封面故事／升息、錢荒雙利空夾擊　楊金龍放水無效房市冷如死水

「根本是度日如年！本來以為阿龍（央行總裁楊金龍）放寬後會好一點，結果這幾週下來，房市買氣幾乎沒變，還是一樣冷。」928連假午後，新北市一處預售案接待中心裡，一名代銷業者望著空蕩蕩的洽談桌無奈地說。因為一整個下午，偶爾才有一組客人上門，結果竟是來借廁所的。

央行微鬆綁　房貸仍卡關

時間回到9月17日，央行召開第三季理監事會，會後宣布將第二戶購屋貸款成數上限由6成調升至7成，同時刪除購地貸款須18個月內動工規定；消息一出，房地產業者莫不歡欣鼓舞，紛紛對楊金龍願意放水，獻上肯定與感謝。但沒想到，過去這半個多月以來，實際市況卻與大家的期待大相逕庭。

據《住展》雜誌統計，今年928檔期推案量預估為1165.3億元，相較2023年同期的1781.6億元，大幅下滑35％。為何央行一口氣鬆綁2大管制，今年928檔期卻依舊冷颼颼？

本刊調查，央行一舉放寬2大管制措施卻無濟於事，關鍵就在於買屋族還是卡在「貸不到款」。「再者，美國聯準會（FED）已經啟動升息，不少買屋族擔心縣市長選舉後，台灣央行也可能跟進升息，未來房貸負擔只會更大，寧願把錢放到股市，多賺錢後再回來買房。」地產業者直言。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋就指出，在新屋交屋潮與銀行房貸額度控管下，許多公股及民營銀行審核趨嚴，不僅排撥需等待1到3個月，有些銀行甚至要排到明年。

「就算排得到，利息也不便宜。」葉凌棋表示，自第7波信用管制實施以來，首購房貸利率中位數已由2024年第二季的2.06％，升至今年第三季的2.6％，第二戶貸款利率更從2.18％升至2.9％，增幅都已超過央行升息2碼的幅度。

一名近期申請貸款的屋主就對本刊抱怨：「某大型銀行說要買理財商品才能優先貸款，結果我放了300萬元卻還是貸不到，上週五才對保，這週二跟我說他們內部的房貸額度不夠了，我還得趕快找其他銀行，某個知名壽險業者甚至直接說現在不做房貸了，光是申請貸款就焦頭爛額，想想就累。」

房地產續凍　熱錢奔AI

除了借不到錢的房市亂象之外，聯徵中心建立的銀行與券商跨業信用資訊交換機制將於十月底上線，外界解讀，這就是要防堵「四貸同堂」（指同一人身背多重借款，包括房貸、房屋二胎或理財型房貸、信用貸款，再加上股票融資或股票質借）。雖然金管會強調從未管制四貸同堂，但金融業者私下直言：「主管機關關切這個問題，銀行自然會看臉色，包括少借一點，或者拉高利率以價制量。」

金管會統計，截至今年8月底，36家國銀不動產放款比率平均降至23.97％，創逾15年半新低，主因是存款餘額增加，拉大分母、帶動比率下降。其中，比率達28％以上的銀行持續掛零，介於27至28％的銀行也僅剩一家。

不動產放款比率距30％警戒線仍有一段距離，為何購屋族還是貸不到？景文科技大學財務金融系副教授章定煊分析有二大因素。首先是資金都流向科技業，章定煊表示，以前銀行錢多到沒地方放，現在借給台積電、買美國公債都不差，「要不是金管會死命拉著，銀行巴不得把更多錢拿去買公債。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德也認為，AI產業大舉擴廠買地、投資，「便宜的資金越來越難借。」

其次，銀行對房地產前景存疑，也希望能夠分散風險。「以前銀行喜歡做房貸，因為穩定，相對是個好業務，但現在錢有更好的去處，房貸相對不賺，銀行當然比較不想做。」章定煊說，楊金龍也曾表示資源很寶貴，希望資金流向實質投資、產業升級，帶動整體經濟成長。

憂升息風險　資金更緊繃

在貸款難之外，第二大隱憂則是升息。美國聯準會九月宣布升息1碼，為2023年以來首度升息，並暗示年底前可能再升。台北市不動產開發公會理事長陳勝宏擔心，台灣也有可能升息，「世界各國都在升息，資金緊繃的問題只會更緊，對房市就是雪上加霜。」

以1千萬元、30年本息平均攤還試算，房貸利率若從2.6％調升1碼至2.85％，每月房貸支出將從約4萬034元增至約4萬1,356元，一年多繳近1萬6千元，對首購族來說壓力不言可喻。

不過，有學者認為央行升息機率不高，政大金融系教授殷乃平直言，台灣貿易順差創歷史新高、超額儲蓄比重又大，「央行沒有升息的本錢。」章定煊也認為，除非台美利差擴大，新台幣貶到34、35元，引發輸入性通膨，央行才可能出手。

在錢荒與升息陰霾下，預售屋開始出現解約潮。信義房屋統計，2025年預售屋解約數衝上3,619件，創歷史新高；今年前7月已達3,066件，全年恐再寫新高，又以過去漲勢最猛的台中、高雄解約件數最多。

曾敬德分析，預售屋解約雖可能面臨最高總價15％的違約金，但近年不少建案主打低自備款，一旦購屋族發現周邊房價漲不動，甚至建商開始讓利降價，就可能選擇直接停損。

今年3到7月，全台單月解約突破500至600件，明顯高於第7波管制後每月約300件的水準。房市趨勢專家李同榮認為，這顯示部分預售買方的資金承受力與市場信心正受到考驗。他進一步解釋，預售解約增加，可視為流動性風險最前端的領先訊號。

不只解約變多，繳不出房貸的人也在增加。國銀房貸逾放金額從2023年8月約61億元的相對低點一路爬升，自2025年4月開始連續17個月高於90億元，今年8月更來到97.13億元，逼近100億元關卡。

寒意並蔓延到法拍市場，寬頻房訊發言人徐華辰指出，今年上半年全國待標件數達1萬2,436件，比2024年同期的1萬178件明顯增加，成交率卻從17.42％降至13.16％，平均投標人數也由3.27人減至2.45人，顯示房市買氣冷，也連帶影響到法拍市場，買方態度轉趨保守，去化率跟著降低。

剛需首購族　撐中古買氣

「說到底，還是因房價沒降。」一名地產從業人員無奈道，賣方不想降價，買方不想進場，雙方沒有共識，才是房子賣不動的根本原因之一。根據信義房價指數，雙北市八月房價指數為184.92，年增5.24％，今年上半年內政部公布的全台建物買賣移轉棟數卻僅12萬4,619棟，創近10年同期新低。

業者坦言，現在市場上賣得動的案子，不但各項條件要好，價格也得平實。例如北市928檔期唯一的百億元指標案「敦北序」，就是少數早鳥即有高詢問度的個案。基地鄰近台北小巨蛋，商圈機能便利，又擁明星學區，規劃1至2房，總價2150萬元起。相較周邊中古屋與新案，敦北序的房價相對親民，9月開放看屋以來，每週來人量平均約30至40組。在一片冷清的市況中，這樣的人潮格外亮眼，也讓不少同業看得眼紅。

相較預售市場冷清，中古屋買氣則普遍有所起色，看屋人潮大約增加2成。不過面對看似回溫的市場，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨笑問：「本來一週10個人來看，現在變成12個人，這樣算回溫嗎？好像是因為基期太低耶。」玩笑語氣中顯露滿滿無奈。

徐佳馨坦言，放寬第2戶對中古屋幫助不大，目前撐起買氣的仍是有剛需的首購族，尤其8月上路的青安3.0，新婚家庭貸款額度提高至1,200萬元，育兒家庭更可達1,500萬元，成為婚育家庭進場的誘因。

為何同樣的利多，在預售市場卻激不起漣漪？《住展》雜誌發言人陳炳辰分析，預售市場著重信心面，這波央行放寬的政策則偏向實質層面，對立即要和銀行打交道的成屋市場較有刺激效果，且青安3.0在交屋貸款時才用得到，對預售屋幫助自然不大。

保值區減少　投資客縮手

章定煊則指出，預售屋的投資客與置產比重特別高，有些案場接近一半，中古屋則只有2成左右，「現在的房市政策下，投資客不進場，對預售屋的衝擊就大。」

在房市多空交戰下，究竟現在能不能進場？徐佳馨建議，自住族群首先要多看，其次是勇於出價，「願意讓價的屋主變多了，不出價怎麼知道？或許會有意外驚喜。」她並提醒，需謹慎評估自身財務狀況，「以前建議用2.5％去抓房貸利率，現在建議用3％試算，且不能只看寬限期的還款金額。」

「現在買房，就是要自住。」章定煊強調，過去20年的大多頭，讓大家覺得房地產只漲不跌，但這波打房後，這樣的觀念已經被打破，「未來能保值的區域會愈來愈限縮，若是為了投資，題材一定要很硬。」

至於房市何時回溫？殷乃平坦言，市場需要時間慢慢調適，恐怕要到明年才看得出端倪，「除了市場供需，還要看大環境，還有一個川普。」在錢荒與升息陰影雙雙罩頂下，房地產業恐要再熬上一段寒冬。