文|鄧麗萍    攝影|鄒保祥 楊彩成 陳俊銘

歷經3年多的盤整,房市乍暖還寒。今年由於推案量爆增,房市面臨高餘屋、高建照核發量、高使用執照核發量等「3高」問題,房價仍有調整空間,但這對於想買房的人而言,不啻是個好消息。本刊採訪3位仲介資歷超過10年,經手過數百間房子的金牌店長,分別提供精華區、蛋白區和重劃區的挑房技巧。

今年推案量爆增,成交行情也下修,仲介建議購屋者多看多比較。
今年推案量爆增,成交行情也下修,仲介建議購屋者多看多比較。

信義房屋台北東門店長施偉倫

精華區 好房條件 產權乾淨

施偉倫是信義房屋台北東門店經理,37歲的他在台北市大安區有13年房仲經驗,掌管的東門店是今年信義房屋佣金收入最高的店,談到買房的撇步,他脫口而出:「好房子的首要條件是,產權一定要乾乾淨淨。」

施偉倫的業務區域是台北市蛋黃區,該區的主流產品是總價2,500萬至4,500萬元的中古華廈,他認為這些高總價物件萬一產權出問題,對購房者是一大傷害。所以他建議,購屋族看中一個物件後,首先要調閱產權,並確認是否為海砂屋或輻射屋、凶宅。

同時,除了房貸之外,沒有私人設定、假扣押、法拍等。「有私人設定的房子是不能順利完成交易的。」他提醒說,若有私人設定,必須要求債權人在簽約前同意塗銷償務,才能正式簽約及辦理後續代書流程。

購屋前一定要調閱產權,確認沒有私人設定、假扣押、法拍等問題。
購屋前一定要調閱產權,確認沒有私人設定、假扣押、法拍等問題。

另外,若擔心屋主可能在外有借貸,如向地下錢莊借錢,這部分要看謄本抵押設定部分,從房子設定幾次,就可以判斷債權順位,還有目前設定總額是多少。「通常地下錢莊的人一定會用人頭戶再做一次私人設定,你會在謄本最後面看到借貸的抵押權。」

至於在精華區挑出好房子的第二重點,是周圍嫌惡設施(生活中部分民眾規避的居家設施)越少越好,「有些嫌惡設施如高架橋顯而易見,也有像變電所、垃圾場等位在隱晦處,當地住戶才會知道。尤其是變電所,很多時候從外觀看不出來,就像一般住家。」

第三才是價格合理性,「精華區殺價空間有限,距離實價登錄的價格都相去不遠。」施偉倫指出,精華區比較少屋齡新、總價低的房子,因此只要確定屋子結構沒有疑慮,即使屋齡較高也可考慮。他舉例,曾有客戶一心想買15年以內的房子,但最後買了屋齡45年的中古屋,原因是15年內的房子多了30%至45%公設比,等於要多花3成以上的錢。

 

林士凱表示,新北市的交通網不如北市密集,因此在挑選地段時,必須要很清楚自己經常要往返地點所需花費的時間。
林士凱表示,新北市的交通網不如北市密集,因此在挑選地段時,必須要很清楚自己經常要往返地點所需花費的時間。

信義房屋林口中山店長林士凱

重劃區 講究地點 交通第一

「隨著機場捷運開通 、 商圈發展,林口重劃區如今比淡海新市鎮還要受歡迎。」當房仲10年,信義房屋林口中山店經理林士凱看著眼前的重劃區,從山坡地變成新大樓林立,他說,目前重劃區主流產品是2房或3房1車位、總價約1,000多萬元的房子。

「以前買房子靠緣分,現在有了大數據,挑好房子可達到利益最大化。」林士凱指出,實價登錄對於新北市重劃區房子的參考性很強,以林口、三重、新莊等重劃區為例,同一商圈每坪價差通常只有1萬到3萬元落差。

林士凱指出,林口重劃區的優勢是房況較新,但生活機能發展仍需時間。
林士凱指出,林口重劃區的優勢是房況較新,但生活機能發展仍需時間。

「剛開始在重劃區看房,應抱著逛街的心態,多看多比較,就有機會挑到好房子。」林士凱建議,若預算是1,000萬元,可以看800萬至1,500萬元間的物件。「逛一遍之後,再聚焦在某個商圈,深尋商圈內的各種案子。」

而挑出好房子的初步篩選是以價格和房間數為主,接著是學區、樓層;景觀採光反而是次要,因為格局和採光見仁見智,有時反而會成為買房的障礙。此外,購屋者也須思考未來發展性,重劃區的優勢是房況較新,但生活機能發展仍需時間,相對的,非重劃區的物件較老舊、變動小,區域漲幅有限,未來競爭力較差。

至於買房子最講究的「地點」,林士凱認為,其實就是「交通第一」。新北市的交通網不如北市密集,因此在挑選地段時,必須要很清楚自己經常要往返地點所需花費的時間,並且要實際走一次交通動線,以確保未來能夠在作息時間內抵達,讓生活品質得到提升。

 

謝傑兆建議挑中古屋的話,社區愈單純愈好,一樓不要有太多店面。
謝傑兆建議挑中古屋的話,社區愈單純愈好,一樓不要有太多店面。

住商不動產天母Sogo店長謝傑兆 

蛋白區 調整預算 抓平均值

「台北市有12個行政區、 新北市有29個行政區,即使我在天母深耕15年,也不見得能專精。」成交案件達2、300間,目前是住商不動產天母SOGO店店長的謝傑兆認為,想挑到好房子,須先設定預算目標、選定合適區域,而不是瞎子摸象。

瞄準區域之後,多看房子是找到好房的不二法門,「起碼看個30間,通常在2個月至4個月內會找到,若沒遇到好房子,應該調整預算或再等等看。」

謝傑兆長期耕耘的天母,區域行情介於台北市精華區、新北市重劃區之間,主流產品是中古屋。「若想找3房有車位、10年內的房子,預算卻只有2,000萬元,就不可能在天母找到。」

謝傑兆表示,以中古屋為大宗的天母,首選基地大、環境單純的社區。
謝傑兆表示,以中古屋為大宗的天母,首選基地大、環境單純的社區。

挑中古屋,謝傑兆建議,首先是「社區愈單純愈好,一樓不要有太多店面或有住家。」原因是店面多,出入複雜,而一樓若有住家,通常庭院會切給一樓,住戶可分配到的空間和公設會變少。其次是,基地愈大愈好,戶數最好在100戶以內,好處是公設較齊全、活動空間較多,保值性較好。

「不要想用區域最低價去買到最好的房子。」謝傑兆指出,有別於重劃區的預售屋或新成屋,每一間中古屋的條件和價值都不同,必須勤做功課。「現在有實價登錄,中古屋價格有高有低,建議抓平均值。」若房子條件較好,出價可以比平均值高一點,若房況較差,出價可比平均值低一點。

雖然今年來房市成交量仍然萎縮,區域成交行情也下修,但他建議民眾挑房時,不要有「打幾折」的迷思,而是了解平均成交行情,才不會被屋主牽著鼻子走。「不管開價多少,成交價是自己做功課做出來的,只要抓半年到一年的實價登錄資訊,就有跡可尋。」

 

實價登錄網站具有相當大的參考性,有助於購屋者掌握平均成交行情。
實價登錄網站具有相當大的參考性,有助於購屋者掌握平均成交行情。

房仲口袋超值物件 這樣搶

房仲是第一線接觸到房屋出售訊息的人,其中有一種「Apple案」,即價格相對便宜、市場接受度高的超值物件,從委託到成交,通常只消半天時間。想要搶到這種物件,3位金牌店長的這5個心法要學起來!

心法1:

頻繁看屋。1個月至少看1、2次,不僅能拉近和房仲的關係,也能讓房仲熟悉你的需求,有適合物件時馬上想起你。

心法2:

明確表達出「想要在某個時段內買到房子」的購屋需求 。房仲的目標是成交,倘若你告知想在3個月或半年內買到房子,當房仲遇到好物件時,會更積極主動打電話給你。

心法3:

做好功課、做決定時果決。善用實價登錄系統,事先抓好房價平均值,遇到超值物件、和屋主談價錢時,才有機會搶贏其他購屋者。

心法4:

主動運用電腦資訊系統。下載房屋仲介的app,能夠即時獲得最新房屋出售資訊。

心法5:

準備好自備款,並維持銀行良好信用。事先確認貸款額度沒有問題,有助於提高仲介第一時間通知你超值物件的機率。

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