財經理財
【全文】政府打房強推平均地權條例 預售屋急縮3成投資客爆逃命潮
發佈時間2023.01.04 05:58 臺北時間
更新時間2023.09.12 20:45 臺北時間
已複製連結
- 繪圖｜王聖光、林媛婷
《平均地權條例》修正草案箭在弦上，其中，禁止預售屋換約條款引爆投資客逃命潮。不只如此，該法案將全面衝擊房市，從新建案、中古屋到豪宅等，產業秩序將重新洗牌，房地產業者均悲觀以待。內政部代理部長花敬群認為房價將軟著陸，地產專家也一致認為，今年一定看得到房價下修，對有意進場買房的自住客來說，不啻是等待已久的好消息。
「我的屋主開價直接降100萬元！」「高雄預售屋量體大，很多屋主本來就不是要買來自住，未來不能轉售，價格已鬆動。」台灣房屋巨蛋博愛加盟店店東陳揚智透露，近2週，接了十來件預售屋轉售案，另位房仲則說：「投資客可說是見到黃河心已死，我們預估農曆年後狀況會更糟。」
2週前（12月21日），躺在立法院長達8個月的《平均地權條例》修正草案，終於在內政委員會初審通過，民進黨團日前表示，1月9日將送院會討論，外界預估，該修正案極可能在本會期休會前三讀通過，拚今年第二季上路，在房地產業掀起滔天巨浪。
禁換約轉讓 重擊預售屋
內政部代理部長花敬群對本刊強調，「抑制房市不當交易行為，是政府基本態度，從沒改變過。」「這個法案，對預售市場具穩定效果，若無法落實完成修法，最後必然功虧一簣，炒風再起。」他表示，對該做的事情，政府有決心，加上社會有相當大支持度，「我們會視為最重要法案優先處理。」
面對政府雷厲風行強推《平均地權條例》，全國商業總會主席、鄉林董事長賴正鎰上火線為建商請命，他表示房地產業近一年來已是哀鴻遍野，希望政府不要再落井下石，目前房市上下游產業幾乎是「喝西北風來度寒冬。」
相較於賴正鎰的大鳴大放，其他建商只敢私下抱怨，「大家其實滿悲觀的，把建築業打成萬惡之首，要把我們滅掉乾脆直接說，選票也不會比較多！」另名代銷業者話說得更重，「我們是民主國家，政府為什麼要干預市場？只有共產黨才做這種事！」房地產業者的不滿溢於言表。
為何業者視《平均地權條例》為洪水猛獸？這對台灣房市將造成哪些深遠影響？其實該法案中的「預售屋除二等親內及特殊情形，禁止換約，違規按戶處罰最高300萬元」，將直接重擊投資客最容易炒作的預售屋，中華民國不動產代銷公會全聯會理事長、萬群地產董事長謝坤成就說，「今年推案量最少減3成！」
面對房市急轉直下，謝坤成坦然直言：「我都跟員工講，上一波有賺到的人，現在不好做乾脆出國休息。如果還肯賺的，就要體悟到以前若3個月可以賺100萬元，現在要拉長到1年。」
因為《平均地權條例》上路後，預售屋從購買到交屋，轉售重稅閉鎖期將長達至少8年，「預售將不再具有投資價值。」房市專家何世昌直言，市場短期內需求將快速潰散。確實，從北到南的建商都對本刊坦言，「現在1個月賣掉1戶就要偷笑。」
雙北賣得動 控制總價帶
預售屋逃命潮已然成形！去年底內政部欲推動修正案時，預售屋轉售量就逐月增加，本刊委請永慶房產集團，統計自《平均地權條例》修正草案初審通過後市場上的預售屋轉售量，發現短短8天內，全台件數就從2萬2,861件上升至2萬3,493件，暴增632件，比過去1年每月平均新增548件還多出15％。
其中，這2年過度炒作的高雄、台南首當其衝。住商不動產台南九分子加盟店店東于雅亭就指出，「這1、2週預售轉賣委託量至少增加1、2成，但成交的不多。」顯見縱使屋主有心趕在法案上路前轉賣，也不一定有人願意進場接手。資深投資客M先生分析，「去年內政部消息出來後，台南案場已經有一波平轉案件丟到市場賣，現在確實有不惜小賠的案例出現。」
面對預售屋市場急凍，以南部為發展重心的華友聯開發董座陸炤廷直言，「我們會放慢開發速度，原先要開工的案子暫時不動，畢竟這波量體滿大，看市場去化速度再決定下一步。」
至於中台灣房市已被業界多次點名量體過大，建商們早主動下修開價，就怕嚇跑購屋族。根據永慶房產集團統計，相較於中、南部的賣壓，雙北是全台七都中預售屋轉售件數最少的2個縣市，因為台北市素地難尋，新建案多是開發商與地主合建或都更危老案，一來較少重劃區預售大案；二來投資門檻高，真正衝擊面為不景氣。新北市除卻塭仔圳等大型重劃區外，狀況也和台北市相去不遠。
不過，正因位於全台首善之區，地價相對高昂，建築及資金成本高，如何面對接下來的房市不景氣，深耕大台北的新潤機構董事長黃文辰就說，未來將謹慎控制產品落在「賣得動」總價帶，「新北市2房1,500萬元以內、3房2,200萬元內；台北市不能超過6千萬元。」
根據了解，《平均地權條例》除了有效遏止投資客的預售屋換約炒作，另外炒作行為最重罰5千萬元則是把矛頭對準代銷業者；至於私法人購置住宅採許可制且5年內不得轉讓，則將影響到豪宅市場。
炒作需連坐 重罰五千萬
預售屋若成票房毒藥，代銷業者將苦不堪言，畢竟以去年全台推案量2兆元來看，預售屋就占了1.6兆元。北市代銷公會理事長、海悅廣告總經理王俊傑被問到今年代銷案量變化時，無奈嘆說：「無法評估，政府讓民間企業失去信賴保護原則，不知道接下來還有什麼新措施。」他也強調為養員工，該做的事還是會做。
但過去經常看到的排隊買房、假熱銷、揪團炒房的盛況，未來也可能因觸及炒作被罰最重5千萬元罰緩，且採連坐法，從銷售人員到公司負責人一起罰，這也讓代銷業者的處境更是雪上加霜。炒作重罰5千萬元除了影響代銷業者外，對投資客也如緊箍咒，就怕不小心踩到紅線，畢竟現階段法案，只要從事其他影響不動產交易價格或操縱秩序的行為，都在開罰範圍。
新法案限制私法人購置住宅，也意外大幅衝擊豪宅市場，1名豪宅買主直言，「收入放公司，稅金只要繳20％，個人名下得繳45％，當然將多數收入掛在公司，加上買1億元以上房子，用公司名義申請貸款也比個人好通過太多。未來要再買新豪宅的可能性不高了。」普華國際不動產總經理田揚名就分析，「豪宅買主10個有3個以公司名義登記，買氣將大減2至3成。」
成交量低迷 仲介倒閉潮
法案初審前，中華民國不動產開發公會全聯會才緊急召開理事會商討對策，理事長楊玉全大嘆對政府心寒，不過，身為大家長的他，還是建請刪除四大爭議條文，包括限制私法人買房、行為人與法人「併罰」條款、吹哨條款、及炒房高額罰鍰等。
楊玉全舉限制私法人購屋為例，除豪宅市場可能因溯及既往引發消費糾紛外，也會影響都更案進行，「因都更多是公司進場買下部分房屋後，才可能真正啟動整合，初期不可能有都更計畫，要怎麼申請許可？」
打炒房加上不景氣，對房市衝擊將是全面性，以中古屋來說，永慶房產集團業務總經理葉凌棋直言，今年交易量將跌破30萬棟，房市多頭已盡，透露在不景氣狀況下，永慶今年展店目標數將下修2成。市場人士也直言，「今年一定看得到仲介倒閉潮，成交量低迷，但全台房仲店數卻在歷史高峰。」
房市山雨欲來，從法拍件數就可看出端倪，寬頻房訊統計，2022年整年度拍賣案件為7,431件，較前年成長6.5％，發言人徐華辰觀察，去年下半年件數不僅比上半年多出近10％，「成交率也從55％大減10％，不只斷頭件數變多，交易熱度也急凍。可以想見接下來狀況只會更悽慘。」
房價軟著陸 自住撿便宜
不過，對於有心要購屋的民眾來說，2023年或許是個好年頭。不只是花敬群認為房價將軟著陸，專家、投資客、業者也一致認為，今年是最可能撿到便宜的大好時機點。
首先，葉凌棋說，整年度雙北以外房價將下修5至10％，大台北地區則下修3％至5％；何世昌則預估，上半年量縮價緩跌、下半年量增價急跌，全年度修正幅度最多達15％；就連投資客M先生也說：「自住客一定要進場買，是買到最便宜預售屋的好機會。」
凡事一體兩面，《平均地權條例》修正草案對數十萬名不動產相關從業人員來說，將大幅衝擊生計；對建商、代銷而言，是企業能否存續的生死關鍵；但對於自住客來說，又是期盼已久的購屋機會。究竟如何權衡利弊，居住正義與自由經濟如何拿捏，考驗著政府及社會的智慧。