【金牛年房市2】投資客縮手剛性需求撐盤 賴正鎰:今年推案量恐降10%

文|林宛萱    攝影|王均峰
銷售端透露,政府打炒房後,購屋人潮中投資客已減少15%,自用族群持平。

去年央行祭出限貸令、立法院通過實價登錄修法,政府展現打炒房決心,使得2020年一度買氣過熱的房市,最終稍見冷卻。來到2021年,房市會怎麼走是許多想要購屋置產民眾關心的議題,我們採訪了全國商總理事長賴正鎰、知名房產學者張金鶚及大陸建設董事長張良吉,三大房產專家全面解析今年房市走勢。

「央行打炒房可說是打中要害、拳拳到位。」知名房產學者張金鶚分析,央行打炒房就是針對投資客而來,最高貸款成數6成還算溫和,最到位的屬無寬限期,「資金緊縮,若投資客口袋不深,會想先賣先贏,趁勢脫手。」

全國商總理事長、鄉林集團董事長賴正鎰表示,確實有聽聞紅單拋售現象,「原本建商承諾8成至8成5的貸款成數,但因為預期無法承擔,會想盡早出脫拿回利潤。」他預估,房屋供給量會增加,但有1~2年的緩衝期,「銷售同業也表示,購屋人潮中投資客已減少15%,自用族群則沒有減少。」

大陸建設董事長張良吉分析,市場仍以剛性需求撐盤,其中又以低總價、小坪數的房子最受歡迎。去年房市雖熱,但大坪數、高總價物件買氣低迷,「依據市場需求,40~50坪的物件最好銷售,但建商也會因應不同家庭樣貌與消費者需求,在同一棟大樓規劃不同房型格局。」張良吉表示,以往整棟全是套房的設計已退流行。

去年房價上漲,建商都坦言與土地飆漲脫不了關係。「土地成本過高,經過成本與投資報酬率的計算後,近期都買不太下手。」張良吉表示,由於地主土地持有成本低,價格談不攏時,地主可以等待不急於出售,而建商只能任由對方開價,以信義區為例,仍有很多空地,就是地主在等滿意的價格。

賴正鎰直言,這一波真正賺最多的是地主,「過去開發商淨利約18%,3年完工下,平均1年賺6%,但近年地價大幅上漲,整體淨利只剩10%,換算1年才3.3%。」此外,賴正鎰也針對央行增列購地限貸令提出肯定,由於貸款成數從8成降至6成5,減緩了購地速度,土地價格漸回穩。

「央行出手打炒房後的一個禮拜,我就接到10塊很漂亮的土地,例如以往台中單元5價格落在每坪60~65萬元,新的報價降到55萬元。」賴正鎰說,長期來看土地價格將回歸正常,建商買地也更加理性,削弱搶地囤地風氣,預估推案戶數會減少10%,總銷減為1.48兆元,連續4年的漲勢將畫下休止符。

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