財經理財
街頭少年翻身3／月收40萬包租公不敢碰的事 借貸不能超過這條線
發佈時間2026.06.18 08:30 臺北時間
更新時間2026.06.18 08:54 臺北時間
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許多人羨慕包租公擁有穩定租金收入，卻很少人看見資產背後的風險管理。若水財商管理顧問萬事屋總諮詢長李文森，大學時期曾經歷負債400萬的低谷，最後透過債務更生才站起來。因此建立出一套極度重視風險控管的理財哲學，其中最核心的一條規則，就是所有房產與投資借貸總額，絕不能超過「儲蓄加上年收入5倍」。
「投資最重要的是持續留在場上，槓桿要控制得當。」談起自己的投資原則，若水財商管理顧問萬事屋總諮詢長李文森沒有一般投資達人的意氣風發，反而多了一份走過低谷後的謹慎。
大學時期的他，曾因學費與生活費壓力，大量使用現金卡與信用卡，債務一度逼近400萬元。即便白天擔任助教、下午兼職家教，晚上還到飯店值夜班，收入依然追不上利息與帳單增加的速度。最終在銀行建議下申請債務更生，才讓人生重新獲得喘息空間。
也正因為親身經歷過負債失控的代價，即使如今已擁有多戶房產、每月坐收約40萬元租金收入，他依然將風險管理放在第一順位。
李文森提出一套簡單卻嚴格的槓桿公式：個人的房產與投資借貸總額，永遠不能超過「儲蓄加上年收入5倍」。
以一般上班族為例，若手上有200萬元存款，月薪4萬元、年薪14個月，年收入56萬元，則可承受的最高槓桿約為1,280萬元（256萬*5），意思是借貸不能超過1280萬元。超過這條界線，即使帳面資產仍在增值，也可能因現金流不足而陷入財務危機。
在他看來，儲蓄代表的是抵禦風險的最後防線。當市場遭遇景氣反轉、房價修正或黑天鵝事件時，充足的現金部位才能避免被迫在低點賣出資產。至於年收入則象徵未來持續創造現金流的能力，過高的負債將侵蝕生活品質，也讓財務結構變得脆弱。
「槓桿是一把雙面刃，它可以幫你加速致富，也可以讓你快速毀滅。」他認為，許多人只看見槓桿放大利潤的一面，卻忽略了市場波動帶來的風險，「就像開車一樣，你不能只看擋風玻璃，也要看後照鏡。」
這樣的風險意識，也延伸到他的包租事業。對於手中出租的物件，他至今堅持親自帶看。若是上班族，他會了解工作背景；若是學生，則希望與家長見面聊聊。更重要的是，若在帶看或溝通過程中出現任何讓自己感到不舒服的地方，即使房子暫時空置，他也寧可婉拒出租。
他也坦言，因為政府政策希望房價能走緩，未來10年投資房產相當挑戰，不過卻適合自住者慢慢看房。