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都更仰賴容積獎勵？ 蔡漢霖：應思考留給下一代什麼城市
發佈時間2026.02.13 20:27 臺北時間
更新時間2026.02.13 20:27 臺北時間
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台北老舊市容與指標建築 101 的強烈對比，近期因國際極限運動家的視角再次引發熱議。針對台灣都市更新陷入的「老態」困局，連雲建設總經理蔡漢霖日前於新書《未竟之事：實踐都市更新的希望之書》發表會上提出深度反思。他警示，在營造成本失控與房市轉冷的雙重夾擊下，雙北已有數十件核准案因利潤歸零而面臨「集體卡關」，過去仰賴土地增值的開發模式已走入死胡同。
蔡漢霖直言，目前都更案從整合到完工動輒8年，但在營造成本高漲下，建商毛利縮減至20%以下，換算年化利潤僅約2%，甚至難以抵銷資金成本。這導致雙北出現奇特現象：不少已取得100%同意甚至政府核准的案件，建商卻因擔心「蓋越多虧越多」而被迫放緩步調，甚至積極尋求接手對象。他強調，這顯示房市低迷對都更的實質衝擊，遠比帳面數據更加嚴峻。
針對民間盛行的「老屋無償換新屋」期待，蔡漢霖指這是一場集體性的迷思，當制度過度簡化為「一坪換一坪」的口號時，不僅扭曲了建築本身需耗費成本的常識，更誘發了人性貪婪。他憂心，當老屋不再是居住選項，而變成一種「開發工具」與「套利獎券」時，其價格螺旋式上升的結果，將導致經濟弱勢族群連老舊建物都住不起。
對於政府加碼發放防災型與綠建築容積獎勵，蔡漢霖認為，容積屬於公共財，若缺乏公益性而浮濫核發，形同透支下一代的生存空間。他反問：「當我們這一代把容積給完、獎勵放盡，30年後房子再老，子孫還剩下什麼？」他警告，一味追求建築高度卻犧牲生活品質，只會讓台北走向如香港般的「鳥籠化」困境。
面對產業結構性的挑戰，蔡漢霖轉而推動「都市再生」觀點，試圖打破傳統都更的僵局。他在書中提出多項倡議，核心思維包括，居住權保障：從單純的「資產交換」轉向「居住權確保」；制度創新：透過「不動產證券化」開拓新財源；規模化開發：摒棄單點重建，改推「大街廓再生」與「連鎖型都更」。
展望未來，蔡漢霖表示連雲建設將調整經營主軸，未來將不再承接缺乏都市計畫意義的單純重建案，將朝真正符合「都市更新」的方向邁進，他感性表示，作為開發者，不希望未來的孩子質疑這一代人為何「毫無作為」。
他呼籲，都更真正的價值應在於建立政府與市民間的信任關係，而非數字的精算。在追求高度的同時，建商與政府應共同思考，究竟要留給後代什麼樣的城市風景。