理財
2019.01.11 22:59

【理財最前線】小宅成主流產品 政策稅改拉抬金豬年房市

文|洪依婷    攝影|王均峰 董孟航 楊彩成 李威德
九合一大選落幕後,市場對房市看法漸趨樂觀。
九合一大選落幕後,市場對房市看法漸趨樂觀。

九合一選舉過後,台灣房地產市場有逐漸升溫的跡象,不過就景氣循環面來看,房市在歷經十多年的多頭行情後,至今收縮期僅4年,似乎還需時間消化。但好消息是,民眾期待的政策面、稅制改革救房市,在總統大選的保衛戰下有極大的推展機會。2019年房市怎麼走?本刊專訪房產4大專家為讀者深度解析。

房價下修已4年多,去年最後一季房產市場供給量甚至爆出三高:使照高、建照高,餘屋量也創8年來新高,眼看價格殺戮戰就要展開。不過,九合一大選落幕後,市場對房市的看法似乎漸趨樂觀。

 

買氣回升 看屋人潮多

全國商總理事長賴正鎰即表示,最近見過一次20人揪團買屋的盛況,這是近3年來都沒看到的現象。大陸建設董事長張良吉也指出,過去3年投資客少了很多,一個禮拜有1、2組客人就不錯了,但目前看房的人數明顯增多。

東森房屋董事長王應傑: 「剛性需求」提升,房市表現一定比2018年好。買屋賣屋都要把握2019年的機會。
東森房屋董事長王應傑: 「剛性需求」提升,房市表現一定比2018年好。買屋賣屋都要把握2019年的機會。

市場期待政策、稅制改革救房市,現階段看來確實有點眉目,但2019年的大環境仍受中美貿易戰及2020總統大選等因素影響,牽連著房地產市場的風向,究竟房市會如何變化?想買賣交易房產的民眾又該如何因應?

「2019年,房市會呈現盤整緩跌的趨勢。」政治大學地政系特聘教授張金鶚點出大家最關心的房市趨向,「台灣房市有『擴張期短,收縮期長』的特性,儘管選後『拚經濟』消息面帶來刺激作用,但讓民眾有期待的想法能否進一步落實,看起來有一定難度。」

政大地政系特聘教授張金鶚:房市歷經十多年多頭行情,至今收縮期僅4年,房市會再盤整3、4年以上。
政大地政系特聘教授張金鶚:房市歷經十多年多頭行情,至今收縮期僅4年,房市會再盤整3、4年以上。

張金鶚說明:「從基本面來看,台灣人口越來越少,房地產市場處於供過於求的狀態。如今房價太高,是否撐得住,關鍵還是在老百姓的口袋錢夠不夠。因為目前是低利率環境,所以可能存在民眾借錢含淚購屋的情況。」

 

持續緩跌 選舉利房市

觀察房產市場景氣循環,1987至1989年間,因徵收公共設施保留地,貨幣供給額增加,加上台灣經濟快速成長,房價上漲得很凶。但1990年後,便歷經14年的向下盤整修正,直到2003年SARS過後,房市才逐漸復甦,持續11年多,2014下半年後又再次向下修正。

在總統大選保衛戰之下,專家認為房地合一稅有望調降。
在總統大選保衛戰之下,專家認為房地合一稅有望調降。

張金鶚指出,整體房市歷經十多年的多頭行情,至今收縮期盤整僅4年時間,還沒有往上的跡象,「房市因此會再盤整緩跌3、4年以上都不為過。」

雖然從景氣大循環來看,房市並不樂觀,但金豬年受選舉、政策面等影響,多空呈現拉鋸。東森房屋董事長王應傑表示,九合一地方選舉後,新上任的縣市長為求表現,多會釋出建設或其他方面的利多消息,因此2019年房市一定相對好。「尤其2020年有總統大選的議題,政府面臨政權保衛戰,稅制改革上,房地合一稅有機會調降,這是今年的利多。」

全國商總理事長賴正鎰:台灣人在海外資金約新台幣30兆元,肥咖條款會讓部分資金前進房地產。
全國商總理事長賴正鎰:台灣人在海外資金約新台幣30兆元,肥咖條款會讓部分資金前進房地產。

賴正鎰也表示,過去政府調高房屋稅、地價稅和公告現值,使持有稅大幅提升,壓抑整個房地產市場,這些要素有望受選舉影響漸漸消失。且選後藍營執政縣市大增,多以拚經濟為主軸,民眾信心恢復,對房產市場有加溫效果。

 

鄰近首都 桃園前景好

另外,台版肥咖條款「共同申報準則(CRS)」2019年上路,查稅範疇主要為金融帳戶,房地產等非金融資產暫時還不在CRS所要求的調查範圍內,預料房產將成為有錢人配置資產的標的。賴正鎰就指出,台灣人在海外的資金約有新台幣30兆元,預期部分資金會拿來添置房地產,因此他認為今年房產市場有機會呈現「價量微揚」的好光景。

桃園人口成長為六都之首,就業機會多,機捷也陸續進行,房屋需求提升。
桃園人口成長為六都之首,就業機會多,機捷也陸續進行,房屋需求提升。

「這其中我最看好高雄的表現,因為有陸客來台的利多,為觀光產業加持,房產市場同時受惠。」賴正鎰說。

王應傑則特別看好桃園地區的發展,「桃園的人口成長為6都之首,離大台北又近,就業機會多,尤其桃園機捷陸續興建中,房屋需求勢必提升。另外,台中有科技園區的建設,若周邊店面案子注入,也有機會帶動一波商機。」不過王應傑提醒,台中跟高雄的問題是重劃區多、空屋率高,雖然看好觀光周邊房產,但住宅上漲空間恐有限。

高雄政權綠地變藍天,加上陸客來台人數漸增,有利提升觀光產業,帶動房市升溫。
高雄政權綠地變藍天,加上陸客來台人數漸增,有利提升觀光產業,帶動房市升溫。

再看首善之區台北市的情況,根據台北市地政局去年前11個月建物買賣移轉件數推估,台北市在2018年建物買賣移轉件數約2萬6千多件,與2017年相比,年增率為14.9%,在6都中房屋交易數量成長率最高,「台北市到目前為止,供應量還是少於需求量。」張良吉強調,台北市因為沒有新的供給,價格應不會再下修。

瀏覽區域的房市狀況後,接下來要提供最重要的交易面策略。王應傑提到,2018年有讓利的案子都賣得很成功,且由於剛性需求提升,中小坪數的案子賣得不錯。「面對4年來房產市場的不景氣,其實屋主普遍有壓力,在趕快賣就有現金回籠的心態驅使下,有買屋需求的人若現在開價,有很大機會可以得到折扣。」

 

人口簡單 改買小坪數

賴正鎰觀察,目前市場上的預售屋賣得比新成屋好,主要是因為新成屋大部分坪數較大,隨著人口走向少子化及老年化,過往多為首購族喜愛的小坪數房子,如今也成為換屋市場的主流,「就連老年人也改買小坪數房子來養老,因為年輕人外出打拚,人口變得簡單,所以很自然會將目光轉到小宅,事實上這樣也方便整理。」賴正鎰建議可留意如關渡、紅樹林、北投、新莊等地的小宅,「目前房價較低,但未來有遠景。」

大陸建設董事長張良吉:北市豪宅已跌10%,價格到一個底線了。現在是一個好買點。
大陸建設董事長張良吉:北市豪宅已跌10%,價格到一個底線了。現在是一個好買點。

張良吉則認為,新成屋價格有支撐,「3年多前,房市開始停頓往下,台北市的豪宅已經跌了10%,很嚴重,價格到一個底線了。雖然不能預期未來的變化,但現在是一個好買點。且央行還將維持低利率水準,對買房子的人是利多。」張良吉因此建議,有自住需求的人不用再等。

王應傑也持相同看法,他表示,不論首購族、換屋族,2019年都是購屋好時機。相對來說,2019年對被高價套牢的持有者而言,也是脫手的好機會,因為政策面、稅制將撐起房市,不致滑落。

更新時間|2019.01.04 12:19

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