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【全文】大安區建案驚爆跳票停工 中小建商財務危機擴大延燒
發佈時間2023.12.13 05:58 臺北時間
更新時間2023.12.13 05:59 臺北時間
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- 繪圖｜米承鶴、林鴻彬
政府全面緊縮建商資金，加上工料雙漲、打房政策致買盤受損多重壓力下，中小建商財務危機擴大延燒！本刊獨家掌握，小建商跳票案竟一路燒進天龍國的蛋黃區，台北市大安區建案「大安文樺」因建商跳票停工，該公司顧問對本刊大吐苦水，表示政策逼死中小建商，不過他強調一定把房子蓋好給社會看。政府手起大刀落，猶如走鋼索的中小建商能否撐過這波信用管制，各界都在看。
小建商跳票案燒進台北市蛋黃區！上週平日下午，天氣微涼舒適，本刊實地走訪大安區，這裡擁有台北市「城市之肺」的大安森林公園，房屋平均成交單價突破百萬元，是全台數一數二的黃金地段，包含全聯老董林敏雄親手打造，戶戶要價3、4億元的新豪宅一哥「One Park Taipei信義聯勤」、天王周杰倫的住家「和平大苑」，以及寫下一頁豪宅傳奇的「帝寶」，算是台灣房市的金字塔頂端。
記者自捷運六張犁站步行7分鐘拐進巷弄，有棟興建至3、4樓左右的建物，正是2020年起銷售的預售屋「大安文樺」，工地現場看來僅有保全人員，並無施工跡象，周邊住戶表示：「目前停工，也沒有在賣了。」來到100多公尺外的接待中心，建案招牌雖仍高掛，屋內卻成為倉庫。
精華地段 爆跳票2億
據了解，該案由高群開發投資興建，營造廠則為廣鐿營造負責施工，過去曾以「大安上品」之名銷售，後來才更名為「大安文樺」。社區規劃18戶住宅，樓高地上6層、搭配機械車位，坪數21至52坪，主力產品為小2房格局。本刊於售屋網查詢發現，「大安文樺」每坪開價115至125萬元，略低於區域水準，依照實價登錄資料來看，全案僅售出2戶，平均成交單價落在109萬元。對此，住商不動產台北遠企店店長吳國源表示，該案屬於六張犁商圈，在大安區裡為入手門檻較為平實的區域，以周邊環境來看，價格符合當地行情。
本刊調查，高群開發在近期有多筆跳票紀錄，未清償金額達2億多元，而國票金控旗下子公司國際票券也在今年上半年，就對高群開發聲請強制執行及清償債務之訴，標的金額高達2.3億元多，與高群目前跳票金額相符。
對此，國際票券無奈表示：「當初因為推案地點好，周轉狀況看來沒問題，誰知道後續竟好幾個月沒繳利息，如果只是1、2次遲繳，我們都願意給機會，後來實在太頻繁，才下定決心交由法務處理。」不過國際票券強調：「因該案地段很有價值，據悉未來會有人接手，債權回收絕對沒有問題。」
事實上，不只是國際票券，包括負責施工的廣鐿營造，以及曾經協助銷售的代銷公司都和高群開發有債務糾紛官司，廣鐿營造對本刊表示：「現在確實因故停工，但未來會繼續施工，其他債務糾紛就如你所知道的。」代銷公司對此則沒有任何回應。
工料飛漲 融資又受限
令人不解的是，大安文樺位於台北市蛋黃區，推案時間點又是全台房市一飛沖天的2020年，當時甚至連政府都還未出重手打房，究竟什麼原因導致僅僅18戶也無法完銷，建商甚至跳票被銀行催債？
本刊訪問負責統整公司營運狀況的高群開發鄭姓顧問，他第一時間就再三保證，「這個案子不會倒！絕對不會變成爛尾樓！很快就會復工！」當被問到跳票與銀行欠款時，他也坦言：「過去財務確實有些壓力，但現在已經解決，公司決定先建後售，明年就能完工。不管我們怎麼說外界也不會相信，乾脆蓋好給大家看，對消費者、股東、銀行都有個交代。」
講到激動處，鄭顧問忍不住大吐苦水，「這案子地點這麼好，價格也不是太高，為什麼這麼辛苦？我們第1次銷售時賣到4成，整個案子（財務）已經過關，誰知道原本造價每坪估23萬元，後來工料卻一直漲，前任營造廠不只要我們吸收200萬元鋼筋材料費，他算一算利潤不合，竟放我們鴿子走人，導致趕不上我們的交屋期，只好跟客戶全部解約，我們有提告這家營造廠，網路上裁判書都還查得到。」「現在市場上傳出的爛尾樓，其實都賣得很好，為什麼會發生？就是政府一直限縮土建融資，尤其小建商從一般銀行借不到錢，只能去跟租賃公司借，利息馬上從2%變成8%、10%，如果還不夠，跑去跟民間借貸的都有。」他嘆口氣說：「政府政策就是要把小建商逼死，不留一條生路給我們。」
金檢重點 銀行高控管
採訪過程中，有銀行業者表示：「這2、3年房價漲勢凶猛，政府祭出土地融資只能放款5成的打房政策，其中1成還要動工才能拿到手，公股行庫跟著政策走慎選客戶，講白了就是不接小建商融資案。」另家銀行則表示，「今年上半年房市雖然交易量變少，但價格有穩住，但下半年在交易量沒有太大變動的情況下，價格卻有鬆動的現象，這讓我們對放貸更謹慎。」
一家雙北的小建商就說，自己過去是某公股行庫的VIP，但這1年來要借款，對方都推三阻四、愛借不借，「如果去跟民營銀行借，利率就會多出1.5%至2％。」該名小建商無奈地說，資金成本增加不提，房地產業更成為金檢重點查核項目，「現在連跟地主合建，給地主的保證金匯票都要查核，這是過去從來沒有過的。」
日前金管會主委黃天牧表示，將針對金融機構評估啟動第3波不動產專案金檢，這是繼2020年、2021年底後的第三次金檢。據了解，將持續對建築融資集中度過高的銀行進行控管，並要求銀行提改善目標且持續改善。
然而冰凍三尺非一日之寒，自疫後全球大開資金派對的同時，台灣房市也跟著受惠，全台漏夜排隊買屋、建案未公開就宣告完銷等消息充斥，在在都讓社會輿論譁然，彼時政府就開始祭出一連串打擊炒房措施。
信用管制 下修借貸比
其中重擊建商的，莫過於多波信用管制，資金緊縮讓財務槓桿開太大的建商猶如走鋼索般心驚膽跳，只求能安全下樁。
首先，政府先是在2020年底將建商購地的土地融資從過去的7、8成下修至6成5，同時建商賣不掉的餘屋貸款降至最高5成；2021年9月土融再減0.5成降為至6成；當年底，土融又一口氣下調至5成，且購地後限期18個月要動工，否則要調高利率並逐步收回本金，餘屋貸款則降至4成。
上述土地融資都要動工後才會撥款最後1成金額。也就是說，過去建商買1塊1億元土地開發推案，購地只需準備3000萬元自備款，現在一口氣要先拿出6000萬元，等動工後銀行才會再撥款1000萬元給建商，資金壓力直接翻倍。
與此同時，2022年2月，金管會大動作上調五類不動產貸款的風險權數，其中，針對建商買地、餘屋貸款的風險權數也都跟著上調至少50％，並適用於新貸、舊案續貸及轉貸案。此一措施逼著銀行為了讓資本適足率達標，不得不減少對建商的放款成數或提高利率，市場人士形容：「這根本直接掐住建商的喉嚨。」當時不動產放款龍頭土地銀行甚至向全台分行下達指令，暫停承接土建融新案。
陽信銀行董事長暨台北市建商公會理事長陳勝宏就說，「以土融成數下修為例，實務上就發生建商已經付好訂金購地，卻遇到融資額度不足窘境，沒辦法中的辦法，只能去跟民間借貸，不僅利率高、還款期也短，惡性循環下資金缺口越來越大，也是必然的。」以限期18個月動工條款來說，實施至今也恰好到期，陳勝宏表示，不合規定者，土融利率最少會被調高1碼，半年到1年內資金被全部回收也不是不可能。
政策落實 專款工程用
不只如此，就有建商告訴本刊，近期收到內政部發函，以不動產開發信託來說，過去消費者繳納的自備款，用途管制較為寬鬆，或可用於接待中心裝潢、租金等開銷，現在也被明確要求僅能用於預售建案興建工程費用。
政策全面圍堵資金來源，小建商四面楚歌，高力國際業主代表服務部董事黃舒衛分析，過去2、3年，政府推出各種針對建商的資金緊縮措施，「現在刀才要落地，加計《平均地權條例》修正案上路，衝擊預售市場，建商資金壓力引爆陸續出現是可預期的。」
陳勝宏相對樂觀，他認為這些都僅只是個案，對於整體房市走向影響不大，但資金緊縮前提下，市場推案量將持續緊縮，房價走勢則看需求面增加或減少，「我個人認為房價要跌很困難。」
不過，對民眾來說，關心房價漲跌之餘，也害怕自己買到地雷建案，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨就提醒，「建案規模越小，建議至少蓋到結構體時再考慮，另個指標是只要大代銷敢接的建案相對安全，畢竟他們風險評估能力絕對高過我們。」