【買賣筆記專題】借屋裝修陷阱多 信義房屋整理借屋裝修必讀事項 屋主買方千萬別錯過!

借屋裝修風險多,常常是引發買賣雙方發生爭議的引爆點。(信義房屋提供)

借屋裝修風險多,若是在一些細節上沒有仔細留意,一不小心可能釀成大禍!因此這集《地產好學聲》與信義房屋攜手合作,在節目中為大家揭示買賣雙方在進行借屋裝修之前,一定要記得事先約定的項目,如此一來相信能大幅減少爭議發生的可能喔。那麼借屋裝修究竟是什麼?又常見的風險有哪些?屋主買方該如何事前約定才能避險呢?趕緊一起來聽聽信義房屋的專家怎麼說!

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借屋裝修是什麼?

世曜協理用簡單易懂的方式向大家說明借屋裝修的概念,所謂借屋裝修,是指買房流程尚未辦完,買方該付的款項尚未完全付清,且還未取得房屋完整的產權,但基於希望方便日後提早入住,就提前使用房屋,提前進行裝潢、修繕的部分,這就是對於借屋裝修一個概略上的說明。

 

借屋裝修對買方什麼好處?買方可以要求屋主提供借屋裝修嗎?

借屋裝修對買方來說有三大好處,第一個好處就如概念上的意涵,就是能夠讓買方提前裝修,方便日後可以儘早入住。第二,能夠節省時間,所以對買方的租金或是貸款成本也可以縮短一些利息。最後,由於買方提前裝修,因此也有機會可以發現一些屋況瑕疵,如此也可以儘早和屋主進行協調,並進行後續的處理。

協理也進一步說明,借屋裝修是需要經過雙方協議的,並不是買方可以單方面要求執行,所以是需要經過雙方協商的。雖然借屋裝修似乎對買方來說好處多多,然而也必須讓賣方了解到借屋裝修的相關權益和風險,並且在經過雙方同意,簽署同意書之後,才會進行交付鑰匙,進行借屋裝修。

 

屋主提供借屋裝修要承擔哪些風險?

針對屋主提供借屋裝修會遇到哪些風險,協理為大家整理出了五點。第一種是比較少發生的外部風險,也就是說假設在借屋裝修期間,發生了天災地變,又或者是遇到違建報拆的情形,使得房屋受到了損害,那麼這些損失該由誰承擔?第二種就是針對屋況瑕疵的風險,假設在借屋裝修期間發生了新的瑕疵問題,那麼該由誰來修繕?誰來選擇修繕的方式和工法?修繕上的費用又該由誰負擔?第三種是買方無法履約的風險,若屋主答應讓買方借屋裝修,而買方也確實拆了裝潢,然而事後卻反悔、沒有辦法買,那麼復原費用算誰的?而第四種是,假設在借屋裝修施工的過程中,對房屋產生了一些損害,例如挖到水管,而漏水漏到樓下,那這時候應該由還是所有權人的屋主出面協調嗎?最後一種是違規使用的風險,買方在屋主答應借屋裝修的情況下,就自作主張的搬進去住,或是把神明廳、祖先牌位提早放進去,那麼若是屋主沒有辦法接受,這些都會造成流程上的爭議。專家也分享借屋裝修血淚案例,原來買賣雙方最常見的爭議是這種!

 

借屋裝修風險多,聽聽業者如何藉由風險控管避免爭議產生!

由於借屋裝修所可能產生的風險,不僅對屋主來說可能是種負擔,其實對買方來說也是一樣的。因此協理也說明,在買賣雙方確認借屋裝修前,信義房屋的房仲通常都會讓買賣雙方去針對有一些可能比較容易發生問題的地方會去注意、事前先去處理。第一部分是針對流程去做一些風險控管,也就是業者會建議買賣流程要辦到某個程度之後,才可以去做借屋裝修。舉例來說,若是買方擬付的價金,自備款已經全數付期,而貸款尾款也已經經過銀行核准,對保完成且簽立委款擔保本票,我們才來進行交付鑰匙和簽立同意書的動作。而針對沒有貸款的買家,業者也希望至少要付清五成以上的自備款,才來進行借屋裝修,藉由這些限制,來避免後續產生的風險。

 

防患於未然,專家建議在同意書上加入這些內容!

由於現行制式的借屋裝修同意書,他其實沒有填寫那麼完整,因此為了避免後續爭議,協理建議應該在同意書上提前約定這些內容:

首先,關於相關稅費的部分,協理建議買賣雙方要在同意書上寫清楚,比方說房屋稅、地價稅,在借屋裝修期間應該由誰負擔。而針對這類的稅費,通常會以交屋日前後作為切算,交屋前由屋主負擔,而交屋後由買方負擔。不過比較特別的是,水、電、瓦斯、管理費這些費用,通常會基於使用者付費原則,由借屋裝修的起始日切算。接著,協理也建議要去釐清房屋留置物品的保管責任,在交屋前提供買方借屋裝修,然而也不代表買方可以任意處置房屋內滯留的物品,所以建議屋主可以針對這些物品先進行拍照或是全室錄影,並約定買方需要帶有保管責任,這也是需要特別注意的。

另外,協理也補充了特別約定的內容,除了應該事先約定好若日後無法履約,後續復原費用該由誰負擔、修繕責任歸誰,也建議針對借屋裝修的使用用途規定清楚,比方說買方只能放置物品、或是只能裝修,不能有事前出租的情事。最後,也要注意到瑕疵的處理以及損害賠償,比方說在施工期間造成損害的情況應該如何處理、針對屋況瑕疵的部分後續該由誰負擔、誰來處理,這些都應該溝通完善,確認清楚。

 

買方借屋裝修應注意!在拆除裝潢前請先做這個動作!

最後,協理建議買方在拆除裝潢前,應該全程錄影,避免後續責任歸屬問題。另外也建議,可以找負責這個案子的房仲人員一同到現場,若是裝潢拆除下來有問題或是有瑕疵,也有第三方見證人確保買方的權益,如此也能減少日後爭議發生的可能。

聽完這集相信大家對借屋裝修有更多的認識和了解,借屋裝修風險多,建議買賣雙方能夠跟著這些建議做,相信能夠減少很多爭議發生的可能喔!

(原文引用:【地產秘密客 ft.信義房屋】借屋裝修避險有訣竅,這些細節不能少!屋主買方跟著專家這樣做準沒錯!

更新時間|2022.11.25 10:10

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