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封面故事／央行不開水龍頭928房市續凍 建商保守不買地讓利拚買氣
發佈時間2025.10.26 05:28 臺北時間
更新時間2025.10.26 05:29 臺北時間
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- 繪圖｜米承鶴
928檔期向來是年度房市風向球，雖然行政院拍板放寬新青安貸款，但沒想到控管水龍頭的央行，9月理監事會依舊沒放水，雖然看屋民眾變多，928建商開案量卻遠不如往年。本刊調查，在央行緊控不放水下，今年前9個月6都建物買賣移轉棟數創下8年最冷，向來「見地心喜」的建商也變得保守，包括長虹、京城董座都說「暫不購地」，就連寶佳、茂德也跟著不買地。手中仍有餘屋的業者則開始讓利，希望能在新青安貸款放寬之際衝出一波買氣。
928連假期間，在燈光溫暖、布置溫馨的樣品屋裡，看屋民眾望著漂亮的客廳與臥房，詢問坪數與價格後，思考的模樣彷彿腦中浮現計算機，正認真計算並評估價格，這樣的場景在每年928檔期的看屋潮中，屢見不鮮。
行政院喊話 央行未跟進
不過，在今年928檔期前，攸關下半年房市強弱的二大新聞，卻讓房產業者一則以喜、一則以憂，因房貸荒引起民怨，行政院長卓榮泰喊話「水龍頭開大點」，9月初拍板放寬新青安房貸，將其排除於《銀行法》第72-2條規範外，並將換屋期限由原本的1年延長至18個月，顯示政府不再繼續打房。
沒想到，時隔半個月，掌控房市水龍頭的央行理監事會，不僅沒跟隨美國腳步降息，第七波房市信用管制也未如市場預期鬆綁，對房市仍緊閉水龍頭，如此勇敢的決定，央行總裁楊金龍解釋：「水龍頭也要有過濾網。」
楊金龍不開水龍頭的決策，馬上衝擊房市買氣。根據591新建案統計，今年928檔期的銷售個案數與總銷金額雙雙減少，總銷金額更較去年大幅減少近3成，又以新竹縣市與台北市減少較多，年減幅各高達66％與55％。
建商緩出手 購地紛喊停
「928檔期為房市風向球，但對業者來說，在央行不放水的情況下，今年這場冷到發麻的秋季期中考，許多建商選擇直接放棄應試，導致推案大縮水。」地產業者搖著頭說。
不僅928推案大縮水，與房市未來興衰息息相關的另一大指標—建商購地積極度，也與過去幾年大不同。本刊調查，前幾年房市大好，建商積極獵地，甚至可用掃貨來形容，儘管土地價格屢創新高，建商買地仍不手軟，但在央行關上資金水龍頭、房市冷清一年後，向來「見地心喜」的建商們紛紛開始暫停購地。
日前，包括長虹建設董事長李文造與京城建設董事長蔡天贊，先後對外宣稱「暫不購地」；近期也傳出寶佳創辦人林陳海及茂德總裁張高祥二大喊水會結凍的地產大老，也先後對下屬說：「暫時先別買地了。」
「就連向來都是房市多頭總司令的興富發鄭總裁（鄭欽天），也一改積極獵地態度，有一位友人介紹一塊不錯的地給他，他卻直接跟朋友說：『暫時不買地了。』」一位財經界人士對本刊透露。房市冷清的氛圍，讓鄉林集團董事長賴正鎰都坦言：「建商買地的意願真的很低。」
「推案量減少、不再積極購地，反映大家對房市缺乏信心，只能選擇按兵不動、守成為主，因為無法確認推案能回收成本，購地、囤地只會拉高風險。」一位業者不諱言地說。
其實，央行遲遲不願放水，已讓各大建商都感受到未來幾年房市難有表現空間。甚至有建商以2014年央行祭出信用管制措施，政府又一併實施「房地合一實價課稅」時，讓台灣房市冷凍長達5年的歷史來比擬，「未來5年內，台灣房市都不會好。」一位建商大老對朋友說。
南部讓利價 北部送家電
據調查，為挺過這波房市寒冬，不少建商開始透過「讓利」吸引購屋族的目光。本刊日前實際走訪全台各地，觀察到北中南多指標性大案，確實都悄悄祭出各種讓利措施。
像是位於台南的「悦讀耶魯」，總銷案量高達98億元，興富發建設率先喊出每坪3字頭起的震撼讓利價，是市價的75至85折，等於開出南台灣第一槍。
此外，位於台中的「亞昕織御」則在開賣前緊急修正開價，將每坪價格降至72萬到78萬元。「該建案地段良好，又緊鄰捷運南屯站，照土地成本回推，原本每坪開價可達75萬到85萬元，這次開價降了4到8％，也難怪開盤後一週平均看屋組數可衝上100組之多，可見讓利就會有買氣。」在地建商笑著說。
至於北市蛋黃區的地產業者，則不願用讓利字眼，改以早鳥價，或「買屋送家電」等附加優惠來吸客。像位於北市松山區，鄰近松山車站、信義計畫區的「崧喆」，每坪開價158萬元，買家可以獲得廚具、衛浴、空氣清淨機、除濕機等配備，降低後續裝修費用。
另外，科達建築推出的危老新案「杜拜藝術館」，總銷金額高達百億元，主力規劃15到22坪的小坪數低總價案件，強調一加一房總價2,300萬元、正兩房不用3千萬元入手，可享自住早鳥優惠。
「從這些新建案觀察，南部開出震撼讓利價、北部以配套吸睛、中部直接修正開價，都在反映『量能縮緊、資金受控』的房市寒冬下，建商求變求活的對策。」地產界人士苦笑地說。
房市吹寒風 推案趨保守
本刊此次走訪928檔期的過程中，現場仍有不少民眾穿梭於樣品屋、詢問格局與配備，看屋氣氛還是相當熱絡，但從建商推案態度與統計數字來看，下半年房市冷清已是業內共識。
「在這種房市寒風之下，仍敢推案應戰的建商，手上多半是條件優秀、地段佳、品牌穩健的三好指標案。」《住展》雜誌企研室總監陳炳辰說。相較之下，手上餘屋量大或地段較偏的建案，建商多選擇暫緩開賣，以免冒險。根據《住展》雜誌統計，北台灣第三季僅推出約1千800億元案量，反映了今年928檔期的疲弱。
房產人士私下打趣說：「今年的928檔期，就像在寒流中舉辦一場嚴峻的考試，只有準備充分、品質、品牌與地段俱佳的『資優生』，才有底氣在寒流中出面應試。」
既然建商全都看衰未來5年房市，未來房價有可能降嗎？房地產有句話是「量先價行」，意即房地產景氣轉向時，會先從交易量出現變化，一段時間後房價才開始反應。
目前眾多數據都顯示交易量已大幅下滑，以去年9月央行祭出第七波房市信用管制措施為切點，統計前後11個月實價登錄資料，可發現7大都會區在信用管制後交易量驟降、近乎腰斬，其中新竹縣市降幅最多、達56％。
房價呈緩跌 買方續觀望
預售屋交易同樣低迷，信用管制前每月交易量動輒上萬件，去年5、6月皆超過1萬6千件，但信用管制後交易量大幅跳水，今年以來已連續7個月低於5千件。
「市場已進入價格修正期！」永慶房產集團業務總經理葉凌棋認為，目前房價是呈現「緩跌」走勢，價格調整幅度小、速度慢，他進一步分析，當買方對跌幅有期待，反而會產生觀望、進而導致交易量縮小。
尤其是美國總統川普宣布8月起對台徵收20％的對等關稅，導致除了半導體與AI等高科技股外，大多數的產業出口都蒙上陰影，加上9月楊金龍依舊決定不鬆綁放水，銀行房貸只能持續緊縮，讓市場原寄望行政院鬆綁新青安貸款、期待房市回溫的信心又被擊潰。
即便過往房市支撐力道十足的「台積宅」也無法倖免，根據實價登錄資料，統計台積電即將和已進駐廠區所在行政區，近二年中古屋交易狀況，發現台積宅今年交易量較去年全面減少，又以新竹縣竹北市減幅近7成最多，房價修正最多的則是台南市安定區，相較去年下修13％。
貸款難鬆綁 衝擊預售屋
見政府打房，民眾最關心的是房價是否已經下跌？根據最新實價登錄數據統計發現，七大都會區今年第二季預售屋價格維持高檔或緩步上漲，成屋價格卻多已出現價格修正，導致預售與成屋價差持續擴大，永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，預售價格主要反映了建商對新興重劃區未來增值潛力的樂觀預期，加上土地與營造成本的高漲，使預售案降價不易，相比之下，成屋市場的價格變化更貼近實際買賣成交行情。
日前永慶房產出具的趨勢報告也顯示，針對今年第四季，消費者對未來房價看跌的比例已經擴大至約50％，而這樣的預期，將持續影響目前房市的景氣與成交狀況。「央行資金水龍頭不開的情況，對預售屋市場打擊尤甚，預期今年北台灣的推案量可能跌破兆元大關，恐重演10年前房地合一稅首波實施的慘況。」陳炳辰分析。
他強調，目前房貸集中問題短期難解，過去預售熱潮、高房價背景下，多數購屋者仰賴貸款撐盤。然而若銀行貸款總量被壓抑，那麼即使有買家，也難以拉抬整體成交量，今年整體房市面臨續凍風險。 至於明年房市怎麼走，鄉林集團董事長賴正鎰預期，「蛋黃區房價有機會持平，蛋白區則可能下修10至15％。」他並指出，建商推案意願保守，明年全台推案量恐跌破2兆元整數大關。
從今年928檔期，可以觀察到看屋人潮仍在、買氣並未完全熄滅，就像是寒冬中仍燃起的一縷微光，但從建商不買地、選案保守、並用各式讓利策略在寒冷的房市中突圍看來，接下來房市能否解凍，重回健康波動，除了取決於政府與央行何時鬆綁緊箍咒，更要看建商與購屋者間，何時才能達成對房價的「心」共識，才會有所改變。