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理財專題／一場沒有退路的家園保衛戰 住戶揪團都更老屋變新宅
發佈時間2025.06.17 05:29 臺北時間
更新時間2025.06.17 05:30 臺北時間
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台灣正陷入屋老、人老的雙老螺旋，統計至2024年，全國屋齡逾30年的老宅超過500萬戶，占全國總住宅存量比例55.7％，尤以台北市最老，屋齡40年以上占比高達36％。都更不能等，專家呼籲，對於海砂屋、輻射屋、耐震不足的危樓等房屋，尤應啟動防災型都更。
而民眾與其被動等待建商上門談合建，為自身分配權益與建商、左鄰右舍諜對諜，還不如自己主導，更新後價值100％分回，售屋利潤住戶共享。「家園保衛戰，我們自己來！」本刊採訪新北市蘆洲以及北市連雲街等2處自主更新，一群熱血民眾揪團都更，讓年已半百的老公寓蛻變為新宅，房價更是翻倍漲。
從新北蘆洲的捷運徐匯中學站出站，沿中山一路步行約10分鐘彎進巷內，整區都是老舊公寓鐵皮加蓋，唯獨一棟13層樓高的新大樓矗立，宛如巷弄裡的新天際線。
房屋凋零 安全拉警報
事實上，這棟房子5年前原本是「不堪補強」、達最嚴重程度的海砂屋，等不到建商洽談，住戶們自主揪團都更，費時12年的等待，歷經鄰居反彈、唇舌之爭，最後在2023年蛻變成如今的樣貌。
有別於公辦都更（政府主導）、民辦都更（建商主導），自辦都更的好處是，所有權人可分回都更後的全部房地，直白來說，因為沒有建商介入，所以不用分給建商房地，所有權人自己建、自己管，售屋利潤更是全體住戶共享。
都更早已是台灣的熱議話題，原因在台灣的住屋安全堪憂，正陷入一場與時間賽跑的重建危機；特別是屋老、人老的雙老螺旋，正在台灣持續惡化，尤其北市最老，屋齡40年以上占比高達36％，前內政部長李鴻源日前就再度示警，指出：「萬一發生6級以上地震，北市將有四千棟建築倒塌。」
偏偏都更速度追不上房屋老化的速度，讓人憂心，尤其海砂屋、耐震不足等建物，更是危機四伏。「居住安全不能等」不是口號，因為這是場攸關家園的保衛戰。而與其被動等待建商上門談合建，為自身分配權益與建商、左鄰右舍諜對諜，還不如自己挺身而出，成為都更主角。
在保衛家園及最大化自身權益的帶動之下，近年來自辦都更案件量已逐步攀升至三成。捷運徐匯中學站附近的13層新大樓就是一例，而這起新北市首宗自辦都更的成功案例，則要從十多年前，住戶面對頻頻襲來的居住危機開始說起。
海砂危樓 具坍塌風險
炎夏，住戶劉有祺下班回到蘆洲公寓一樓住家，住頂樓的鄰居張太太慌張跑來求助，「臥室床上掉落一大塊混凝土，如果是半夜睡覺時掉落，該有多危險？」劉有祺為人熱心，鄰居常到他家串門子，「前幾天鄰居也抱怨家裡天花板又掉東西了！才發現鋼筋細如竹筷，遇到下雨就漏水。」
裂痕爬滿老厝，滿牆的壁癌持續擴散，劉有祺思索，「這棟30多年的老公寓，還撐得下去嗎？」居家安全不能等，他決定召集鄰居出資，送驗檢測海砂屋，一場家園保衛戰就此展開。
「我向鄰居每戶收取6千元、湊足18萬元的檢測費用，驗出結構損害達最嚴重的『不堪補強』程度，隨時有坍塌風險，必須拆除重建。」劉有祺先打電話找當初蓋這棟房子的建商，但建商、營造廠早已不知去向，只好被動等待其他建商來談都更。
沒多久就有5、6家建商找上門，平靜的家園卻掀起波瀾，左鄰右舍躁動，出現反彈聲浪，「都更不會成功的啦！我1樓院子有花園、還能隔出2個停車位，都更之後哪有這麼好康？」也有人說：「不用急啦！政府還會釋出更多都更獎勵，況且我家的海砂受損狀況也沒這麼嚴重。」
2011年的海砂屋重建規定，要達到100％同意才可拆除，「一戶都不能少，建商一戶一戶談，講到口水都乾啦！最後說我們這區協商整合太困難，加上基地面積較小、僅201坪，他們完工後銷售沒賺頭，都退場了。」半年過去，海砂持續惡化，「住在海砂屋就像不定時炸彈，如果我們不自救，沒人會幫我們。」劉有祺決定自己蓋房子，2013年召集住戶籌組自主更新會。
住戶協商 利潤全共享
只是一群門外漢要扛起蓋新房子的重責大任，挑戰何其多，「我去上課，也問了估價師朋友、建築專業的朋友，還是一知半解，不知從哪開始，朋友建議我尋求新北市政府的協助，這才找到一條路。」劉有祺說。
依循新北市府都更處的指導，陸續找齊估價師、建築師及中華建經，同步擊破住戶對都更的成見，最終30戶中已有27戶同意，不同意戶3戶則繼續協商。「我每天都去找阿伯泡茶，再說服他，如果大地震，房子就倒了，我們老厝邊的回憶都沒了。」可惜那三戶仍不願簽下同意書，最後要求以領回「更新後權益」的方式，出售現有房地。
「房子尚未拆除重建，他們也不同意重建，照理說應該領回『更新前權益』才對，但他們卻開口要『更新後權益』，幾十年的老厝邊，這樣合理嗎？」更新會成員的反彈可想而知。
劉有祺身為理事長，扮演和事佬的協商角色，「只要能夠順利達標100％同意，大家好聚好散，我們以『自主更新會』的名義買下不同意都更的3戶，未來房子完工出售時，利潤歸所有住戶共享。」劉有祺請估價師評估，更新後平均每坪單價41萬元，換算每戶價值920萬元，但考量到不同意戶提前3年離開，「先領錢走人嘛！我們要扣除3年的利息，最後以每戶800萬元買下。」最終達成30戶同意。
自辦都更 坪數不打折
住戶全數皆同意，才能向銀行信託土地，基地面積201坪，向銀行貸款2.89億元，「8月談成，九月錢就撥下來，買下3戶不同意戶的權益，成為住戶的共同財產。」同時由估價師公告每戶的權益比例，分回新屋面積。
以劉有祺的一樓住家為例，算出來新家可擁有權狀坪數33.06坪，如果是民辦都更由建商合建，以行情6:4分拆，劉有祺只能分回33.06坪的6成，也就是19.8坪的權狀面積，「再扣掉35％的公設比，實際居住面積只有12.9坪，相較我原本一樓住家50坪，縮小2/3。」
取得建照後，2020年終於拆屋動工，原本房屋價值每坪20萬元，更新後每坪41萬元，住戶也可用成本價41萬元再添購，出售時則依據市價行情，以目前蘆洲達每坪60萬元來看，獲利逾4成。
儘管結果看起來美好，但因自辦都更是屋主自立自強蓋房子，過程中難免狀況百出，尤其近年工料雙漲，營造成本早已超出原預算；以該案來說，發包之前估價每坪12萬元，但建造過程已漲到15萬元，以樓地板面積1,400坪加總計算，營造成本足足超出了4,200萬元。
為撙節開銷，大家同意省下代銷廣告費用（總銷金額的3至6％），決定自建也自售，「現在一個月利息達60萬元，我們都很想趕快把7戶餘屋賣掉，也知道放久一點，等待房價上漲能賺更多，但一個月60萬元的利息，晚半年就會滾到近400萬元，我們寧可少賺一點。」劉有祺說。
原地重建 房價翻倍漲
不論如何，值得開心的是，2023年13層的新大樓在蘆洲老城區拔地而起，十年都更路，不僅是一棟房子的重生，更是一群老鄰居用信任化為力量，打磨出安住的新家。
除了新北市蘆洲民義段海砂屋重建，北市永康商圈的連雲街老公寓，也正蛻變為一座會呼吸的綠建築。
家住連雲街屋齡40年公寓的于復華，有天打開信箱，收到市政府寄來的公文，緊鄰住家的200坪空地所有人，想整合相鄰4棟公寓共計600坪，一起更新重建，「當時台北市長郝龍斌『一坪換一坪』的都更口號喊得響亮，於是我去參加市府舉辦的說明會，官員都說，都更後房價能翻2倍！」這些誘因讓于復華很心動，現住的公寓管線老舊，鄰居常抱怨漏水，若重建蓋新屋，新屋還能增值，一舉兩得。
他親筆寫信邀請8位住戶組成自主更新會，但遊說過程卻不順利，另外3棟公寓多數住戶不願都更，「最後只好由我們這棟公寓的100坪加上空地200坪，共計300坪的基地面積重建。」雖整合600坪無望，但至少達到最低門檻300坪（最小基地面積1,000平方公尺）的都更面積標準。
權變卡關 公開信破冰
迷你都更案啟動，由於空地地主是建設家族，熟悉都更流程，「他們擔任實施者，並代墊上千萬元的規劃費，都更完成後再從土地信託款扣還，我們住戶在前期不必掏腰包出資，壓力減輕。」于復華也接受北市府都更協會的建議，請全翔都更公司當顧問，任何疑難雜症都找顧問。
但進入權利變換階段，由估價師分配權益時卻出現了小風暴，「我們300坪土地裡面，因樓層高低，坐落面向的不同，權益占比落在3.04％至3.4％不等，差距不到1％，卻引發住戶反彈，說不公平啊！」卡關半年多，于復華的一封公開信軟化眾人的堅持，信上寫道：「在都更過程中，我們像是捧著一個非常貴重的琉璃，誰的手鬆了，琉璃落地就不值錢了，互相成就一個新家吧！」權變計畫終於過關。
經歷5年審核、6年動工，這場都更馬拉松終於在2025年完工落成，12層新穎的綠建築矗立在永康商圈，像是一尊青翠的琉璃在巷弄裡，這是一群平凡人用信任、智慧，親手改寫住家安全的故事，錦上添花的是，自辦都更讓家的價值更上一層樓，房價足足多上一倍有餘。