理財
2020.03.26 22:59

【達人理財】眷村窮小子變包租公 教授法拍屋賺錢術曝光

文|林宛萱    攝影|林育緯 吳貞慧 陳俊銘
指著原本重慶南路高架橋的位置,聶建中表示自從今年春節拆橋後,視野變寬,房價也上漲。
指著原本重慶南路高架橋的位置,聶建中表示自從今年春節拆橋後,視野變寬,房價也上漲。

智力測驗160分,從小擁有過人的數學與空間能力,聶建中不僅是大學財金系教授,更是擁有多間房產的包租公。他從供需法則判斷進場時點,買房買出心得,並以獨創的「543原則」篩選法拍屋標的,靠著收租滾大資產,提早完成財富自由的人生目標。

採訪當天,與淡大財金系教授聶建中約在他新買的法拍屋巷口,一名西裝筆挺的男子騎著機車熱情地跟我們打招呼,沒想到擁有逾20件不動產物件(10多間房屋、7間套房及6個車位)的包租公教授,竟然是個機車族。「騎機車看房具機動性。」行事高效率的他,花錢卻很小心,「買房我看重CP值,法拍屋是首選。」

選對地段房價才有增值保障,聶建中喜歡騎著機車,巡視物件生活機能。
選對地段房價才有增值保障,聶建中喜歡騎著機車,巡視物件生活機能。

看準趨勢 標房賺租金

「沒想到在台北的第一間法拍屋,就買到中正區。」聶建中興奮地說,2015年結婚時,他答應妻子要在台北買房,「但當時房價太高,我們約定2018年再開始找房子。」聶建中信守承諾,2018年7月起陸續參與法拍屋競標,同年12月,經過11拍,終於買到這間房。

7年前,聶建中就喊出「房市2013年是屋頂價、2016年漲不動、2018年結構斷層」。「少子化衝擊房市需求,在自住戶銳減下,投資客獲利機會也跟著變少,市場供過於求,房價自然走跌。」他分析。

聶建中以獨創的「543原則」篩選法拍屋標的,相中未來都更好物件。
聶建中以獨創的「543原則」篩選法拍屋標的,相中未來都更好物件。

算好進場時機,聶建中自2018年12月標到第一間台北法拍屋後,隔年1、2、3月又各標到一間,分別坐落在中山、萬華與大同區,預計未來部分出租,年報酬可達6%。「沒想到會這麼順利,代表有量出來了。」連續4個月買進4間房,外界看來相當大膽,但其實聶建中是資歷超過20年的法拍老手,有三波進攻房地產投資的經歷。

1997年至2001年是第一波,剛從美國回台的聶建中,面對偏高的房價,陸續協助親友在台中買進法拍屋。隨著時間推移,聶建中又將投資眼光轉向海外,2013年底進攻日本房市,「我發現當時日本房價幾乎是台灣的一半,成本低、租金報酬又高。」他陸續買下近20間套房出租,淨報酬介於6.5至12%。

 

慎選物件 遵循五四三

如今的第三波投資,聶建中除了實現對妻子的諾言,更喊出「3000萬變3億不是夢」。這次他看得更長遠,瞄準具有都更題材的法拍物件,並以「543原則」篩選標的。

「戶數不超過50、周圍新建案一坪低於40萬元不買、30年以內的房子不考慮。」聶建中解釋,戶數越多協調成本越高,「像中正區這棟只有3戶,相對單純,我已經想好18年後要著手推動都更。」

聶建中選擇離捷運古亭站步行僅需十分鐘、生活機能佳的物件下手。
聶建中選擇離捷運古亭站步行僅需十分鐘、生活機能佳的物件下手。

另外,買老公寓,也要了解附近新建案一坪賣多少錢,低於40萬元代表扣除設計、建造費用後,土地成本並不高,換言之未來都更獲利也有限。他舉例,中正區法拍物件取得成本一坪約40萬元,但周邊新建案一坪則是110萬元,代表土地深具價值。「最後,考量未來性,我們買的不是房而是地。」聶建中強調,超過30年的房子才夠便宜,經過整修也可以住得舒適。

 

保守出價 法院點交佳

然而法拍資訊透明嗎?「司法院法拍屋查詢系統都有公告,我三不五時就會上網逛逛。」聶建中會先看自己喜歡的地段,三拍(底標價64折)才入手。他強調,選對地段房價才有增值保障,而包括交通便利性、生活機能,以及是否位於明星學區都是考量要點。

看準目標後,出價也是門學問。聶建中坦言自己出價保守,依照對物件的喜好程度加價,最多比底標價多20萬元,「我標40單才中3間,價格夠低才入手。」聶建中強調,物件之所以便宜都有原因,因此針對有興趣的物件,他會再詳閱法院公告確認是否有點交、租賃權、抵押權、投標資格限制以及優先承買權(受法律保護,有優先其他人買進這間房屋的權利,如共有人或承租人)。

聶建中坦言出價保守,主要會看對物件的喜好程度加價。
聶建中坦言出價保守,主要會看對物件的喜好程度加價。

以萬華法拍物件為例,聶建中雖以300萬元成交,但因共有人有優先承買權,最終房子不歸他所有。「300萬元太便宜了,很容易被買回去,我也因此損失一些貸款利息。」

另外,他建議新手盡量選擇法院點交的房子。「以我的經驗,只要是法院確定點交的案件,通常不會有太大問題。」若物件被人占有,聶建中會先自行與對方協商,「真的不願搬離,我就向法院提出點交狀聲請點交。」

不同於一般買房,法拍屋在投標時就得事先準備底標價20%的保證金,且得標7天內要付清全部款項。「有些特殊物件銀行不提供貸款服務,以我在中山區的法拍為例,就得全額自備。但只要法院有點交,我敢這麼做。」聶建中強調,算清楚財務狀況才能放手去拍。

要注意的是,法拍屋通常無法進屋勘查屋況,法院更不會對拍賣物件有瑕疵擔保,因此聶建中會先預備一筆房屋修繕與整理費用。「中正區這間有9成裝潢都是自己動手做,原本設計師估價350萬元,我不到100萬元就搞定。」

好奇赴美攻讀擁有一博四碩高學歷的聶建中,怎麼會接觸法拍?「小時候很窮,住在台中的空軍眷村,但父親是綠徽士官,一家六口只能擠在沒有隔間的8坪房舍。」當聶建中發現法拍屋「俗擱大碗」,從此開始研究,並在1997年在台中買下第一間法拍屋,為家人圓夢。

「沒想到原屋主竟找上門希望將房子買回去。」看在對方誠懇且遭逢人生困境,聶建中同意賣出,因此在短短兩個月內獲利40萬元,讓他見識到法拍屋的魅力。

其實在美國求學時,聶建中就已開始經商,並成為兩家公司負責人,回台前累積千萬資產。「但我認為小富從儉。」聶建中笑說,雖然他很省,但對朋友慷慨,尤其只要有人想了解房地產投資,他都傾囊相授。因看診而結識的永恩牙醫周醫師大力讚揚聶建中,「教授很忙,但還是親力親為帶我實地了解法拍程序,真的是無私分享。」

「現在的我財務自由、生活也自由,理財收入很EASY。」聶建中回想起人生兩次踏進法拍市場都是為了家人,「相信我的孩子也會因為我現在投資,未來能有更舒適的居住品質。」他欣慰地說。

買法拍屋這樣做

步驟1:篩選物件

「司法院法拍屋查詢系統」點選熟悉或有興趣的地段,再看拍次。1拍為估價,約在市價上下;2拍打8折;3拍打64折。

圖片來源:2020年2月27日,擷取自「司法院法拍屋查詢系統」
圖片來源:2020年2月27日,擷取自「司法院法拍屋查詢系統」

步驟2:評估優缺

以找尋都更題材潛力物件為例,可依照543原則評估(5:戶數不超過50,4:周圍新建案1坪低於40萬元不買,3:30年以內的房子不考慮),並實地查訪周圍環境。

步驟3:精準出價

圖片來源:2020年2月27日,擷取自「司法院法拍屋查詢系統」
圖片來源:2020年2月27日,擷取自「司法院法拍屋查詢系統」
圖片來源:2020年2月27日,擷取自「司法院法拍屋查詢系統」
圖片來源:2020年2月27日,擷取自「司法院法拍屋查詢系統」

投資人應詳閱法院公告確認是否有點交、租賃權、抵押權、投標資格限制,以及優先承買權。依照對物件的喜好程度加價。

步驟4:順利交屋

建議新手選擇法院點交的房子。法拍屋通常無法進屋勘查屋況,最好先預備1筆房屋修繕與整理費用。

聶建中投資小檔案

現職:淡江大學財務金融學系教授

學歷:美國新澤西州立羅格斯大學財務經濟博士,並且另外取得四個碩士學位

經歷:華南商業銀行公股董事、金門酒廠實業股份有限公司公股董事、理財周刊社長

投資心法:買房強調CP值,投資法拍第三拍才入場,針對都更題材物件,以五四三原則篩選標的,除賺取租金收入外,更強調未來增值空間。

更新時間|2020.03.25 10:52

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