賭城式的城市發展方向
在外來客強勁的購買力帶動下，溫哥華的房價是加拿大全國第一。自2005年以來，市區獨棟住家的平均價格已經漲了三倍達150萬加幣。溫哥華只要是「有殼階級」，人人皆可躍升為所謂的百萬富豪。
如果你六十歲想退休然後你有棟250萬（加幣）的房子。你賣掉它，拿50萬搬到全世界最美麗的小島去。你還有200萬在銀行裡。一切搞定。
不過，大約從2010年開始，氣氛開始出現改變。網路上出現了一款遊戲「毒窟還是豪宅？」（Crack Shack or Mansion?），玩遊戲者根據外觀破舊的房子照片來猜它到底是吸毒者的棲身處、還是售價超過七位數的房仲標的。節節高漲的房價逼得老住戶另尋他處，年輕人則購屋無望滿腹憤慨。執政者打造進步、環保模範城市的美夢並未實現，溫哥華人自嘲這裡不過是「比較多雨、港式點心較道地」的賭城摩納哥。
外來置產的新規定
中間偏右的自由黨，去年之前在卑詩省連續執政了17年。長期以來，政府一直刻意淡化外來資金的因素，接受房地產商的說法，認為房價的居高不下主因在於都市計畫的官僚制度，以及可供興建土地的不足。
不過在2016年，隨著選舉即將到來以及房地產價格的持續飛漲，自由黨祭出了第一個針對外國購屋者的稅則，任何人如果不具加拿大公民或永久居留的身分，在溫哥華地區購買住宅必須課徵15%的稅金。對選民來說，這個決定顯然來得太遲。在野的新民主黨險勝，變天成功。
新上任的省長價碼把購屋稅提高到20%，還擴大了溫哥華周邊適用這項稅則的區域範圍。同時計畫對外國投資者購買閒置的房產徵收2%的年費。
卑詩省新上任的律政廳長尹大衛（David Eby）對於溫哥華的變化比大多數人有更切身的體驗。自2013年起擔任卑詩省議員，他代表的格雷點（Point Grey）選區是溫哥華的富裕地區，加拿大幾個地價最昂貴的「地王」都在這裡。他擔任議員期間他就發現當地社區的地價「與國際的活動和法律，特別是中國的貨幣管制，有著極密切的關聯」。在2016年，他揭露了選區中有多達5700萬加幣的房地產，是無所得申報的學生所購買。
在現行的房產交易規定裡存在許多可取巧規避稅則的空間。比如說，購買房產的人，可以買下這棟房子的「簡易信託」（bare trust），而不用買下房產的實際所有權。就技術上而言，物業的所有權並未易手，買家便可藉此逃避產物移轉的稅金。或者，購買房地產的個人可利用匿名的企業，藉由「掛名股東」掌控公司，而無需透露買主的身分。除此之外，加拿大律師對於反洗錢法的重要條款，基於律師客戶保密特權，可受到豁免罪責的保護。
此外，尹大衛上任後，也隨即主持了對賭博業了獨立調查。今年六月公布的調查報告發現「賭場涉及大規模的跨國洗錢」，而這些資金不斷滲透進入本地經濟。今年九月，艾比宣布，司法部門將把洗錢的評估調查擴大到房地產與名牌汽車的買賣。強制土地所有權登記的規定也正在研擬中。
房產業的「惡性循環」
卑詩省政府的政策顯示了部分的成效，大溫哥華地區住宅九月份的銷售量較去年同期下跌了44%，創下了2012年九月以來最低。房價下跌，在市場待售的時間也變長。不過，這些統計也暴露出這座城市經濟上的一些弱點。
跟據估計，房屋仲介、營造和其他相關活動佔了卑詩省大約四成的國民生產毛額。在加拿大股市S&P/TSX60指數的六十家公司中，只有五家總部位在溫哥華。其中四家是是較少用到本地勞力的礦業公司，另一家則是電信業的Telus Corp.。唯一稍有發展的或許是電影業，在這裡拍過的電影包括《死侍》和《星際爭霸戰：浩瀚無垠》。
在缺乏企業高階職位的情況下，薪資水平自然較低。溫哥華的平均家庭收入約61000美元，在北美大城市當中排名50名。經濟多元發展如今是迫切議題。
多元經濟：新政府的挑戰
在這個月20日剛完成的市長選舉中，以無黨籍身分參選的前新民主黨議員史都華，以不到一千票的差距當選，成為三十年來第一位無黨籍的市長。
在選戰中，所有參選人不約而同都以房價問題為選舉主軸。過去的政府試圖擴展本地的觀光業和清潔能源科技，但這些構想都面臨同樣的問題：土地和房價太高。房價過高迫使得其他的產業出走，產業的出走讓經濟更加需要依靠房地產業，如此的惡性循環成了難以解答的問題。
唯一的主要例外，或許是已習於高房價的科技業。微軟公司在幾年前進駐了當地席爾斯百貨的頂樓，改造成了連街的大型辦公室。隔幾條街之外，網路巨頭亞馬遜則是把一棟五零年代的遊局變身成了容納3000員工的研發中心。加拿大開放的移民政策以及短期工作簽證，加上溫哥華相對較低的工資，成了吸引科技業的優勢。
史上最大規模的金融流動
不過即使是露露檸檬（Lulelemon）——少數在溫哥華打造的全球知名品牌——的創辦人奇普威爾森（Chip Wilson），也認為房地產仍舊是溫哥華未來的核心。
除非是呆子，不可能不知道從中國流出的資金正在全球流動。而（溫哥華）可能就在風口浪尖上。
露露檸檬這個由瑜珈發想的服裝品牌，讓威爾森在加拿大富豪排行榜名列前茅。他本人雖然在一連串爭議中，於2015離開了他所創辦的公司，不過他仍是公司主要持股人，同時協助妻子和兒子打造另一個服裝品牌Kit + Ace，準備複製露露檸檬的成功模式。不過，這個月初，威爾森一家人又離開了這家公司。
為了在這股錢潮中獲利，威爾森不斷買下市區的房地產，特別是在準備重新開發的廢棄工業用地「福溪平地」（False Creek Flats）。他估計自己目前大概有三分之一的持股是在房地產。
雖然本地政府有意減緩資金流入，但是他認為不管如何，這些錢自會找到方法進入加拿大。在他看來，這股全球史上最大規模的資金流動力量，地方性的規範措施不足以招架。威爾森說，每次他從亞洲地區回來，他的第一個想法就是：「買地。奇普，買地啊。」
參考資料：Bloomberg Business Week
