財經理財
【房市政策牛肉2】選舉祭優惠香又大塊 小心派對結束還款金額跳3倍
發佈時間2023.12.14 05:58 臺北時間
更新時間2023.12.14 05:59 臺北時間
房價高漲，3組總統參選人頻向小資青年招手，端出房市政見牛肉，本刊統整發現，低利率、高額度、寬限期這3大優惠，是又香又大塊的牛肉，但專家也提醒，用政策吸引首購、換屋進場意願，在市場供需決定價格的大前提下，一旦多出很多買方，導致市場上供需失衡，恐再度推升房價走揚，且民眾要注意後遺症，5年寬限期結束，從「還息不還本」回歸「本息均攤」，每月還款金額將以2～3倍跳升，才是真正扛起房貸重擔的開始。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德以侯版政見來看，在房價高漲時代，確實看到年輕人購屋痛點，例如最難跨越的頭期款、每月房貸負擔減輕，可望吸引買盤進場；現行賴版的「新青安」政策，挾著史上超甜優惠，帶動下半年成屋交易表現亮眼。但他憂心一旦多出很多買方，恐造成市場供需失衡。
1、寬限期，先甘後苦
民眾若是仗著政策護體，勉強進場購屋，專家提醒最大風險會在寬限期過後的本金攤還倍增時出現。以侯版555方案來看，總價1,500萬房產、享全額貸計算，貸款40年期，5年寬限期內，月付息19,500元，當寬限期結束，月付本息均攤來到46,370元，飆升2.5倍。
若購屋人年齡較長、買房子的屋齡也較老，貸款年限無法給予40年期，以一般30年期承作，那麼寬限期蜜月結束，月付房貸將暴增至60,414元。
台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，自用族群是目前的房市主力，年輕人購屋免頭期款，降低購屋門檻和財務壓力，但如果寬限期一過，月繳差距大，對於原本沒有積蓄或妥善理財規劃的年輕人來說，可能是溫水煮青蛙。
2、全額貸，小資未來負擔重
免頭期款的優惠方案雖立意良好，但張旭嵐仍建議，有購屋意願的年輕人，要提早做好理財規劃，避免衝動購屋。
元宏不動產加值服務平台研究總監陳傑鳴觀察，侯版555方案可望激勵年輕人進場買房，雖然1,500萬全額貸、免頭期，且前5年寬限期只需要月付利息1.9萬元，但寬限期後的月付本息均攤攀升至5～6萬元，每月負擔將大幅攀升，他憂心購屋者若未衡量自身經濟能力，可能繳不起貸款，甚至導致銀行壞帳大幅攀升，影響金融穩定，恐出現一波法拍斷頭潮。
3、政策猛藥，激勵房價攀高
「侯版555方案一旦上路，勢必有大量原本買不起房的小資族湧入購屋，這對目前因政府打炒房措施，房價不再暴漲的環境，可能再掀起波瀾。」陳傑鳴認為，政府釋出政策猛藥，市場短線需求將明顯大增，屆時勢必出現一波漲勢，甚至房價被定錨，出現戶戶都買房屋總價1,500萬以上的亂象。
這對非青年首購的一般購屋民眾來說，壓力將大幅攀升，陳傑鳴指出，因房價攀高，後續房貸負擔也隨之拉高，增添風險。
4、補貼掰了，還款壓力增
根據金管會的統計，「新青安」政策上路前的7月份房貸餘額，公股銀行僅月增160億元，8月上路後，公股銀行9月的房貸餘額成長金額，月增376億元，增加速度遠超過非公股銀行。
曾敬德觀察，房貸版圖出現明顯挪移，可見許多首購族都善用「新青安」房貸，而以目前「新青安」為3年期限的補貼方案，到了2026年7月31日後，房貸利率可能回升至市場水準，他提醒民眾要算好還款負擔。