根據現行都市計畫法台灣省施行細則，有關保護區可以興建農舍的積極規定有二：
- 是基地上有原有之合法建物，可以申請農舍改建，土地面積不限，約可蓋3層共150坪的建物。
- 該基地自都市計劃開始就要「持續」農用，不得有任何中斷，而且舉證責任在地主，土地面積需超過2500平方公尺。興建完成後，地上非農用設施不得超過1成（包括房屋、車道、庭院、圍牆、涼亭、水池……等），也就是說上述設施總合要在250平方公尺內搞定。
蘭潭水庫保護區 天降豪宅
在嘉義八景之首的蘭潭水庫保護區，近年來橫空誕生一棟美崙美煥的超級別墅。別墅的所有權人來頭更是不得了~~涂醒哲市長的市政顧問黃朝雲，嘉義商界聞人，曾與當年擔任立委的翁重鈞、省議員陳明文交好，十幾年前是前市長黃敏惠的頭號金主；2014年開記者會公開退黨，隨即轉向支持民進黨，更大動作的陪同涂醒哲登記參選。
翻開蘭潭水庫的空照圖，從民國63年嘉義市實施都市計畫以來，別墅所在的基地宛若一把菜刀，刀柄在上、刀刃在下。該基地明顯有兩種不同用途，下方主體部份種植草本作物，上方狹窄長條型（刀柄）土地上為稀疏喬木，是否為果樹則不得而知。
此後約以每隔4、5年一幅空照圖來分析其使用狀況：
民國67年底使用狀況約和先前一致；民國73年時，原本種植草本的刀刃部份已全部長出喬木。民國78年時，本基地和左右相鄰土地的作物幾乎相同，研判應該是檳榔樹。此後林相一直都沒改變，持續種植檳榔。民國90年開始空照圖改為彩色版，所以民國93年和民國97年的空照圖可以明顯的看出仍為檳榔林。
申請農舍前 突然長出樹木
但是到了民國98年4月30日卻有重大改變，原本的檳榔林卻成了剩不到10棵樹的草地，而且也露出部分無農作物的黃土地表，所以確定此刻已經沒有做為農業使用。
或許有人會問：是不是飛機拍攝時剛好是休耕或轉作，那麼在半年後民國98年10月30日的空照圖就更加一目了然，本基地已成一片黃泥土地。
【日日宴飲，夜夜笙歌】
「嘉義帝寶」完工迄今已逾3年，但是精雕巧飾一日更甚一日，配合多向投射的燈光彩舞，一座白色皇宮佇立蘭潭北側。
豪宅所有權人黃朝雲長袖善舞，以此為招待所，一個月至少有一半以上的時間，門口和庭院黑頭車鱗比櫛次。
據附近長期觀察的地方人士表示，近幾個月除了商場和獅子會的友人頻頻聚會外，中午宴飲又多了嘉義地區的檢、警、調人士。至於晚餐後的二次宴，則是政治人物的專屬時間。
黃朝雲巧妙的把屬性不同亦或立場有異的各類朋友錯開，把嘉義帝寶的聯誼功能發揮到極致，這座豪宅已經是嘉義政商檢調的情報交流中心，很多不想浮出檯面的特殊聯誼，更在酒酣耳熱之後一握底定。
事隔8個月後的民國99年6月30日，本基地上面長出短草，但是明顯仍然没有任何耕作或種植行為。很不巧的，農委會林務局航空測量所的空拍團隊，在民國100年、101年都沒能把本基地的地表作物拍出來，頂多就是拍到厚重的雲層，不然就是因雲層陰影遮掩而看不清楚。
所幸3年後的民國102年6月20日又清晰的拍到，本基地上仍然没有任何作物，甚至連草都除短了，還隱約露出部分黃土地。
令人玩味的是4個月後的民國102年10月26日，標的物忽然出現滿滿的大型喬木。就算種植任何喬木，也不可能在短短的4個月内成林成蔭，唯一的可能就是~~移植！但是為什麼要趕著移植呢？其目的何在？
從空照圖所示，很明顯的從民國98年4月30日至民國102年6月20日這4年多的時間，這塊保護區的土地確實沒有從事農業生產。詢問林務局航測所有無其他單位也有拍攝航照圖，得到的回答是：如果他們沒拍到或看不清楚的，世界上就不可能再有其它資料，也就是說這是唯一的依據。
無農用請農舍 承辦大放水
所以，目前原台灣省轄區（六都和金馬外島除外）的農舍，除了農業區依照農發條例及相關的規定申請外，保護區的農舍則以本條第18、19款的限制條件申請。綜觀本宗基地的建築規模，土地不到800坪、建物蓋了約200坪，絕對是以第19款申請。但是第19款最重要的指標是：供農作、且未停止其使用這2個要件。很明顯的從空照圖拍攝的時間點，自民國98年4月30日至民國102年6月20日這4年2個月，這塊地絕對是停止其農作使用（非農用）。也就是說，這塊保護區的土地依法根本不能核准它蓋農舍。當初嘉義市政府建設處農牧科，如果確實依前後實際使用現狀認定，絕對無法核發農業使用證明，進而讓它可以藉此向都發處建管科申請農舍的建照，這其中就有很多的「眉眉角角」。
高人指路 護航請建照
前面提到，依據航照圖所顯示的使用狀況，只要農牧科眼睛沒瞎，資料上即可判定資格不符，但是承辦人員為什麼沒發現呢？
- 故意護航。
- 地主偽造申請資料。
- 双方在現場會勘記錄上作假，但也可能3招同時出手。
民國102年10月26日這張長出農作物的空照圖，明顯是在高人的指點下，把果樹在短期內「種回去」。
10月初嘉義市都發處建管科郭科長表示，該農舍申請案光在農牧科認定是否農用、可否興建農舍？前後就約3年左右，而且送審文件就厚厚一大疊。
郭科長說：據他所知，近十年來嘉義市保護區申請農舍僅僅這一件，而且保護區土地申請農舍的可能性微乎其微，本件也是歷經千辛萬苦才拿到許可。而且農牧科已經先通過審查，建管單位沒有理由阻攔，只能依法核發建造執照。所以，建管科沒有審核權，雖然是農舍，但是在他的業務管轄範圍內，實際上與一般房屋申請建照的程序無異。
至於農舍完工後的使用執照核發，郭科長表示，只要按圖施工，使用執照也沒有不核發的理由。至於使照下來之後有無違反農舍使用？剩餘土地有無按照規定從事農業生產？這也都是農牧科管轄和執行監督的範籌，與建管單位一概無涉，他也無權管理。
官員不作為 違規看不見
而認定保護區土地是否做為農用的承辦官員表示，未曾有過保護區申請農舍的案例。當詢問本件當年申辦情形時，他表示剛接任不久，不過檔案中顯示，這件農舍案在民國104年取得使用執照後沒多久，經農牧科現場勘驗，發現未依規定面積比例從事農業生產，早於該年度將農業許可撤銷。也就是說，在使照核發當年即已發現它違反使用目的，也針對該土地做出告發。
當詢問該經辦人員，為何在撤銷農業使用許可後，3年多以來，完全沒有任何積極性作為？該官員表示剛接手此業務一年，上一任承辦並未交接，所以就拖延至今。
這件蘭潭水庫保護區的農舍超級豪宅案，在高人指導、地主配合演出、官員協同申請下，硬生生的把「嘉義帝寶」，蓋在水庫旁的保護區內。而且事後有關官員更故意行政不作為，放任特權危害美麗的嘉義八景之首。這絕對不可能只是基層官員的放水，没有首長的交辦護航，誰敢縱容在保護區上面蓋豪宅？
根據農發條例，土地取得之後要設籍滿2年，才能符合農舍的申請基本條件。從民國98年黃敏惠市長任內該土地即已沒有農業生產行為，民國99年至100年左右提出申請農舍時，早就發現諸多條件不符。所以地主在民國102年底勉強種出果樹應急，並立即拍照做為農用依據來申請農舍。没多久，在民國103年黃敏惠最後一年任期，就核發嘉義市蘭潭段18建號之建照。地主也火速趕工，在該年底送出使用執照申請，並於民國104年4月1日涂醒哲市長上任後不久，立即核准取得B103嘉市府都使執字第83號使用執照。全程一路綠燈直行，速度之快，令人咋舌。
黃敏惠為何特別眷顧本案？為何四十多年來，從許世賢、張博雅、張文英到陳麗貞市長都不敢開放的蘭潭水庫保護區，在黃敏惠任上獨厚她的大金主？
嘉義帝寶地主黃朝雲在黃敏惠主政時，以特殊的手段取得農舍建照。而隨後黃朝雲退黨出走，也能在民國104年涂醒哲任上取得使用執照。甚至在撤銷農業使用許可後，仍然不動如山，豪宅依舊屹立在蘭潭水庫旁的保護區。車來人往每天目睹價值超過億元的白色超級豪宅，怎不讓人讚嘆「特權真好」！
《黃朝雲其人其事》
黃朝雲，客家子弟，早年在大台北拚搏發跡，1965 年生，人生起伏多次，與元配育有2子。十幾年前因嚴重經濟原因，不得不遠離台北，轉進嘉義縣市從事房地產仲介生意。未久，認識也是經營房地產的現任妻子李素如，兩人後來各自離婚而結婚。
他深知政商人脈的重要性，初期與國民黨立委翁重鈞過從甚密，進而觸角延伸至陳明文，也和張花冠時有往來。
2005年立委黃敏惠當選嘉義市長，且被中央拔擢擔任中國國民黨副主席後，黃乃大力支持黃敏惠，是她的大金主。
2014年地方縣市長選舉，黃朝雲嗅出變天味道，除了向總統馬英九開第一槍外，更舉行記者會公開退黨。隨即全力轉向支持涂醒哲，並親自陪同涂登記參選。涂醒哲當選後乃聘請黃朝雲擔任首席市政顧問。後來的總統大選，他更成為嘉義反柱打朱急先鋒，儼然是綠營最衝的商界捍衛戰士。
他在地方上風評極有爭議，目前跟當權派拔管大將、法務部政務次長、現任花蓮代理縣長的蔡碧仲非常要好，宛若親兄弟般整天膩在一起，逢人必定展示跟綠營重量級人士的相片。
綜觀黃朝雲其人，是一頁台灣地方派系的政商交往史。典型商人藉由政治人脈的拉攏，然後以政治關係獲取周邊利益。他是標準的政治投資者，也是投機者，是永遠向當權派靠攏的生意人。