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理財專題／房市急凍交屋糾紛頻傳 專家教戰4招自保
發佈時間2026.10.07 07:30 臺北時間
更新時間2026.10.07 07:30 臺北時間
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- 繪圖｜米承鶴
耗盡積蓄，花費千萬元買預售屋，卻在交屋最後一哩路時亂象四起。驗屋走到三驗，瑕疵還沒修好，建商甚至拿出「現況交屋協議書」要民眾簽署；房貸已完成對保，銀行突然丟下一句「不貸了」，撥款期限仍在倒數計時。購屋人並非只能認栽，專家拆解交屋自救四招。
「景氣好時，大家巴不得趕快交屋；但房市急凍，解約糾紛只會愈來愈多。」淡江大學產業經濟學系副教授莊孟翰直言，眼下進入交屋期的房子，正是前幾年房市最熱時搶購的預售屋，於是藏在契約、驗屋、建材及房貸裡的風險，全數浮上檯面。如何避免買房夢變成交屋惡夢？專家提出四招自保。
一、房貸不足或延撥 契約留退路
「買預售屋真正能保護自己的，是手上的契約到底寫了什麼。」律師郭羿廷指出，近年房貸緊縮，承購戶在貸款上無法達到當初約定好的額度已成常態，簽約時就應先把退路寫進契約。
莊孟翰也提醒，公版契約是最後防線，也就是內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，第18點貸款規定已載明：若貸款不足是因「不可歸責於雙方」的事由，差額在預定貸款金額30％以內者，賣方應同意由買方分期清償；差額超過30％者，買方有權解除契約。
但真正棘手的是，即使銀行已經完成對保，也不代表房貸一定會如期撥款。近期甚至出現民眾對保後一週，才臨時遭銀行拒貸的案例。郭羿廷指出，銀行臨時踩煞車，買賣契約約定的付款期限並不會跟著自動順延，購屋族務必確認撥款時間，以免房貸還沒下來，自己卻先陷入逾期付款甚至違約風險。
因此，簽約時也應把「撥款延誤」的風險一併寫清楚。例如約定若因政策變更、銀行水位控管等不可歸責於買方的因素，買方可申請展延付款期限；並依定型化契約第18點處理貸款差額，同時明確載明「不可歸責於買方之貸款延誤，不視為違約」。
而就算沒有事前把可能風險寫在契約上，也可爭取減少違約金給付。律師吳榮達指出，依《民法》第252條規定，約定的違約金若「過高」，法院得依個案情況酌減；實務上也曾有過判例，法官考量買方並非惡意不買，而是受大環境政策影響，將違約金酌減3成。
二、霸王條款別亂簽 2步驟解套
近期發生爭議的「禾悅花園」交屋事件，不僅時程上嚴重延遲，甚至已購戶還拿到一份要求放棄延遲利息、瑕疵擔保及保密條款的「現況交屋暨優惠補貼協議書」，引起激憤，最終在自救會申訴與市府裁罰壓力下逼得建商撤回。
然而，建商口頭說撤回，不代表民眾先前的簽字就會自動消失，郭羿廷強調，契約一旦經雙方簽署，在法律上就產生約束力。「許多民眾以為地方政府認定，該協議違反公版的《預售屋買賣定型化契約》並開罰，那麼自己簽過的文件就無效，這是非常危險的誤解。」
針對被逼迫或輕易簽下霸王條款的民眾，律師提出二步驟解套，首先，簽訂撤銷協議書（或作廢聲明書），要求建商另外簽署書面文件，清楚載明原「現況交屋協議書」自始無效，雙方恢復原預售屋買賣契約之權利義務。
第二步可主張「非自由意志／違法無效」的抗辯，若建商拒簽撤銷協議，買方應透過自救會或律師寄發存證信函，主張該協議內容違反《消保法》第17條定型化契約應記載及不得記載事項，依法主張無效。
三、驗屋瑕疵別放行 守住5％交屋款
不少人有這樣的經驗，交屋時經歷一驗、二驗到三驗，紙膠帶貼滿全屋，瑕疵卻原封不動；也有人的情況是，新房子住不進去，同時燒房租和房貸。
莊孟翰直言，目前預售屋的驗屋流於各說各話，雙方對於瑕疵的忍受度不同，導致爭議無限期拉長，建議未來應規定建商在驗屋之前，先提供第三方公正單位的驗屋報告給承購戶，確認符合基本施工品質後，才能啟動驗屋程序，而契約內也應明確要求，每次驗屋後的15至30內要完成修復。
在制度尚未完善前，《住展》雜誌發言人陳炳辰提醒，買方務必守住房地總價5％的交屋保留款，不宜輕易接受建商自行提出的個別變更條款，「這5％的意義在於，瑕疵修復完成前，這筆錢不能撥給建商。」若遇到建商要求100％付清才能拿到權狀，則要知道此已經違反公版定型化契約。
此外，民眾在驗屋當下發現的任何缺失，應當場明確記載在驗收單上，「不能只是口頭反映，務必要求建商陪同人員在驗屋缺失單上記錄並蓋章，載明修復期限，作為後續扣留尾款與主張遲延責任的證據。」陳炳辰說。
四、建商延遲別白等 利息每天萬分之五
以禾悅花園為例，原定合約承諾於2025年8月底取得使照，最終卻延遲了157天才取得，當時已購戶卻被要求簽署「現況交屋暨優惠補貼協議書」，一毛錢利息都拿不到。
依據內政部《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第12條及第15條規定，建商若逾期取得使用執照，或未於領得使照後6個月內通知交屋，每逾一日應按已繳「房地價款」萬分之五，單利計算遲延利息。
若買方已繳房地價款300萬元，延遲100天，以每日萬分之五試算，遲延利息為15萬元。「不要等交屋才開口！建商延遲的那一刻，你的請求權就啟動了。」吳榮達建議，應立刻寄出存證信函，明確告知建商將自逾期日起算遲延利息，並於交屋時結算。
專家也提醒，不要簽署任何放棄遲延利息的文件，「這是建商拋棄瑕疵擔保責任，民眾不可以簽；如果已經簽了，必須再跟建商簽一份聲明書確認作廢。」郭羿廷強調。
桃園市政府地政局地價科科長高曜堂指出，全體承購戶集體行動，請求遲延利息賠付，可透過消保官申訴，建商未依規定給付遲延利息，地方政府可依《消保法》要求限期改善，最高裁罰150萬元並按次處罰，如果社區住戶夠多，集體委任律師分攤費用，每戶的訴訟成本可壓低到幾千元。