「房東最怕收不到租金、房客最怕住得不安心，包租代管把風險移轉、把服務制度化，雙方都更安心。專業化的制度和透明流程，是這個產業能持續擴張的核心。」於總部辦公室接受本刊專訪的國內包租代管龍頭、打算在2026年拚上市的兆基屋管（簡稱兆基）董事長李建成，點明包租代管業爆紅的關鍵。
專線服務 租房有保障
據統計，目前全台租賃住宅約90萬至100萬戶，其中社會住宅的包租代管有效契約就超過10萬件，顯示這個新興產業已成為房東與租客之間的重要橋梁。因為租屋糾紛層出不窮，不論是房客欠租、惡意破壞、拒不搬離，或是房東任意漲租、扣押金，幾乎每位租屋者都有一段「血淚史」。
一位具多年出租經驗的房東就對本刊吐苦水，曾遇到房客跑路，租金多月未繳，但家當全留在屋內，甚至連祖先牌位都留在現場，「找不到人，要提告也耗時費力，只好自己掏腰包請人處理。」言談可見租屋雙方缺乏保障，是長年困境。
「包租代管解決房東與租客的痛點，不僅房東每個月都能收到房租，不用常常到租屋處解決問題；房客也可避免遇到不良房東、租屋處需要維修找不到人，房租還能用信用卡繳費，享受分期或優惠方案。」李建成笑著說：「我們不只有0800服務電話，還有24小時專線，就算半夜也不用擔心找不到人。」
代管社宅 搭上順風車
翻開內政部不動產平台資料，查看近三年租賃住宅服務業者家數變化，到2025年第二季，全國租賃住宅服務業者就多達1,947家，與2022年相比增加了800多家，增幅高達七成。而其中的佼佼者就是兆基，2009年以百萬元創業時，李建成身邊只有3位員工，連辦公室都沒有，「當時，只能用一間委託管理的出租屋兼作辦公處，一個月可能接不到五間新委託物件。」他回憶剛創業時的辛苦。
但看準租屋風向球的李建成仍堅持繼續，運氣好的他碰上政府社會住宅釋出的包租代管計畫。「當時同事全都不看好，覺得利潤低、規範多、風險高。」但李建成認為這就是趨勢，更是機會。「國外的租賃產業早已專業化，台灣一定會跟上。」他力排眾議加入第一期計畫，當時台北市僅四家業者投標，兆基便是其中之一。
這項關鍵決策讓兆基快速擴張，如今公司每年新增承租量高達4千至5千戶，目前管理戶數更已達2萬8千戶，在全台18縣市共有37個服務據點，成為全台最大包租代管公司，房東來源不侷限於個人房東，還有法人機構，也承接許多企業員工宿舍等案源，並在2024年獲得宏碁集團投資，下一步就要拚上市櫃。
為何要成為包租代管業第一家上市櫃公司？李建成直言，就是要讓兆基的公司制度與經營的穩健性，獲得主管機關與投資人認可，未來才能承接更多大型資產管理業務。
穩坐龍頭 靠四大優勢
談起投入包租代管事業的緣由，原來，李建成年輕時雖在收入穩定的銀行工作，但25歲剛出社會時租房，看到當時的房東當「二房東」，僅靠自己和一名助理，就管理超過一百間房子，讓他好生羨慕。「那時就想，這個商業模式很有潛力，如果能制度化、企業化，獲利十分可觀。」儘管家人強力反對，李建成仍決定投入尚不成熟的包租代管市場。「我當時就預期，這會比我在銀行能領到的收入更多。」他笑著說。
至於兆基為何能在短短幾年，就衝上產業龍頭呢？李建成對本刊分析，兆基掌握了四大優勢：首先是起步早，在社會住宅包租代管計畫第一期便投入參與，卡位戰贏在前期。
其次是政策助力與專法保障，2017年政府推動第一期社會住宅包租代管計畫，2018年實施《租賃住宅市場發展及管理條例》，讓包租代管行業有明確規範，房東與房客都受到專法保障，推動整體產業發展。第三，引入金融業的風險控管概念，在每個環節設定把關機制，曾任職金融業的李建成深知，唯有做好風險控管，才能將規模做大。
第四，兆基首創「業管分離」制度，有別於多數業者採取一條龍服務模式，兆基強調分工，開發、簽約、管理、收款皆由不同團隊負責，「每個環節專精，問題才可以即時發現、快速解決，落實專業化房屋管理。」李建成說。
新興產業 成長空間大
值得注意的是，近年來有愈來愈多房東願意加入包租代管行列，李建成分析，對房東而言，「包租」服務相當於業者作為合法二房東，原房東不必承擔空租風險，免去帶看、找租客等繁瑣流程，只要安心收租即可；「代管」服務則是由房東每月支付月租金10至20％作為代管費，後續租屋管理即可交由業者接手，房東不必向房客催繳、花費心力溝通與修繕，省心又省力；若是社會住宅，契約期間不額外向房東收取代管費。
不過，兆基一路上也非一帆風順。像是2017年參與第一期社會住宅包租代管計畫時，初期推廣極為艱辛，由於市場對包租代管模式普遍還不了解，導致公司在第一、二期投入大量人力、物力進行開發以後，還是處於虧損狀態，「當時真的賠滿多錢！」李建成苦笑著說。
儘管如此，他仍不放棄，堅持拓展生意，從台北市擴展至十八個縣市，經過多年努力，不僅在社宅代管居於領先，也有越來越多房東主動上門找兆基代管，龍頭之位也越坐越穩。「我相信，未來十年將是包租代管的黃金期！」李建成樂觀預估：「台灣目前僅約10％的房東使用包租代管服務，但隨著市場成熟，比例有望提升至50至70％，還有很大的成長空間。」
