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理財專題／新青安催買限貸令急煞 打炒房1年爆3亂象
發佈時間2025.08.12 05:29 臺北時間
更新時間2025.08.12 05:30 臺北時間
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- 製作人｜馬婉珍 繪圖｜米承鶴
2023年8月新青安政策橫空出世，房貸利率1.775％好甜，民眾漏夜紮營排隊買房，交易量創下11年新高；但短短1年風雲變色，2024年9月央行限貸令開鍘，阻斷熱錢流向房市，讓原本炙熱的市場瞬間急凍。
當史上最嚴的限貸緊箍咒，強碰29年來最大交屋潮，無數等交屋民眾一夕間成了房貸受災戶。原本說好的「整批房貸」，被銀行臨時放鴿子；也有人遇上建商資金斷鏈跑路，慘變爛尾樓孤兒；更有人卡在成屋鑑價保守、放款水位吃緊，苦等排撥仍貸不到錢，最終被迫違約斷頭。
政府打炒房，卻誤傷了無辜自住客，一場前所未見的房市糾紛風暴，正在全面引爆。
「光我身邊貸不到款的就好幾個，首購、換屋全部挫嘞等，群裡流傳一句話：接到銀行電話就是出事了，貸款沒過。」37歲五寶媽、小文（化名）點開「鄰居群組」搖頭說，群裡都是預售屋下訂戶，現在個個焦頭爛額，「有個換屋的，知道第二間貸款成數不會太高，早有心理準備，沒想到銀行只給三成，他也只能放棄，賠好幾百萬元，非常慘烈。」
原以為努力存到頭期款就有機會一圓買房夢，小文真的沒想到，竟會在貸款這關摔了一大跤。
限縮額度 誤傷自住客
雖然央行指出，管制措施不會對自然人名下無房屋且無房貸者申辦購置住宅貸款造成影響，但這看在面臨「卡貸」的人來說相當諷刺，「很多人根本連送件都送不了，自是無名受災戶，政府聽不到這些默默被斷頭的人的無奈…」小文氣憤地說，「到底是房價太高，還是我們不夠努力，難道該躺平？在台灣居住權益這麼難以實現嗎？」
2024年9月19日，央行祭出第7波選擇性信用管制（限貸令），全國自然人第二戶以上房屋、高價宅及建商餘屋等貸款成數均受嚴格管控，一聲令下，隔日上路；而依據《銀行法》72條之二規定，不動產放款比重不得超過總額30％，央行要求各銀行提出自主管理不動產貸款改善方案，致銀行紛紛提高貸款條件。
這迅雷不及掩耳的令狀，撞到因新青安政策點燃房市、助漲房價，銀行房貸量爆增之時，由於多數銀行不動產放款水位早已瀕臨30％警戒線，銀行大動作限縮放款額度，結果就是買房民眾得苦等排撥。
「限貸令受傷最大的自然是無辜自住民眾，銀行砍貸款成數，民眾需準備的自備款大幅增加，更難入市了。」吉家網董事長李同榮觀察，買氣急凍進入冰河期，尤其是強碰29年來最大交屋潮，據住商機構推估，今年住宅類使照核發量為14.4萬戶、2026年逾11.6萬戶、2027年又攀升超過12.5萬戶，都位在高峰，龐大交屋潮來勢洶洶。
房貸申請困難、銀行鑑價保守，要是民眾因自備款問題卡關而違約，最高得賠付建商房屋總價金15％違約金，果真如此，那不僅是成家夢碎，還可能讓辛苦多年攢下的百萬買房資金瞬間蒸發，「楊金龍說，打房是為了保護首購和換屋族，怎麼我們反倒被打了呢？」小文嘆氣說。
政策衝突 降貸款成數
回顧這一場房貸惡夢，小文深吸一口氣，「新青安就像誘餌，把我們這些想買房的人吸引過去，一年後再突然來個限貸令，全部一次撈起來。」
2024年初，小文以總價1,188萬元下訂桃園市蘆竹區30坪預售屋，代銷當下掛保證：「貸款八成沒問題。」她和代銷談妥付款計畫，貸款八成（950萬元），簽約金、訂金和交屋款各為109萬元、10萬元和60萬元，她先付了簽約金和訂金共119萬元，且約定在2025年7月交屋前，按工程進度，補足餘款。
沒多久，傳出銀行因限貸令要緊縮不動產放款，去年12月建商通知她提前對保，為的就是要卡位今年銀行的貸款額度；小文配合建商合作的土地銀行整批貸款送件，二個月過後，銀行卻通知首購條件為總價七成即832萬元、寬限期1年、利率2.7％，「一時半刻，我要去哪湊百萬元？」
- 亂象一：搶貸疲於奔命 缺錢認賠解約
小文找建商討論延後交屋或建商貸款的可能性，卻得到強硬回覆：「借妳錢，不如賣給下個人。」她只好向外尋求協助，沒想到貸款環境比想像的還要嚴苛，「有的銀行寬限期只給一年，申貸條件變來變去…我們只求貸到八成，什麼條件都接受，不違約都好，很害怕付出去的100多萬元就這樣打水漂。」
小文前後探詢新光銀行、元大銀行、台北富邦銀行、中國信託銀行、玉山銀行、農會、國泰及富邦人壽，不下10間金融機構，利率落在2.9％到3.1％之間，而貸款成數也僅能給到七成。
半年來為「搶貸」疲於奔命，「聯徵拉了又拉，上面是滿滿的努力。」小文說，一來擔心違約賠錢；二來受盡銀行冷言冷語，「真的累了，建商願意解約，就算被占便宜，也感謝手下留情。」最後小文簽署「放棄優先承購買權切結書」，和建商達成協議賠付違約金10萬元。
事實上，小文面臨的狀況正在全台各地上演。33歲首購族于小姐在基隆買下預售案做為結婚房，「原本講好『整批房貸』由華南銀行承作，但是建商卻通知說銀行不配合了，叫我們自己找銀行。」于小姐心急如焚，找台銀、高雄銀、第一銀等銀行申貸都碰壁，「銀行說估不到那個價，算下來只有合約價670萬元的六成而已，100多萬元的缺口我只能跟男友湊錢、向父母借錢。」
案場第一線銷售人員王先生告訴本刊，近期有位高階公務員年收150萬元，去年購置總價2,800萬元預售屋，原應是銀行頂級客戶，卻沒辦法拿到八成貸款，出現近300萬元資金缺口，只好認賠解約。
「政府說限貸令的核心目標在於打擊投機炒房，對首購沒有影響，首購族仍可享正常房貸寬限期，且貸款成數不受限，但其實非常多首購正面臨銀行水位不足的問題，同樣淪為受災戶。」康克爾國際法律事務所律師吳奕綸指出。
首購族都吃足苦頭了，換屋族更不用說，無論「先賣後買」或「先買後賣」，都難以全身而退。原因是「先買後賣」被視為第二屋，貸款成數銳減至五成，即使和銀行簽訂切結書，承諾在一年內出售舊屋，便屬於央行限貸令鬆綁的對象，但對銀行來說，現階段放貸仍以新青安、首購優先，承辦換屋後續追蹤成本增加，多數銀行意願不高。因此換屋族「卡貸」更是普遍現象了。
- 亂象二：申貸需綁商品 銀行趁亂打劫
房貸族人在冏途，銀行扛著「限貸令」的祭旗，有條件式的核貸則是公開的祕密。桃園首購族洪先生買在大園建案，約好申辦整批房貸由合庫銀承作，「但合庫銀要我們綁房貸壽險才可貸40年，寬限期給1年，成數也不保證給足八成，且房貸壽險只能選擇保費較高的『平準型』，有的鄰居手頭較緊，想選擇保費較低的『遞減型』，合庫銀則拒絕辦理。」
洪先生納悶，自己的年紀才39歲，要貸款的房子又是剛完工的新成屋，「年齡和屋齡都很年輕，以我的資格不綁商品也能貸到40年，為何要逼我們只准買這個、不能買那個？」
小文也遇到申辦貸款時，銀行端出各式配套花樣，「像是台北富邦銀行採客戶分級制，存款需達到300萬元以上，才有機會拿到八成貸款；新光銀行存款基數至少要3個月，我能做的就是向朋友周轉30萬元養紀錄。」
為了拉出漂亮業績，銀行趁火打劫坐地推銷各式商品的情況時有所聞，對於買房民眾而言，沉重的購屋壓力已經讓人疲憊，卻還要同時完成「加價購」才能被放行，雪上加霜的現實讓民眾很是無言。
- 亂象三：建商資金緊張 陸續爆爛尾樓
而限貸令這把火也燒到建商，近期房市陸續驚爆爛尾樓，日前北部一家40年甲級營造廠傳出財務危機，旗下10處工地進度喊停；花蓮預售屋「綠野仙蹤」建商在交屋前夕落跑，一度無法交屋，據悉，原建商2年前就資金緊俏，今年碰上資金水位緊縮，財務體質不佳直接被出局。
李同榮示警，建商爛尾受害的還是消費者，停工或無法如期完工對民眾都是一大傷害，「大小建商面臨限貸資金斷鏈問題嚴重，各地出現零星爛尾樓，一旦數量增加，下半年發生骨牌效應的風險就會增大。」
限貸令即將滿一年，民眾的居住權益卻受影響。對此，政治大學地政學系教授林左裕直言：「新青安是典型的選舉產物，雖然立意良善，卻在房市飆漲末段才推出，誘發自住者恐慌性追價。而限貸令雖有助於壓抑房價，但出手太慢，反讓有實際居住需求的買屋族被一併捲入風暴。」他呼籲，政府應審慎查核購屋者的實際需求，針對自住型買盤適度鬆綁限貸規定，避免信用管制過當，反傷真正需要居所的民眾。