算 10000

台北市 7.76

新北市 14.02

以同樣的租金水準,在台北市與新北市能租到的坪數有極大的落差。依《住宅法》規範,台灣「每人平均居住面積」為 3.96 坪,以亞洲國家來說雖然遠遠輸給日本( 7.56 坪),但跟韓國( 4.24 坪)沒有差太多。崔媽媽基金會執行長呂秉怡提到,台灣住宅市場的租金其實並不算高,房客之所以「感受不好」,是因為不同於其他國家有基本設施(廚房、廁所等以及相對應的面積)或嚴格的安全規範,台灣除了規範面積,就沒有其他規範了,導致市場充滿著良莠不齊的物件,甚至連違建都可以拿來出租。

資料區間:2016年
資料來源: 591 租金行情

以 2016 年的資料來看,雙北租出最多的是 5000 元至 9999 元的房子。其實以台灣異於常態的高房價來看,這樣的租金完全偏離正常水準(租金通常與房屋的價值相關連)。專做租屋市場的永勝資產科技集團執行長徐銘達指出,台灣的所得十幾年沒有改變,就算想漲房租,付租金的人也付不出來,而房價繼續漲,房租漲不上去,讓台灣的租金投報率幾乎是世界最低。

近十年來,租屋市場又有什麼樣的變化呢?以獨立套房的租金來看,台北市在這 9 年平均漲了 11%,新北市則漲了 13%。這是多還少,相信不同收入級距的人都有不同的感受。以一間 8 坪的獨立套房為例,板橋區 2016 年平均租金 9672 元,漲了1256元;若是位在大安區,租金為 13912 元,漲了 1296 元。

(圖表數值採平均數,任一年度資料量小於 10 筆、單一月份租金大於百萬者不採計;另中山區雅房在 2012 年 11 月有一筆「 2 坪 20 萬」的資料。)

雙北的租金漲幅

整層住家
獨立套房
分租套房
雅房
單位:坪/元
資料區間:2008年至2016年
資料來源: 591 租金行情

我們更進一步抓取了 591 租屋網裡台北市一個月( 2017 年 9月 12 日至 10月11日)超過 2 萬筆租屋物件資料,來看看平常找房時遇到的那些惱人限制比例為何?我們也將這份資料設計成《我是租屋王》遊戲,還沒玩過的話趕快去體驗吧!

資料區間:2017 年 9 月 12 日至 10 月 11 日
資料來源: 591 租屋網
資料區間:2017 年 9 月 12 日至 10 月 11 日
資料來源: 591 租屋網
資料區間:2017 年 9 月 12 日至 10 月 11 日
資料來源: 591 租屋網
租屋人生
租屋
人生

「我再也受不了這麼窄的地方,連在房間走都要不斷側身,睡醒不看時間不知道是白天還是晚上⋯⋯。撐了半年,牙一咬覺得好吧押金送你(房東),只想趕快逃走。」

「有一次看房發現本來是陽台的地方被隔了一間房間,很明顯,因為房裡有陽台的屍體。明明是好好的格局,為什麼要把它搞得這麼奇怪?」

「不過,這裡月租才 6000 元,已經很好了啦。如果不是頂樓加蓋,可能要住進像牢房一樣的地方吧。」

今年 7 月,一則將陽台隔成雅房出租的新聞引起議論,雖然案例比較極端,卻彰顯了在都市租房生存的不易。記者訪談了數十位在台北租屋的年輕人,每個人對生活的耐受度與想像都不同,有人在乎軟體、有人在乎硬體、有人喜歡小空間,但台灣的租屋市場仍有一些共同的問題。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡就提到,「由於租賃市場長期地下化,從法令規範到經營管理,皆缺乏完善體制,無法支持市場正常發展。長久下來,專業經營投資不足,租賃雙方權利義務不明,導致居住品質落後,租賃糾紛頻傳」。高房價的狀況下民眾無法輕易買房作為替代,也不認為租房是能穩定居住的狀態,如此惡性循環,居住明明是基本人權,卻變得「很難」。

我們捨棄了極端的個案,瞄準租屋常見的幾個狀況:頂樓加蓋、違建、空間狹小、居住品質差、分租合租,從三個故事來看看在台北租屋的人過著什麼樣的生活。他們的居室外表看起來或許不那麼「嚇人」,但對居住都有自己的一套主張。或許正在台北租屋的你,也能找到一些共鳴。

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  • 因為屋齡老舊,房屋結構已經開始脫落。
  • 楊大慶的租屋處位在公館水源路國宅區頂樓,小小的坪數裡住了兩個人。
  • 他也不知道為什麼能在這裡住八年,「有時候睡一覺起來,又覺得不是什麼大問題。」
  • 雖然屋況差,但一房一廳的結構在台北市低價租房市場仍是珍稀物件。

楊大慶

在這住八年,我大概是有病吧

因為屋齡老舊,房屋結構已經開始脫落。

採訪楊大慶的那天颱風剛過,多日溽熱的台北難得迎來涼涼的陰天,對這個位在頂樓的老舊房屋來說是難得的好日子。2009 年來台北唸大學到現在,楊大慶一直住在水源路的國宅區,「夏天非常熱,冬天非常冷」,一言蔽之。但一連住了 8 年,他也沒有想過搬離。

現在是自由接案攝影師的他,剛與哥哥楊大正結束滅火器樂團在日本的巡演、又接著在高雄完成廣告的拍攝工作,正處在「休息」期間,等著月底下一檔工作。楊大慶一個月實際的工作天數大概是十至十五天,雖然依照接案的狀況,收入會有大小月的差別,但平均可以到 5 萬元左右。對照這間與女友共同分擔租金 6500 元的房子,楊大慶並沒有付出太多成本在居住上。

「我其實沒有真正找過房子耶。」他說,「第一次租屋就是接朋友的房子,他要離開台北,我看了覺得不錯,有客廳、房間、浴室、獨立陽台,才 5000 元。」住了四年,大學畢業,楊大慶離開台北當兵,回來時原居處的對面又有朋友要搬離,他再度回到熟悉的地方。

「這裡屋齡至少有 50 年了,但我不太確定這些極端的狀況是因為老舊,還是本來就這樣⋯⋯。」楊大慶指的是天花板與剝落的牆壁,「房屋結構會掉下來,我住的上一戶,甚至還看得到鋼筋。」

楊大慶的租屋處位在公館水源路國宅區頂樓,小小的坪數裡住了兩個人。

一覺醒來,好像也不是什麼大問題

「這間房子像海綿。夏天在家,即使開門窗還是非常熱,甚至比戶外更熱,不開冷氣的話不太能待在室內,所以我常跑到咖啡廳工作。冬天呢,在家裡還可以呼出白氣。」楊大慶說,「從今年開始,只要下雨超過三到五天,就會開始漏水,外頭下雨,屋內也在下小雨,冬天也一定要開除濕機。」

倘若租屋處只剩睡覺的功能,為了租金忍耐這些不方便聽起來合理許多。但楊大慶又說自己是個很宅的人,一個月大概有一半時間都在家,對比他所描述的居住狀況,為什麼還能在這裡住八年?他只默默地調侃自己,「對啊,我大概是有病吧。」

「每次身體狀況比較累,像是收工、喝醉酒回到家,爬五樓的樓梯,在樓梯間遇到一堆蟑螂,一打開家門熱氣迎面而來⋯⋯,心情確實沒那麼好。」楊大慶說,「不過嘛,睡一覺起來,又覺得不是什麼大問題。」

他也不知道為什麼能在這裡住八年,「有時候睡一覺起來,又覺得不是什麼大問題。」

變成一個失語的人

明明收入還算高,居住狀況不佳,楊大慶卻不會想把錢投資在居住上。有多餘的錢,他寧願出國去玩,就算想買房子,目前也完全沒有計畫,只覺得在高房價的社會裡,這是很遙遠的事。

這種得過且過、即時行樂的狀態,記者在訪談過程也有多位受訪者談到類似感受。從事社會運動工作的A下了一個較精準的註解:「雖然(不存錢)會被大人罵,但薪水這麼低、工時又長、房子也不像他們那個年代那麼好買,社會上狗屁倒灶的事又那麼多。很多事情,不是努力就可以翻轉的。這樣一想,就很難提起勁去規劃遠一點的事。」包括楊大慶在內,這些人對待自己的工作都非常認真,但現實的無力感,讓他們對未來不抱太大希望。

從居住的現況到對未來的規劃,楊大慶都是相當逆來順受的人,「但以前比較憤怒耶。」大學唸電影的楊大慶,會想著要翻轉話語權,也關心社會不公不義的事,「現在,憤怒還是在,但有一種說了也沒用的無力感,變得愈來愈沈默。」

他提到這個轉變是從三一八運動開始。當時他在當兵,「南部大多數的人,一看到報紙就罵這群人又在鬧什麼,這種聲音還是來自跟我同輩的人,這是很難接受的。尤其是跟你處在同一個世代、同一個階級的人,明明都被壓迫,不僅沒有意識到,還幫壓迫者講話,無力感真的太重了。」

雖然屋況差,但一房一廳的結構在台北市低價租房市場仍是珍稀物件。

就住到不能住為止吧

「就算有想過要換房,但這裡的租金太便宜,我的東西又很多,台北市套房最低要八千以上,而且都很小一間。可能我過去八年都住單獨一戶,很難想像把自己塞進那麼小的空間。」楊大慶說,「不過說到底,就是習慣了吧。就真的住到真的不能住再說吧。」

「這附近的房子,都在等都更吧。」楊大慶說,常常會見到公佈欄會有自辦都更的公告,但推了十幾年都推不太動,「這邊八成的人,多半都是住一輩子的老人家,我相信有能力搬走的人都搬走了。」

而這個老舊、租金又低的社區,就成為在高房價的台北一個另類的選擇。「住在這裡的人啊,都是一些『奇怪』的人。」楊大慶笑說。這個形容詞形容的也包括他自己,「音樂、電影相關產業,或是從事社運工作的人。就是沒什麼錢吧。」

如果不考慮現實的狀況,理想中在台北的租房,會是什麼樣子?楊大慶說,「至少交通方便,生活機能高。有自己的客廳、就算分租每個人也有獨立的房間、或許有個乾濕分離的浴室、能有個正常大小的廚房可以開伙就更好了⋯⋯」他愈講愈卑微,對居住的「正常」想像,可能要把預算提到很高才住得起。

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  • 朱冠蓁與朋友一起將工作室頂樓的空間隔成三個房間。
  • 朱冠蓁說,特別在要買傢俱的時候,會有一種「真的要定居了嗎」的疑惑。
  • 她的工作室跟臥房只隔了一個樓梯。
  • 對朱冠蓁來說,真正能安心定居的條件倒不是硬體,而是要有能安心相處的人在身邊。

朱冠蓁

總有一天要離開台北

朱冠蓁與朋友一起將工作室頂樓的空間隔成三個房間。

這是從事無家者工作的朱冠蓁來台北居住的第 5 間房子,就在萬華工作室的樓上。她是遊民社會企業「人生百味」的創辦人之一,現在與兩個同事一起將空蕩的頂樓隔成三間房間,頂樓的租金一人分擔 3500 元,加裝潢的費用一個月大約是 7500 元。雖然已是九月,但我們 3 人站在她的房間不過 5 分鐘,脖子上已可見汗珠流下。

從過往的租屋經驗,朱冠蓁曾經厭惡小空間、隔音不好的雅房,強調自己很「宅」的她也很在意空間的舒適感,但她卻說這個地方是至今最滿意的租屋處,「跟一群信任的人相處,我覺得很有安全感。在很有安全感的狀況下,就算是輕隔板的隔間也不那麼令人厭惡了。」

來台北的第一間房子,她選了離公司搭捷運只要一站的地方,不過是個「頂頂加」,是頂樓加蓋上面再加一層。整棟公寓裡,都是隔成小間小間的租屋套房。

「第一次租房子,會很在意一些生活的細節,例如採光夠不夠啊、浴室的水流大不大,而且我會租這間房子,是因為它有個窗台,超浪漫的耶!但明明窗戶打開是個防火巷。」她苦笑,「住進來才發現,連生存都很難,更遑論生活。」

朱冠蓁說,特別在要買傢俱的時候,會有一種「真的要定居了嗎」的疑惑。

在城市的狹縫苟且偷生

獨自生活的浪漫想像很快被打破。

「我第一次知道什麼叫做輕隔版。」當時她的左右兩間住著就讀同一間學校的大學生,很愛打電動,甚至可以隔著朱冠蓁的房間互相對話。「同理,你知道自己的一舉一動也會被聽見,所以講話都要很小聲、動作都要很輕。」

租屋處沒有飲水機,朱冠蓁買了很大的水壺,每天去公司裝水,還得算準時間進出茶水間,免去被發現的尷尬;而台北市的付費垃圾袋,就算是容積最小的,以她當時一人的套房生活,要塞滿拿去倒,也需要一、兩個禮拜,早就臭氣沖天,她就每天把垃圾塞在買早餐的小小袋子裡,上班路途中丟到路上的公用垃圾桶。

「那時候就覺得我好像小偷喔,在這個城市苟且偷生,偷竊某些資源生存的感覺。」朱冠蓁苦笑。

當時的她很難適應「北漂」的生活,嘗試搪塞了一些目標給自己。看身邊很多同學唸研究所,她便將出國進修當作下一階段的目標,開了日幣的戶頭,開始存錢。生活過得很省,幾乎都自己煮飯,在狹小的套房裡面,蹲在床邊,把廚具放在書桌上開伙,「禮拜五是唯一比較開心的日子,下班可以去買自助餐。」

「有一次禮拜五,我坐在床上吃東西的時候,眼睛飄到沒開的電視。它是老式的真空管電視,我在凸面的螢幕看見整個房間的縮影,跟自己縮在床上吃飯的樣子,我就崩潰了。」過不久,朱冠蓁便搬離那裡。

她的工作室跟臥房只隔了一個樓梯。

要很小心不要說出「回」台北

後來朱冠蓁因為三一八運動的啟蒙,開始了「人生百味」的創業,以社會設計改善街頭流浪者的生活,如捐贈剩食再共同煮食的「石頭湯」計畫、或將文創商品交給街賣者,試圖翻轉形象的「人生柑仔店」計畫。有了生死至交的夥伴們,加上認識愈來愈多有故事的人,「漸漸的,好像就被釘在這裡了。」

朱冠蓁房間東西不算多,即使空間只有三坪也不覺擁擠,但她立刻笑著說,「東西不多嗎?我最近已經開始在亂買書了!」她提到,來台北的前幾年,都還維持著幾個紙箱就能迅速搬走的狀態,也不敢買太多東西。

「我第一個買的傢俱是書架,當時真的想著『糟糕,要定下來了嗎』。後來搬到一間沒有附傢俱的空屋,搬進去的時候也會猶豫,傢俱要買塑膠的,丟了就算了;還是要買堅固、需要組裝的?在生活的選擇過程中,不由自主地就被釘在這裡了。」

相較於剛來台北的時候,她幾乎是一、兩個禮拜就回高雄,「現在媽媽都很難連絡到我,我也很少回家,這感覺還蠻特別的,一路上東西一直變多,尤其這一陣子回家的時候,媽媽會問我要不要帶什麼去台北,我說『沒關係,這個家裡有』的時候,彼此都會沈默一陣。」朱冠蓁苦笑,「我也會很小心,不要哪天脫口而出說要『回』台北。」

對朱冠蓁來說,真正能安心定居的條件倒不是硬體,而是要有能安心相處的人在身邊。

總有一天要離開台北

現在的她只要下樓就能到工作室,開啟一天的工作。她形容工作室像個「有機體」,除了固定工作的夥伴,隨時隨地都可能有不同的人來拜訪,留得太晚,也會在沙發上留宿。而現在的居住空間同時讓她得以隨時與喜歡的人相處、又能保有自己的空間,只要爬上樓、下樓,就能自由選擇。

「但就算我已經租過很多地方,漸漸好像可以在台北活得很好,我還是沒有一個對租房的『標準』,因為我一直覺得,我的下一步就是要離開這裡。」她篤定地說。

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  • 蔡昀儒與室友的租屋處一共養了五隻貓咪。
  • 由於薪水不高,又搬進一間空房,她的傢俱全部是朋友不要的。
  • 每天光餵食貓咪就是一件大事。
  • 屋頂的景致雖然很遼闊,卻也是屋裡容易漏水的元兇。

蔡昀儒

與貓同居的生活

蔡昀儒與室友的租屋處一共養了五隻貓咪。

「貓吉!點顛!島灰!⋯⋯」剛進門,就看到蔡昀儒喚著家裡五隻貓咪來吃飯,她才拿起罐頭把貓咪的食碗一一排好,幾隻貪吃的貓就一湧而上。兩隻怕生的貓咪不知道躲去哪裡,她邊去找貓,回頭卻見貪吃的貓兒把別人的份都給吃光,光餵食就是一個大工程。

「不過牠們真的好可愛啊。」她看著趴在家裡四處的貓這麼說。其實蔡昀儒會與室友住進這間三房一廳的頂樓加蓋,有一半原因是因為貓。

蔡昀儒是台北人,現職是獨立雜誌《秋刀魚》的攝影師,會想搬出來,純粹只是需要自己的空間,「我跟妹妹住在同個房間,睡同一張雙人床。她是大學生,作息跟我很不一樣。有時候我在熬夜工作,她卻要睡了;我比較早下班可以睡覺,她還在跟朋友講電話」。

由於薪水不高,又搬進一間空房,她的傢俱全部是朋友不要的。

只有床跟椅子是自己買的

「第一次搬出來住,還是有些想像,想要木頭地板、有好看的窗戶可以透光進來啊,不過後來完全不是這麼一回事。」蔡昀儒哈哈大笑。

當時她在國外出差,找房完全交給室友 Della 包辦。從台東結束打工換宿要回台北的 Della 共有 5 隻貓咪,需要大空間,再綜合蔡昀儒獨立空間與租金的條件,兩人最後搬進了這間在 591 租屋網寫著「可安神明,可養寵物」的頂樓加蓋,樓下五層幾乎全都是基督教教會所有。

「我不是需要大空間的人,搬出來的原因就是希望好好睡覺,跟能有自己獨立的工作空間。」雖然房租一人只要 6000 元,但住進一間完全沒有傢俱的房子,對當時月薪只有 2 萬出頭的她是個很大的負擔,「我狠下心來分期買了很貴的床,其他都是問朋友有沒有不要的傢俱。」

「這間房子裡,只有床跟椅子是我自己買的。」蔡昀儒說。從房間內的書桌、地毯、床頭櫃,到家裡的冰箱、洗衣機,全部都是朋友不要的。兩人就這樣靠著朋友的幫助,利用下班的時間打掃搬家到半夜,還經過貓咪剛搬來不適應四處大小便的陣痛期,開始了新生活。

每天光餵食貓咪就是一件大事。

被馬桶「欉康」

兩人五貓共享三房一廳一廚房的空間,相當充分,但居住的不容易藏在生活的細節。原本設定,兩人各自擁有一間房間,另一間和室當作工作室。但 Della 的房間壁癌嚴重到無法住人,目前空著當儲藏室,變成貓咪玩耍的地方。

「我的房間沒有冷氣,夏天就是沙漠。」如果太熱,晚上睡覺時,蔡昀儒會到有對外窗的和室跟 Della 一起睡,「我們一開始會開冷氣,後來收到電費單,比原本多了 600 多元,我們尷尬地互相微笑,之後就再也沒人開冷氣了。」蔡昀儒說。

現在看似相安無事的生活,其實花了兩人很大的心力應付。屋內潮濕、漏水、蟑螂亂竄;樓下的教會持有安全門的鑰匙時不時可以闖入;甚至某次下大雨時,鞋子全部漂在水上,才發現頂樓的排水有問題⋯⋯

「剛搬進來沒多久,有次大完便,馬桶就不通了!試了通樂之後沒有用,我就去小北百貨買長長的管子,通下去,就有一堆排泄物跟著跑出來,掉到地板上,我整個傻眼⋯⋯」蔡昀儒苦笑,「我就哭了,一路哭去小北百貨再繼續想辦法。」

「打給房東,房東劈頭就說『怎麼可能!交給你們的時候就好好的,一定是你們亂丟垃圾!』講了很久,她才願意來看。但房東一來,我已經泡通樂泡了兩天,一沖水,就順利地沖下去了,我根本就被馬桶『欉康』(台語,意即被設計)了!」

Della 也在一旁補充,「老實說,常常很沒有安全感,出門都會擔心會不會又有人闖進來,貓咪會嚇到;或是哪裡防水防漏沒做好,回家又淹水之類的。雖然可以去換更好的門,或想辦法找人來處理,但我們住在這就是沒錢啊,哪有錢去換啊⋯⋯。」

屋頂的景致雖然很遼闊,卻也是屋裡容易漏水的元兇。

好像住在貧民區

「買房?根本買不起啊,不會去想這種事。」蔡昀儒回答得非常直接。雖然現在月薪比之前提高了一些,但因為還要付床與攝影器材(生財工具)的分期,完全沒辦法存到錢,是標準的月光族。

「不過我覺得這裡已經很好了啦,才 6000 元就能住到這樣的地方。沒有什麼壓迫感,在台北別的地方,應該連獨立套房都很難吧。」蔡昀儒說。

蔡昀儒使勁推開通往頂樓的大鐵板,到頂樓抽菸。四周的高級住宅一棟比一棟高,愈靠近她們的地方卻長滿了低矮的鐵皮建築,「哈哈哈,好像住在貧民區!」她隨口開起玩笑。

不過,生活的「危機」還沒完,我們邊走下樓,經過陽台的洗衣機時,蔡昀儒掀開蓋子,裡頭有一半的水,但機器卻動也不動,「吼!它壞掉兩天了,當時還請搬家公司使勁從一樓把它搬上來,結果卻壞了!怎麼辦啦!」

租屋怎麼辦?

全球少見的「租屋黑市」究竟是如何造成的?又要怎麼讓它正常化呢?其實要改變這個市場的樣態,不管你是房東、房客,都可以盡一份力喔!

你知道嗎?台灣擁有畸形的住宅市場

相信台灣人大都聽過「有土斯有財」,租屋也常常被視為一種過渡的選擇,而房屋買賣市場的高利潤,更讓台灣的租屋市場小得可憐,即使每年全國都至少有 10% 的空屋,租屋市場上仍然沒有品質更好的選擇。

崔媽媽基金會執行長呂秉怡說,跟先進國家比起來,台灣的住宅發展結構過度著重在買賣市場。雖然蔡英文政府努力發展社會住宅,但租屋市場卻連 10% 都不到。

資料來源:崔媽媽基金會

或許有人認為住宅租賃是自由市場,政府何須介入?但《住宅法》第五十三條就明訂「居住為基本人權」,政府應該要負責提供讓市場健全運作的環境。

資料來源:內政部 2008 年統計

住宅市場過度側重在買賣的後果,讓台灣人以購屋為終極目標,租賃市場幾乎不存在「為提供更好品質物件」的競爭。許多人覺得租屋只是過渡期,那房子的品質不好、房客的權益保障不足,忍一下就過了,大不了住一年就換到別間,但是單親家庭、高齡者、低收入戶等弱勢房客就沒有那麼多選擇,被迫承租租金便宜、屋況窳陋、安全有疑慮的房子。

根據 2016 年下半年內政部的「住宅需求動向調查」中,雙北的租屋人口認為租屋環境待改善的比例都超過五成。

租屋環境待改善

台北市

新北市

認為租屋環境待改善比率

54.7%

66.2%

改善項目前三名

室內牆壁
(如壁癌)

33.9%

室內牆壁
(如壁癌)

47.5%

排水系統
(如漏水)

25.8%

廚房設備

20.7%

房屋隔音

19.3%

排水系統
(如漏水)

20.8%
資料來源: 2016 年內政部住宅需求動向調查下半年

但在租金投報率偏低的狀況下,房東不願意投入足夠的修繕資源,形成惡性循環。也因為租金投報率低的關係,房東選擇了很多方式來壓低成本,每一項,都讓租屋市場更為惡劣。像是自搭違建(常見的頂樓加蓋、陽台外推)造成安全疑慮;選擇自行維護管理,讓市場遲遲無法邁向專業化,造成糾紛頻傳;最重要的,還有逃漏稅。

資料來源:2016 Global property Guide

「要讓租屋市場健全,最重要的就是稅。」永勝資產科技集團執行長徐銘達提到,稅的問題沒解決,不僅產業無法發展,連政府的政策都無法施展。

2014 年,營建署花了一千多萬,成立了 16 個租屋服務平台,希望刺激房東將房屋交給專業者媒合出租,避免弱勢被歧視,結果一年下來全國只成交了 13 戶,「房東又不是笨蛋,我加入政府的租屋平台,反而被掌握到我有出租的事實,要繳稅,誰會願意?」徐銘達說。

房東不繳稅,讓政府的種種政策,都像一種「懲罰」。弱勢房客申請租金補貼、或是申報租金扣抵所得稅,造成房東要報稅,隔年不願意續約,房客被趕走。而 2012 年雖然實施了實價登錄,卻說「自租」不需登錄,「那對我們真的是重傷,瞬間再也沒有人要把房子交給我租了。因為給我租要繳稅、自己租不用繳稅啊。我從那天開始才知道政府的政策對我影響有多大,不敢再不關心。」徐銘達感嘆。

「不過,這一屆的政府已經很努力了。」徐銘達在接受採訪時不斷強調,新政府上任後對租屋市場的重視跟過去比起來是天壤之別。隨著《住宅法》通過,被稱作「租賃專法」的《租賃住宅市場發展條例》也通過朝野協商,即將進入二、三讀程序。這些讓民間團體讚好的法律跟一般人到底有什麼關係?新政府又要如何解決稅的問題呢?

你知道嗎?房東不得再禁止房客報稅!

2017 年 1 月 1 日起,租房子跟房東簽約的時候,無論你是要遷戶籍、報稅,房東都不得拒絕,假設房東撂下一句:「要報稅的話,多的錢就加在租金裡」, 也是不行的喔!這是因為 2016 年內政部頒布了新的「租賃定型化契約書」,將租賃中有關消費行為的部份適用《消保法》的應記載不應記載事項,為房客增添更多保障。

由於《消保法》適用消費行為,企業經營者自然受到規範,但「自租」的個體戶適不適用又引發一番討論。雖然行政院消保處有特別針對適用對象作出解釋,宣稱只要是定期有出租的房東都適用,而在即將通過的「租賃專法」中,則更進一步以「應約定不應約定事項」為個體房東的適用性建立了法源。

不過,新政府會採用這樣的方式解套,其實已經轉了個彎。呂秉怡提到,原先的租賃專法,是希望能為常見的房東房客糾紛樹立法源,但最後因為擔心與《民法》扞格,沒有完整地納入專法。呂秉怡指出,《民法》中的租賃行為涵蓋面向多元,像汽車、甚至農業社會租一頭牛,都屬於租賃行為。但房屋租賃實務上會遇到的問題太多太廣。

呂秉怡也提醒,雖然行政院消保處有針對適用對象作出解釋、未來也將有法源確保自租的房東應受到規範,但實務的權責還是要回到地方政府,「目前地方的消保官都不太買單,因為業務量會爆炸,他們通常只針對企業經營者下手。到目前為止,還沒有地方的判例出現。」

這會不會又成為下一個「上有政策下有對策」的雙軌制?還有待觀察。

你知道嗎?參加政府專案,可以獲得減稅優惠!

關於稅的部分,政府也轉了個彎,先送出胡蘿蔔,以稅優鼓勵房東誠實報稅,用「包租代管」的政策同時解決租屋無法專業化、弱勢被歧視以及房東逃稅的問題。

房東如果乖乖繳稅,會增加多少成本呢?主要的差別在於,租金收入要納入綜合所得稅、以及「自用」變成「營業用」。

呂秉怡提供一間溫州街租金 22000 元的出租房子為例,比較大的影響是地價稅,從原來自用的千分之二稅率,提升到千分之十,等於漲了四倍,一年要繳 28736 元。房屋稅相較之下比較穩定,但自住與非自住的稅率仍差了 2 倍,從 1.2% 至 2.4% (依個案不同,區間是 1.5%~3.6%),一年要繳 4744元。

另外還要加上一年的租金收入 264000 元,扣除成本 43%,增加了15萬多的報稅額,再乘上累進稅率,以一個家庭月收入 8 萬元來說,稅率 11%,就增加 17033 元稅額,「如果剛好在跳級的臨界點,等於加了這 15 萬就跳到下一個累進稅率,那負擔就比較大。」呂秉怡解釋。

看似成本增加,「但有收入就該繳稅啊,我們每個人也都是這樣,為什麼有人可以例外?」徐銘達說。

而現在,只要房東願意參加政府的專案,將房子交給專業經營者出租(代租代管)、或是將房子轉租給政府,讓政府委託專業經營者租給弱勢住戶(包租代管),除了稅率採自用住宅計算,每戶的租金所得還可以減免 6000 元。

你知道嗎?接下來,就是房客的事了!

這樣的方式真的能讓房東乖乖繳稅嗎?雖然現在有稅的優惠,但過去他們可是一毛都不用繳。

徐銘達認為稅很關鍵,也曾提出三種方式:一,提高第二戶以上的持有稅,現在台灣過度著重在交易稅,但那只會痛一次,持有稅要增加,才會有空屋釋出;二,租賃所得稅分離課稅,否則原本收入高的人,稅率太高,當然是能少一筆是一筆;三就是政府機關要加強查稅,甚至可以獎勵房客檢舉,讓檢舉成功的房客抽成。

「如果對症下藥,那市場很快就起來;用現在的方式,可能會拖個二、三十年。不過以實務界的看法,我覺得可以接受啦,畢竟已經前進很大一步了。」徐銘達說。

德霖技術學院不動產經營系兼任副教授林旺根也認為,要從黑市走向陽光,過程要有很多的配套。現在政府既然已經提供了租稅的誘因,「棍子」應該也會很快出現,「太早去做這件事也不好,反彈會很大。但太晚也沒有效果,我猜想政府會選在適當的時機去做。」

徐銘達也提醒,現在房客的對於租屋的知識愈來愈豐富,加上政府也以定型化契約規定不能禁止房客報稅,房東的風險會愈來愈大,「假設房客去檢舉,逃漏稅一追可以追五年,你(房東)是要賭這個風險?還是以後碰到糾紛都要退讓?」

呂秉怡曾經形容,台灣的租賃市場是一個「沒有教科書」的改革,長期黑市的結果,沒有任何國家的經驗可以直接套用。居住當是人的基本需求,現在改革終於要起步,實際的改變會不會發生,還仰賴人們的參與。