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理財最前線／政策重拳打亂景氣循環 3專家把脈2026年房市
發佈時間2025.12.17 05:29 臺北時間
更新時間2025.12.17 05:30 臺北時間
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- 繪圖｜米承鶴
央行祭出史上最狠的房市「第七波選擇性信用管制」，這場「金龍海嘯」持續在2025年發威，隨著下半年進入史上最大交屋潮，加上銀行「限貸令」，民眾口袋被束緊，市場上供給爆大量，需求卻急凍，房市掀起雙殺風暴。
展望2026年，房市仍陷入「價量盤整」的僵局，本刊專訪品嘉建設董事長胡偉良、台經院產經資料庫總監劉佩真，以及中信房屋總經理張世宗，3位專家皆認為被打亂的景氣循環，還需要時間平復，預估下半年築底完成，房市可望回溫，自住民眾多看屋培養房感，並建議沿著軌道買房最保值。
「這不是腰斬，是骨折！全世界沒有人這樣硬幹。」回顧2025年房市交易表現，本刊專訪品嘉建設董事長胡偉良、台經院產經資料庫總監劉佩真，以及中信房屋總經理張世宗，3人異口同聲用「冰凍」形容，胡偉良更直指，政府永遠在打房與救房間搖擺，缺乏前瞻思維。
現況：政策干擾 打亂景氣循環
「2022年房市景氣循環本該走向衰退，卻因新青安讓買氣爆衝，價量逆勢暴漲。」胡偉良回顧，近年房市發燙，民眾紮營排隊買房，逼得央行祭出第七波選擇性信用管制加上限貸令，瞬間讓市場從震天價響到鴉雀無聲，交易量觸底，違約糾紛亂象四起。
以2025年第一季來看，房市交易量4萬8,028棟，創9年來季交易量新低，專家皆預估全年交易量將陷入26萬棟保衛戰，是9年來新低，更是歷年跌幅最多的一年。
胡偉良說，景氣循環有如春夏秋冬，從衰退、復甦，再到繁榮、過熱，「照理說，3年前房市就該衰退了，但新青安政策彷彿一劑強效興奮劑，硬是把垂死的市場救起來，甚至推向瘋狂。」他分析，新青安把需求推高，扭轉房市原本的下行軸線，導致供需曲線失靈。
專家皆預料，2026年房市將走入價量盤整局面，張世宗認為，現階段政策雖釋出部分鬆綁訊號，例如換屋族出售舊屋的切結期限從12個月延長至18個月，新青安排除《銀行法》第72之2條的30％放款限制，但他直言，鬆綁幅度仍相對有限，且市場供給太多，交屋潮至少2年才能消化掉，現階段貸款還是緊縮，「只要貸款成數回不去，買氣難大幅回升。」
據內政部統計，全國1至9月住宅類核發使照量達10萬6,243宅，為1997年以來同期新高，再計算這波交屋潮起點，從2020年至今累計已有67萬4,729宅，相當於北市房屋稅籍住宅數量的7成之多。適逢史上最大交屋潮，專家認為，部分縣市的重劃區有不少餘屋仍待去化，市場出現流動性壓力。
預測1：價量盤整 自住需求回流
而銀行保守鑑價，建商推案多延後，2026年仍有一波完工交屋潮，張世宗觀察，因限貸令上膛，民眾口袋束緊，導致房市價量盤整；至於中古屋市場，受惠於屋主讓利意願提高、價格較有彈性，交易量小幅增長。
以議價率來看，議價空間全面鬆動，全台房市進入價格戰，住商不動產以今年1至10月統計，相較去年同期，北市平均議價率達13.7％，增加1.4個百分點；新北市從10.6％增至13.8％；而高雄市議價率高達17.1％，較去年大增4.3個百分點，為六都最高。
劉佩真指出，台經院調查營建業景氣已連續7個月陷入「看法悲觀」，房市2026年不會大幅反彈，只能止穩，因剛性自住需求壓抑已久，觀望買盤醞釀進場，會逐漸從最冷的區間走出來，「交易量因低基期而溫和上升，價格也會從緩跌走向盤整，投資客退場，自住民眾成為市場主力。」
預測2：題材退燒 中南部壓力大
房市降溫，2026年是買方市場，「客戶常問我，何時是低點？其實沒有必要執著『最低點』，因為最便宜的時候，往往要等到回頭看才會發現。」張世宗強調，與其猜測市場高低點，不如多出門看房，找到適合的房子。
檢視北中高等主要都會區表現，劉佩真觀察，雙北都會區因長年累積的剛性需求、優越的產業基礎以及公共建設的完善性，可望展現相對強勁的抗跌性；而中部地區，尤其以台中市為代表，是近年房價漲幅最為顯著的區域之一，在政策壓力與建案大量完工的雙重夾擊下，2026年將進入溫和修正，考驗去化能力。
至於南部地區，以台南市、高雄市來說，先前受惠於科技走廊利多，房價在短短數年內翻倍，漲幅驚人，然而基期墊高、政策緊縮，加上市場情緒觀望，使南部房市在2026年陷入供需結構的調整期。
預測3：推案暴增 蛋殼區去化難
「2020至2023年預售屋大量推案，因新青安最高可貸千萬元，民眾因而能負擔總價1,000萬至2,000萬元的物件，為外圍區塊帶來一波『政策型買氣』，使蛋殼區房價一路上漲。」胡偉良觀察，然而2024年限貸令上路、銀行鑑價趨保守，財務斷層立刻浮現。
過去3年漲得快，修正時也快，胡偉良計算，「原本每坪單價50萬元，可貸8成，就是每坪40萬元，現在陸續交屋，房價下修至每坪40萬元，可貸8成，每坪就剩下32萬元，資金缺口瞬間擴大。」他直言，蛋殼區推案暴增的重劃區，因買盤退燒，將是2026年去化壓力最大的區域。
攻略1：成熟商圈 中古屋最實惠
而近年房價高漲，中古屋和預售屋的價差明顯拉大，以北市來看，近一年預售屋單價破百萬元，相較之下，屋齡30年以上的中古屋價格相較親民，「民眾如果想買偏遠市郊的預售屋，因為目前價格紊亂、交屋時間不定，還不如買蛋黃區的中古屋。」胡偉良建議。
北市核心蛋黃區素地稀缺、剛需力度強勁，而新案開價基期高，屢屢突破百萬元天花板價，永慶房屋統計發現，近一年北市預售平均單價，以大安區每坪171.5萬元居冠，松山、信義等蛋黃區也超過150萬元，僅萬華區預售屋平均單價98.6萬元，落在百萬以內。
而中古屋則親民許多，北市屋齡10至30年住宅每坪價格介於65萬至125萬元之間；屋齡30年以上住宅，以文山區平均單價53.3萬元、北投區54萬元、萬華區56.1萬元，為北市房價最實惠的3大熱區。
「這類中古屋入手門檻較低，且多位於成熟生活圈，生活機能完善，我認為長期具增值機會。」劉佩真說，若以相同預算比較，購買中古屋可取得更大的使用空間，例如北投區預售屋平均單價109.2萬元，而屋齡30年以上的中古屋，平均單價為54萬元，同樣是1,500萬元，預售屋只能買13.7坪，但中古屋可以買到27.7坪，相差1倍。
攻略2：軌道站點 保值性具支撐
掌握交通樞紐，就是人潮聚集處，張世宗說，交通建設在哪裡落地，哪裡就容易形成生活圈和房市熱區，「買房子一定要記得，思考未來有沒有人接手？」他認為，軌道經濟是近年值得參考的購屋指標，沿著捷運、輕軌、台鐵、高鐵等交通路線購屋，只要通勤方便，自然就會吸引人口進駐，形成穩定而繁榮的生活圈，更具保值性，「尤其是未來想出租或轉手，沿著軌道站點的物件，競爭力明顯高很多。」
攻略3：淨遷入區 轉手性獲保證
此外，選擇人口淨流入的地區，擁有人口紅利、居住需求旺盛，未來轉手也是票房保證。中信房屋研展室彙整內政部戶政司的淨遷徙數據和實價登錄成屋交易資料，盤點全台淨遷入人數前5名的行政區，新北市淡水區以淨遷入6937人拔得頭籌，其次依序是台中市北屯區、桃園市龜山區、桃園區和中壢區。
桃園是北台灣人口紅利城市，不少雙北客寧願脫北，外移至此購屋，且在新北捷運、桃園機場捷運等交通建設串聯下，以及政府推出「TPASS政院通勤月票」等政策，加速雙北人口外移速度，「人口淨流入最多的5大熱區，房價3字頭可入住，民眾不會因為貸款負擔過重，而壓縮日常生活品質。」張世宗分析。
在財務規劃上，張世宗建議房貸月付最好控制在家庭總收入4成以內，「很多民眾買房時過度衝動，未先做好貸款試算，導致貸款負擔過重，一旦遇上景氣波動、升息或收入變動，財務壓力就會成倍放大。」他說，進場前，務必先確認自身的財務能力，並預留一定的緊急預備金，確保購屋後的生活能夠穩健運作，不會因為房貸成為沉重負擔。