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【理財最前線】政策打壓投資客 2024房市量縮價盤整
發佈時間2023.12.13 05:59 臺北時間
更新時間2023.12.13 06:00 臺北時間
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- 繪圖｜米承鶴
受到政策掣肘，2023年房市買盤僵滯，拖累前10六都買賣移轉棟數，創2019年以來新低，好在新青安上路讓買氣回溫。面對即將到來的2024年，本刊專訪4位重磅級大老：台北市不動產開發同業公會理事長陳勝宏、中信房屋董事長鄭余正全、房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮及內政部次長花敬群，會診房市走向，並提出民眾最切身需要的購屋建議。
房市上半年拍板《平均地權條例》新制上路，緊接著下半年囤房稅2.0法案初審過關，受到政策牽制，今年房市買盤陷入觀望，「尤其是『限制換約轉售』規定，造成短期投資客消失，開發商推案的意願，也大幅降低。」台北市不動產開發同業公會理事長陳勝宏預估，全年買賣移轉棟數將從31.8萬棟修正至30萬棟，4大專家更預言，明年房市面臨3大挑戰，並對購屋民眾提出3大建議。
挑戰一、政策重拳發酵 爛尾樓恐更多
今年房市詭譎，上半年搶在《平均地權條例》正式上路前，急於拿下「自由轉售」的絕版門票，推升預售市場上車潮買盤挹注；7月《平均地權條例》實施後、打炒房新法的藥效開始發酵，下半年囤房稅2.0版法案又初審過關，再度衝擊預售市場。
「房地合一稅至少是有賺才繳稅，但建商因景氣變動而賣不出去的餘屋，本質上是『存貨』，卻被定義成『囤貨』，要被政府課徵囤房稅。」陳勝宏站在第一線觀察，建商無所適從，買方也保守觀望，導致預售市場交易熄火；591實價登錄便統計，第三季建案成交量萎縮，北中南無一倖免，雙北蛋黃區、台中清水、台南安平成為重災區，交易件數季減7成。
身兼全陽建設、陽信銀行董事長的陳勝宏感嘆，土建融限縮、打炒房新法有如緊箍咒，中小型建商苦撐，明年爛尾樓恐怕會更多。
「銀行已經縮銀根，這幾波管制政策都沒有預告期、沒有緩衝，建商來不及因應，如果採取『先建後售』，勢必又會面臨囤房稅2.0的箝制，真的是進退兩難。」陳勝宏直言，房市政策布下天羅地網，口袋不夠深的同業，財務壓力相當沉重，從「盤售潮」到「爛尾樓」等現象持續惡化的連鎖效應，必然增加銀行的放貸風險。
挑戰二、預售火車轉彎 驚見死亡交叉
熱錢追逐財貨（指不動產）的景象已不復見，「疾駛的火車，要降速轉彎了。」中信房屋董事長鄭余正全說，買方追價力道薄弱，明年市況不樂觀，他提醒民眾勿追高，購屋要掂掂荷包、量力而為。
因為從「使照完工量」及「住宅開工數」的走勢可嗅出警訊，上升的完工量及下彎的開工數，正呈現5年來首度死亡交叉。吉家網董事長、也是房仲公會全聯會榮譽理事長李同榮斷言，2024年第一季將進入反轉局面，交易量縮、房價以盤代跌。
根據內政部統計，累計今年前三季住宅使照核發宅數84,414件，創15年新高，顯示大批交屋潮即將來臨，而今年第三季住宅開工宅數30,891件，則為近10季最低。
李同榮觀察，開工量與使照完工量呈現5年來首度死亡交叉，這正是房市反轉的關鍵，特別的是，因土地取得成本持續升高、營建造價成本也提高，房價並未出現崩盤危機，將進入「以盤代跌」的走勢。
李同榮指出，建照核發量與開工量是房市走勢強弱的先行指標，而使照完工核發量是評估前2、3年房市強弱的後行指標，通常景氣由谷底翻身好轉前，建照核發量（先行指標）會大增，緊接著銷售率上升、開工量也隨之上升。
此時，使照核發量（後行指標）仍然反映前二年的景氣，當建照量與開工量的上升趨勢線衝破使照量走勢、呈黃金交叉，便是利多訊號，「回顧2017年第二季建照與使照呈現黃金交叉，2018年第一季開工量與使照量呈黃金交叉，都是房市回溫的訊息。」李同榮說。
「但現在是預售屋銷售率降低，餘屋供給增加，可能引發餘屋和新推案多殺多局面，小建商會先開槍降價。」李同榮預料，明年市場不再是全面性上漲，而是進入「漲跌互見」的盤整格局，因此題材性較弱且超漲的區域，將面臨價格調降的壓力。
挑戰三、民眾負擔沉重 漲多區域領跌
近年房市狂熱，將房價所得比拉抬至9.72倍史上次高，台北市更高達15.22倍，整體房貸負擔率連續3季突破4成、來到41.19％，民眾房貸負擔沉重。
尤其中南部預售屋及中古屋的價格差距，達到7成之多，以台南為例，台慶不動產統計，台南市安平區預售屋均價38.9萬元，中古屋均價22萬元，單坪價差16.9萬元、幅度達77％居冠。
隨著房市進入盤整格局，李同榮指出，零星的新興重劃區將進入盤整，而漲多區域會率先休息，像是中南部超漲區域，明年將領跌。至於大台北地區因漲幅有限，相對抗跌，桃園表現也較強。
眼見房市明年走向「量縮價盤整」格局，內政部次長花敬群指出，明年的房價所得比可望朝正常方向走，「政府已設法壓制炒作，『貴』的部分也慢慢在修正，房市調整需要幾年時間，民眾可以慢慢看，不急。」他說。
狂熱的房市大勢已去，2024年民眾應該如何聰明購屋？專家提出3大建議。
建議一、善用新青安政策減壓
「政府雖祭出棍子打炒房，也拋出『胡蘿蔔』」，新青安（新版青安貸款）不限於年輕首購，年齡沒有上限，吸引不少換屋族進場購屋，為成屋市場點燃買氣。」陳勝宏觀察，明年將以自住民眾為主力，有購屋需求的民眾，一定要善用該政策。
事實上，根據各家房仲截至11月的成交月報，年底傳統購屋旺季來臨，民眾購屋轉趨積極，加上新青安政策帶動，對於原本就有意購屋的首購族或符合資格的自住民眾，決策時間縮短，加快腳步進場購屋，讓各家房仲11月交易平均月增3％，成屋買氣連3升。
「受到房市政策的掣肘，投資客難有發揮空間，反而是剛需為主的自住族群，有『新青安』政策護體，一躍成為明年主流。」鄭余正全也大力建議民眾跟著政策走，他秀出財政部的統計資料，新青安八月上路以來，八大公股行庫撥貸金額一路攀升，從上半年平均75億元暴增5倍、至10月分達378.45億元新高。
歸納新青安房貸政策最大的誘因是，貸款額度由800萬元提高至1,000萬元，貸款年限由30年延長至40年，寬限期從3年放寬至5年，政府補貼一碼，目前利率1.775％是市場最低。
祭出史上最甜的優惠，新青安帶動自住買盤進場，以往申請青安貸款占比約5％，一路攀升至10月分的19.2％，「按照這波熱度，我預估年底占比可達2成。」鄭余正全說。
建議二、舊城區與中古屋CP值高
以內的產品最適合。591實價登錄便統計，今年7都交易熱門的行政區，北市以大同區、萬華區最夯，萬華區以公寓產品為主，而大同區成交多集中在15坪以內的中古套房。
「兩大行政區因開發早、房價較低，但近年因捷運萬大線動工及西區門戶計畫，替區域房市增添不少熱議話題，民眾可善用新青安優惠，從可負擔的區域開始挑選，事實上，這2大區也盡享交通優勢。」鄭余正全說。
此外，公部門的進駐，對於在地房市就是安心保證，可提前布局，鄭余正全以三重的捷運先嗇宮站為例，「我高中暑假在這裡的味全三重舊廠打工，那時還是一片工業區，如今已成為新北市重要的市政特區。」因新北市第二行政中心確定落腳三重，將促進新莊、三蘆地區的發展，企業總部也進駐，鄭余正全看好企業總部聚落帶動就業機會，助攻在地房市穩定成長。
陳勝宏表示，若是預算較緊繃的首購、小資族，或是追求坪數較大的換屋族、小家庭，不妨選擇房價相對親民的中古屋，能用較少的購屋總價購置到符合需求的住宅，為自己省荷包。
建議三、交通建設旁最保值
「軌道經濟是永恆不變的道理，民眾往蛋白區外擴、買在交通建設附近，不僅讓荷包喘口氣，也因交通便捷可享保值優勢。」鄭余正全說，桃園吸引大量脫北者，尤以桃園、中壢、龜山交易最熱門，桃園區域內有中路與小檜溪2大重劃區，未來將有捷運綠線通過，市場上成交熱絡，龜山成交量則以A7重劃區貢獻最多，且緊鄰新北，成為雙北首購天堂。
近年房價高漲買房不易，陳勝宏建議可選地上權住宅，是周邊一般住宅6至7折，「台北市價格高，只買房、不買地的地上權住宅，符合先求有再求好。」
他以京站花園廣場為例，可快速連通捷運、車站、高鐵及客運，具交通、地段、生活機能等優勢，近一年平均成交單價約每坪45萬元，轉手或出租都受到買方或承租方喜愛，單坪月租金平均2,200元，出租投報率5.9％也有不錯的表現。