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【封面故事】銀行緊縮民眾排隊搶房貸 房市量縮爆延後交屋潮
發佈時間2024.08.21 05:28 臺北時間
更新時間2024.08.21 05:29 臺北時間
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- 繪圖｜米承鶴
民眾排隊搶房貸案例在全台各地上演！今年以來房市價量齊噴，銀行主管形容像瞬間下暴雨，為避免觸犯《銀行法》第72之2條不動產放款天條，各家銀行無不暫停收件、排隊撥款因應，仍有水位的銀行則紛紛提高利率篩選客戶。限撥令起，房市面臨延後交屋潮，中古屋市場首當其衝大降溫，9月央行理監事會若再緊縮資金，不動產恐面臨流通性風險，專家認為明年房市有反轉可能。
「建商口頭上說盡最大努力協助，如果拖到交屋時間不會要我們付違約金，但是沒有白紙黑字寫下，還是讓人很不安心。」投資不動產實戰經驗豐富的專欄作家顏博志無奈地說，自己在北市中正區購買一間預售屋，近期正要交屋，卻遇到建商配合的銀行，接連兩家都表示滿水位無法放貸的窘境。
核貸趨嚴 銀行水位滿
「原先第一家銀行上午還說我條件好核貸沒問題，當天下午就打來婉拒。」擔心拖延對保交屋時間，顏博志跑去找建商求助，「找到第3家銀行才有錢貸給我，但條件是要在4、5天內完成手續，否則就得排隊等撥款。」他擔心第3家銀行又臨時不放貸，希望能在預售屋買賣合約加註寬限交屋時間，卻被建商拒絕，原本開心交屋的他，如今卻為房貸還沒下落苦惱。
事實上，顏博志的情況並非特例，他以朋友鄭小姐為例，去年5月在三重購買預售屋，卻遇到銀行滿水位，放貸審核轉趨嚴格，因財務狀況欠佳，更難借足房貸，又無法轉售解套，急得像熱鍋上的螞蟻，就怕最後斷頭出場。
銀行滿水位，民眾排隊搶房貸的災情延燒，從代書、第一線房仲、建商、代銷到銀行業者都直呼，「這是史無前例第一遭。」在建築業打滾逾40載的中華民國不動產開發公會全聯會理事長、昌益建設董事長楊玉全更稱：「開放銀行民營後從未見過。」
法令限制 待排隊撥款
御國地政士事務所代書廖國甫統計，目前公股行庫至少有3家得排隊撥款，民營銀行則有4家暫停收件。
銀行鬧房貸錢荒，主要是《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額，不能超過所收存款總餘額及金融債券發售額的3成，這是不動產放款絕不能踰越的天條，甚至多數銀行只要達到28％，內部就會示警。
根據金管會資料顯示，目前37家國銀中，整體不動產放款平均比例達26.62％，其中有13家超過27％，甚至有3家逼近29％，創下新高紀錄。
「今年房市太熱，我們撥貸量很大，又都集中在6、7、8、9月，就像突然下起大暴雨，只能拜託客戶排隊，讓雨慢慢排掉才不會淹水。」大型房貸銀行主管黃先生不諱言，這種情況下新案審核自然會更加謹慎保守。
水位達到警戒區的銀行以不收件、排隊撥款等方式調節，在房貸鬧錢荒現況下，其餘銀行則全面調高利率、嚴選客戶，「房貸地板利率仍然是2.185％，但現在普遍利率已經升到2.3％，甚至3％以上都有。」銀行房貸業務透露。
曾任職銀行不動產管理部的高力國際業主代表服務部董事黃舒衛就說，過往年底銀行難借錢，屬於週期性的資金緊俏，但今年狀況完全不同，是整體結構性問題。「簡單來說，就是存款成長趕不上放款需求。截至今年6月底，房貸餘額達10兆4,873億元，年增率約10％，但存款餘額卻僅年增6％。」住商機構企研室執行總監徐佳馨也持同樣看法。
房市過熱 存準率拉高
歸咎其背後兩大原因，一是房市價量齊噴，首先六都七月分買賣移轉棟數達2.6萬棟，月增11％，是2014年以來同期最大量。此外，根據信義房屋統計，2010年第一季民眾房屋貸款平均每件為542萬元，到了今年第一季來到977萬元，14年間每件房貸金額就上漲了8成。
二則是6月分央行調升存準率一碼，身兼陽信銀行董事長及台北市不動產開發公會理事長的陳勝宏當時就說，「存準率提高0.25個百分點，就是要從市場收回1千200億元的流動資金，當可放貸金額變少，利率自然會提高，表面上沒升息，其實跟升息意義差不多。」
限撥令幾時有解？大型房貸銀行主管黃先生坦言，「要等消化完放貸業務，如果今年底無法解決，也只能明年繼續，畢竟現在房子越買越貴，唯有當市況穩定下來，價格不再繼續跳升，持平甚或回跌，交易量下修，加上房貸過寬限期後，我們回收本金速度都很快，自然就能緩解滿水位狀況，現階段只能靠人工調解水缸了。」
黃舒衛也指出，「目前資金供給面沒得解，除非央行調降存準率，但現階段看來不可能，另條路就是當購屋、貸款的資金需求退燒，水位自然下降。」事實上，金管會銀行局局長莊琇媛16日就指出，雖然房價走高、銀行限貸令四起，但經過討論後，仍然決定不更動目前《銀行法》第72之2條規範，也就是說只要房市持續走揚，排隊搶房貸將成常態。
交易期長 衝擊中古屋
中古屋市場衝擊最重，桃園市張姓房仲就說，買賣交易風險攀升，「現在賣房，一定會先幫屋主再三確認買方貸款沒問題，才敢進行下一步，否則簽完約，貸款卻下不來，一來買方可能要賠違約金，二來屋主的房子也會被卡住不能繼續銷售。」
折衷方式，就是和屋主談延後交屋，張姓房仲舉例，過去只要45天就能完成交屋手續，現在希望延長到90天，甚至更長，目的是要讓買方有更多時間找銀行辦房貸。深耕新竹的房仲網紅發電哥說，新竹也是同樣情形。
至於預售屋市場，交屋確實也遇到貸款困難現象，大型房貸銀行主管黃先生就說，雖然建商會提前談好整批交屋貸款，「但是銀行額度沒有就是沒有，遇到了，也只能跟建商協調撥款時間。」
楊玉全就透露，一個建案會有數家配合銀行辦理交屋房貸，目前旗下建案確實有遇到銀行表明不能撥款，得要排隊，「講白的，A家不能貸，我們就換B家，或者去找一些比較非主流房貸銀行、不受《銀行法》規範的農漁會及郵局也行，如果客戶真的因為房貸來不及撥款延後交屋，這幾年建商獲利都不錯，多數也都願意配合。」可以想見，不管是中古屋、新建案，都正面臨一波民眾排隊搶房貸的延後交屋潮。
也因為這樣，徐佳馨說：「中古屋市場已明顯受到衝擊，買方借不到錢，出價都會變保守，房價要再衝高不大容易。」她指出，「這波打擊的不是實質面，而是信心面。以住商來說，8月中與上月同期成交量相比就下滑1成5，中古市場降溫是事實，量縮價穩不可避免。」發電哥也以竹北為例，中古屋交易量減少2成，預計8月結算會更少。
轉向預售 成交價創新
預售屋部分，第一線代銷人員坦言，「雖然排隊、抽籤等個案仍然存在，但整體來人量較今年第2季少3、4成。」不過，馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，預售屋仍賣得很好，畢竟辦房貸是4、5年後的事，房貸限撥反而將買氣逼向預售屋，價格也屢創新高。
「像是林口富堡晶鑄，最高成交價每坪77.9萬元；左營高鐵特定區鑫天際，最高63.5萬元；板橋勝輝一邸最高單價120萬元；蘆洲新樸王樣最高成交單價82.6萬元。」何世昌直呼，創新高價案根本舉例不完。
「沒有錢就不會作怪！」戴德梁行董事總經理顏炳立持不同看法，「目前預售屋房價持續往上走的格局，到年底都不會改變，但如果明年銀行滿水位問題仍無解，將衝擊市場信心，勢必從成屋蔓延到預售屋。」他表示，今年底後當成屋市場緩下來，預售屋自然沒這麼樂觀，明年房市就有反轉可能。
買氣退燒 流通風險增
黃舒衛也表示，交易成本升高、買賣周轉變慢、買氣趨於觀望，都不利於房市量能推展，因此中古屋、新成屋市場激情不再，旺盛買氣倒向暫無貸款壓力的預售市場。「影響所及，今年買賣移轉棟數仍有機會挑戰34萬棟，但漲價落差將拉大，如果錢荒議題繼續擴大，延燒超過一季，再加上年底交屋潮的壓力測試，將會損及預售買氣。」
9月分即將上場的央行理監事會，也讓業界剉勒等，徐佳馨就直言，「央行一定還會有動作。」另名全國性建商研展主管則預判，「再升存準率不是不可能。」
總體而言，市場人士多認為，過往房貸1％多超低利率將成歷史、房市面臨流通性風險，疫後閉眼買房都能賺的榮景不再，槓桿開太高、口袋不夠深的人一定要備齊資金，千萬不要盲進。