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2018.11.02 22:59

【理財最前線】月薪5萬元 小資族買房教戰

文|洪依婷    攝影|陳俊銘 林育緯 董孟航 吳貞慧    繪圖|米承鶴 
許多月薪5萬元的上班族,對買房遲遲不敢行動,其實只要按部就班,先盤點資金再勤看房,夢想屋就會出現。
許多月薪5萬元的上班族,對買房遲遲不敢行動,其實只要按部就班,先盤點資金再勤看房,夢想屋就會出現。

月薪5萬元,買房行不行?這是網路上常出現的熱門討論話題。其實想買屋,該看的不是房價高低,而是要回頭評估自己的資金情況,計算可以買得起多少錢的房子,再靠雙腳到處走看,尋找夢想屋。只要下決心、用對方法,買一間房真的沒有想像中這麼難。

30歲的阿先,今年送給自己的生日禮物是一間位於台北市景美、權狀14坪的套房,他說:「這間房子與父母家近,距離捷運站不到10分鐘路程,周邊也有許多美食餐廳及大賣場,不論交通、採購、還是填飽肚子都很方便。」

14坪的套房,總價560萬元。工作數年的阿先,拿出180萬元當頭期款,向銀行貸款7成,他考量自身月薪5萬元的還款能力,選擇30年本利均攤,每月房貸約1.3萬元,「這個金額和在附近租屋差不多,算一算,買屋划算。」平凡的單身上班族,如今晉升有殼一族,阿先難掩興奮之情。

 

看準再行動 購屋不必等

根據主計總處統計,去年每人每月總薪資平均為49,989元,阿先的薪水正好近於此平均數,但不少月薪達5萬元的上班族還無法像阿先一圓買屋夢,對買房遲遲不敢行動,擔心錢不夠、付不起房貸。

包租公律師蔡志雄表示,自住可以不用等低點,只要有能力負擔,沒有繳不起貸款的壓力,就可以行動。
包租公律師蔡志雄表示,自住可以不用等低點,只要有能力負擔,沒有繳不起貸款的壓力,就可以行動。

「買房子是不容易,但也沒困難到永遠買不起的程度。」包租公律師蔡志雄表示,很多人買房子一等再等,過去房價高漲,害怕買在高點,所以沒買;現在房價修正,又怕買了會跌,還是沒買,「但自住本來就可以不用等低點,只要有能力負擔,沒有繳不起貸款的壓力,就可以行動。」

據金融聯合徵信中心資料顯示,2017年貸款買房者,占比最高的是年收入未滿60萬元的族群,達38%,其次才是年收入60萬至100萬元的族群,占30%。由此可見,只要購屋意願高、行動力堅強,收入高低根本不是問題。

倘若預算有限,可以捷運站為出發點,選擇走路需10分鐘以上距離的物件,單價較低。
倘若預算有限,可以捷運站為出發點,選擇走路需10分鐘以上距離的物件,單價較低。

26歲的廷庭,月薪僅3萬餘元,低於平均薪資,也在桃園市買了一間權狀23坪、總價450萬元的華廈,每月貸款約1.1萬元,「其實這個總價超出原預算一些,所以我都沒有裝潢,只有簡單整理。」

阿先與廷庭的例子都說明了,只要遵循以下3個步驟,仔細算一算自己的資金狀況及未來付貸款的能力,再努力看房子,找出相符的好物件,並貨比三家,與銀行談妥較優惠的貸款條件,買房將不再是夢。

 

第一步 盤點資金 推算可貸金額

想買房,攢足頭期款是第一步。廷庭因從小頻繁搬家,對「家」充滿渴望,國中就有買房的念頭,所以從念書打工時,便積極存錢,「我是用階梯式存錢法,每一週都強迫自己存入比上週多一倍的金額,並不時將鈔票存入,約6年存到90萬元,我才敢開始看房子。」

因為目標極明確,廷庭早就展開存錢大作戰,事實上,除非長輩資助,否則準備頭期款沒有捷徑,只能老老實實地存。目前銀行對貸款成數的規定,首購族最高可貸到8成,但一般來說,抓7成最安全,舉例而言,想買600萬元的房子,頭期款最好準備約200萬元。

貸款金額加上自備款,便是購屋金額。知道自己能負擔得起的總價,就能鎖定區域及物件,開始挑房子。
貸款金額加上自備款,便是購屋金額。知道自己能負擔得起的總價,就能鎖定區域及物件,開始挑房子。

接著,以月薪推算每月可負擔貸款的能力。獨立財務顧問張維庭提醒,每月收入扣除必要支出後,不宜將剩餘的錢都做為還款資金,因為房貸利率是變動的,務必保留一些利率調升的緩衝空間,身邊也必須準備緊急預備金。

最好的安排是,控制每月付貸款金額為薪水3成,省吃儉用的人或可放寬到3.5成,但最好不要超過4成。若月薪5萬元,那麼月繳貸款金額應設定在1.5萬至1.75萬元內。

以此推算,若貸款利率2%,選擇20年期貸款期限,則可貸款總額約350萬元;若貸款期限拉長為30年,可貸款總額能提高為約450萬元。

貸款金額加上自備款,便是購屋金額。若準備好頭期款200萬元,加上月薪5萬元算出的可貸金額,那麼最佳購屋金額會落在550萬(貸款20年)至650萬元(貸款30年)。

 

第二步 先有再好 住得舒服優先

沒有千萬元,要在台北市買2至3房的物件確實吃力,但買房子本就不需一步到位,特別是首購族應先求有,之後換屋再求好。《住展》雜誌企研室經理何世昌提到,淡海、三峽、樹林、林口南勢等地的新成屋,有機會找到總價在600萬至700萬元的2至3房物件。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德則建議,在資金有限的情況下,可以「住得舒服」為優先。以約600萬元的標的物來看,在台北市可能限縮於套房,但在新北市如板橋,就有機會買到20坪的舊公寓,「可以捷運站為出發點,選擇走路需10分鐘以上距離的物件,雖然稍遠一點,但有機會找到單價較低、至少打8折的物件。」

 

第三步 比拚貸款 留意優惠方案

精算資金狀況、選定標的後,接著就是申辦房貸。想得到好的貸款條件,務必要貨比三家,建議可優先找個人薪資轉帳戶的銀行,因為往來頻繁的銀行最了解個人財務情況,有機會給予較好的貸款條件。

也可多留意政府提供的優惠方案,例如公股銀行辦理的「青年安心成家購屋優惠貸款」,只要借款人年齡在20歲以上,且借款人與配偶及未成年子女名下均無自用住宅,貸款成數最高可達8成。33歲的王小姐最近在台北市內湖買了一戶總價1000萬元的房子,就是申辦青年購屋貸款,「前2年利率1.44%,第3年起1.74%,貸款年限可拉長至30年,還款壓力減輕。」

辦理銀行貸款,務必貨比三家,可優先找個人薪資轉帳戶的銀行,有機會獲得較好的貸款條件。
辦理銀行貸款,務必貨比三家,可優先找個人薪資轉帳戶的銀行,有機會獲得較好的貸款條件。

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要提醒的是,貸款年限長,雖然月還款壓力較小,不過總利息支出相對可觀。以房屋總價700萬元,貸款7成,利率2%計算,20年期總利息支出為105萬元,但30年期為162萬元,足足多了57萬元。因此建議當收入增加,可考慮調降貸款年限,減少總利息支出。

更新時間|2018.10.25 02:30

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