跟著佳元建設機構董事長蔡錫全從北市民生東路二段的「佳元當代美術館」巡完工地後，他領著我們穿梭在中山區的巷弄內，走到錦州街時說：「我發現這條街幾乎不會暗下，早上有市場，到下午商店都開了！我查過它的story，現在這些服飾店，以前都是舶來品店。」
頭家開講／慢熬快攻新傳說 佳元建設機構董事長蔡錫全
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都更案整合動輒耗費10年，成軍才12年的佳元建設機構卻已完成十多案，全因董事長蔡錫全紮實的開發底子。他在雙北創造出多個都更危老最速紀錄，包括2個多月完成「佳元臨沂」危老程序，以及僅花22天完成「佳元植」都更審議。
深厚的都更整合功力，來自於經歷過板橋林家資產管理、宏普、鄉林建設開發部的淬鍊，在磨劍18年後、45歲才創業。他以快打旋風的速度，去年推案近80億元。交出漂亮的城市戰成績後，他再切進北士科重劃區，要在建商競技場的重劃區內，用生活品味創造產品價值。
當機立斷 果決不僥倖
「我喜歡鑽、喜歡繞。跟買房子一樣，你沒有看過50間房子，那一間屬於你的不會冒出來。我若沒有去每一個商圈、認真鑽研研究，那塊地冒不出來。」佳元以快速整合都更危老案在市場上建立知名度，已累積20個開發案，去年推案量近80億元，雖屬於小型建商，但單單一個中山區幾公里內，進行中或完成的都更危老案就有4個。
站在剛完工的「佳元松江」前，蔡錫全感慨地說：「一個案子整合成功，背後可能有一百個失敗。我相信誠意能感動一切，但有時不是這樣。」他指著倚在新建案旁的舊公寓說：「為了讓基地三面臨路，當時打算把隔壁8戶舊公寓一起整合，其中一戶就是談不下來。權狀24坪，我開出35坪加一個車位條件，換算起來，都更後還多賺1千萬元，但她硬跟我要2戶…。」整合破局後，舊公寓另一位想都更的蔡媽媽哭著拜託他再等一下，但蔡錫全當機立斷切割此棟，僅以3個月時間就完成危老重建程序。
佳元松江基地面積僅一百坪，與興富發建設的「松江一號院」對望。「我最喜歡跟人家對打。你用千坪做得好沒什麼了不起，我一百坪能讓路人抬頭看一眼，那就夠了！」他在建築外觀立面加入名牌包般的菱格紋設計，並把冷氣主機收進格柵後方，「基地限制越多，越能看出建商的雕琢功夫。」
蔡錫全做事不僥倖、果決的判斷力其實都和父親有關。他在宜蘭出生長大，父親一直經營與木材相關的工作，從木工學徒做到木材行老闆，卻因個性老實常被倒帳。「我是家中長男，小時候陪父親到台北討工款。我們站在豪宅對面的公園，我爸說要抓那人去警局，從白天等到天黑，最後才去按電鈴，只得到幫傭一句『他不在』，什麼輒也沒有。」父親被倒了2百萬元的帳後負債，改在夜市做打彈珠的生意。聊到此事，他忍不住心疼落淚，感嘆自己當時還小不懂法律。「他是我很好的鏡子，告訴我成功不難，失敗的經驗最可貴。」
業界歷練 磨出真功夫
大學念土地資源系的蔡錫全，開始鑽研與房產相關的稅法。1995年畢業後，他第一份工作就進入板橋林家旗下的大永興業，負責土地資產管理。「林家土地資產很多，那時是最大繳稅戶，但管理不善。」他印象最深的案子，是新莊國中附近1千9百坪土地，早年租給縣府當主管宿舍，主管們又轉租，變成上百戶夜市。「我一戶戶去協商，搬家給8萬元，不搬就告你。還有人拿菜刀衝出來要砍我。」蔡錫全說，那就是他最早開始做土地開發、練功夫。
大永興業之後，他轉往永琦資產管理公司，以2.89億元標下高雄當時最大的不良債權「玉璽建設案」。在他精算下，得標金額僅比第二名投標者高出一百萬元。標下此案後，他開始重新包裝，命名「喜連來」準備重推。「我帶著幾個同事南下高雄，天氣熱加上沒時間整理頭髮，只能理成平頭。」透過公設改造、請那時的當紅藝人張鳳書代言，該案最終盈利約1.4億元，成為他第一個奠定實戰經驗的大型建案。
經過9年資產管理公司的歷練，蔡錫全認為雖學以致用，但發揮空間有限。「我想去正統的建設公司。」2004年，他受邀進宏普建設開發部，操刀北市忠孝東路三段鑽石地段的投標案。「那塊地是土銀的，因為工研醋占用、土銀又不點交，很多人覺得工研醋家大業大、律師多，一定打不贏。所以招標時，都不敢碰這塊土地。」他暗中調查發現，「工研醋家族兄弟鬩牆，堂兄弟、叔侄間都有官司，有糾紛才是有機會。只有我們一家投標，現在那裡是宏普和三井合作的和苑三井花園飯店。」
創業首戰 失敗中學習
陸續幫鄉林建設、嘉磐建設打下台北的灘頭堡後，蔡錫全決定為自己耕一畝田。「做建商自有資金要準備夠多，那時有2個長輩支持我。」2013年底，45歲的他創立了佳元建設機構。
2年後，蔡錫全在北市內湖文德捷運站旁，推出第一個先建後售案「樹語人」，基地僅190坪，總銷近7億元。雖然規模不大，這個案子卻成了他最重要的失敗經驗。「我第一個案子是賠錢的，總共負56萬元。」他坦言，當時景氣還不算差，房子也賣在行情內。「但我追求公設的美，成本控制失控，營建細節經驗也不足。」為了維持股東的信任，他自掏腰包7百萬元，還給股東原本應有的投報。
土地開發是蔡錫全的強項，當年他在鄉林帶的團隊成員，有些人現在是他的外圍應援。「我在鄉林時，底下5個經理都是上市公司出身，都是熊虎豹、不是吃素的。為了服眾，我把團體獎金都給他們，但他們若業績不足，我會補上。以前我幫他們，現在換他們願意幫我打天下。」蔡錫全解釋，這些人因為不適應大公司或是年紀大，現在都在外圍做整合，做到8成再交給他。「我就是韓信點兵，要了解另外2成不願意整合住戶的背景與問題。」
對蔡錫全來說，誠意與細節比表面承諾更重要，這也是他能在都更、危老建案中屢創速度與效率的關鍵。「都更是一門心理學。我不是去那裡跟你求爺爺告奶奶的，我是財神爺，要幫你重建，但地主常常會擔心自己少要。」外人叫的「釘子戶」，蔡錫全要同事稱為「意見戶」。他的同事說，蔡董很介意都更戶說他黑箱作業，會硬起來叫人提證據。他的策略就是軟硬兼施，尊重對方，但堅守自己的底線。
獲封傳說 進軍北士科
位在新北市板橋新埔區的「佳元植」，先前經歷7、8家建商、20年整合都未成功，佳元接手2年，最後一戶在他陪唱卡拉OK多次後，條件還是僵持不下，「最後是住戶當代書的女兒都看不下去，跟爸爸冷戰。因為她看得出我已經做好沒成的打算。」整合完成的佳元植，僅花22天就走完都更審議，讓蔡錫全獲得「都更最速傳說」稱號。他說：「這個案子除了是百分百通過外，我們公司自己有一套預審制度，內部先通過才會送件。」
佳元植在2年前預售時賣出8字頭區域高價，直追新板特區。「這個區域一直沒有好的建築，我們做出二進的尊榮感外，連毛小孩回家前都有可以洗腳的設計。」談到產品策略，他坦言不再做小坪數都更案，「不是賣不好，是營建成本沒經濟規模。」
2023年，蔡錫全轉進北士科重劃區拿下大基地，「我看好北士科新洲美段的發展潛力，因為高收入客群更重視生活環境的舒適性。」醞釀2年，他在輝達宣布落腳北士科後推出「佳元織川」。「除了建築師是郭旭原，公設是很注重生活品味的黃惠美操刀，未來織川從大廳到梯廳，每個視角都會有綠意。」
今年3月前，蔡錫全一直積極想讓公司上市，「我資金原本都準備好了。EPS、股東利益、財報壓力…這些都很現實。看過不少同行，原本都抱著理想，但一旦掛牌後，多少都會變，等我把那條路想清楚，我就會走。」真正接近上市那一步，他才明白「理念」與「資本」是一場拉扯，他想找到一條不用犧牲初心的路，再迎向更大的舞台。
後記／愛運動 保活力
蔡錫全喜歡騎單車的追風速度感。他有一輛法拉利跟頂級自行車Bianchi聯名製造的限量自行車。「很漂亮！出去都是人家注目焦點。」這幾年，他迷上馬拉松，今年還擔任台大EMBA第20屆戈壁挑戰賽領隊，到新疆比賽，拿到台灣歷年來最好的成績。
他準備要用3年完成6大馬拉松，「人生要追逐一些東西嘛！因為人到60歲會衰弱。我想要保持活力跟年輕的體態，經營事業也一樣。」
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