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2023.11.16 05:58 臺北時間

【拒當屋奴2】心中沒有尺不要入市場 張金鶚傳授買屋3招自住民眾快筆記

張金鶚強調,買房是消費行為,市場好壞的「時機」並非關鍵,要守住心中之尺,再評估買房。
張金鶚強調,買房是消費行為,市場好壞的「時機」並非關鍵,要守住心中之尺,再評估買房。
政大地政系退休教授張金鶚把3間老宅賣掉,換進公設完備、格局方正、且陽台給足採光通風的新成屋,笑稱這就是他的「三宅一生」,當時卻被市場議論「空頭總司令(指張金鶚)大手筆換房,房市要回春了嗎?」但張金鶚不以為然,「換房子是因為我有需求,與景氣有何關係?」他的反駁一針見血,並強調住房議題不該本末倒置,要當屋子的主人,而不是盲目的屋奴。
「心中沒有尺,不要入市場。」張金鶚說,常遇到學生問他,某某房子看起來地點、區位都很棒,是否可以買?也有學生問,這幾年各國進入無限QE(量化寬鬆),是否應該趕緊買房子?「我都提醒學生,先找出心中之尺,再去衡量市場利弊。」張金鶚解釋,心中的那把尺就是問自己,房子喜不喜歡?荷包能否負擔?
一旦民眾在意買進時機,就會期待未來報酬,買房就變成「投資」;但若回歸自住需求,取決於當下的生活經驗與個人喜好,那麼任何時間都可以買房。他傳授3點,建立心中之尺。
1、熟悉的區位
民眾投入畢生心血買進房地產,沒有必要冒險,「連股神巴菲特都說過,不熟悉的東西不要碰,異質性高的房地產更是如此。」張金鶚建議,陌生區位(如海外不動產)、特殊產品(如地上權或法拍屋),民眾最好抱持保留心態。
張金鶚的人生4宅,都買在熟悉的文山區,「我覺得大環境不是最重要的啊!蛋黃區、蛋白區、蛋殼區,你的好區位未必是我的好區位。」他笑稱,「蛋黃區又吵又貴又擠,像是大安區單價上百萬,過一條河,文山區單價50萬,何必要花這麼多錢卡位大區位?但是蛋殼區較偏遠,所以住在蛋白區最好。」
2、看個案重於看市場
總體市場指的是大環境,個案則注重行政區的小環境,「我認為買房子重視個案分析應優先於總體分析,再去仔細了解區域內的社區產品、競爭個案、產品定位及訂價等,掌握小環境的供需關係。」
3、評估「次市場」替代效應
不動產產品具備「異質性」,會因為供、需、價、量而產生「次市場」,張金鶚舉例,北市信義區與南港區,就有「行政區」替代效應,因信義區房價高漲,購屋人願意多花通勤時間外移至鄰近的南港區,成為次市場。
另一種是「產品」替代效應,以總價3,000萬元為例,這筆錢在北投區可買預售屋,但在天母僅能買到中古華廈,兩者互為替代,形成次市場。民眾可評估自身喜好、生活習慣,再決定購屋。
張金鶚強調,買房是消費行為,並非投資行為,市場好壞的「時機」不是絕對關鍵,不需因此焦慮困擾,反而要守住心中之尺,否則容易受到業者行銷、賣方開價等誘惑,而扭曲購屋的初衷。
「一時衝動追高,去東拼西借、籌湊自備款,買進自己能力無法負擔的房子,變成盲目的屋奴,最後落得付不出貸款而被法拍,到時後悔也來不及了。」張金鶚說。
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更新時間|2023.11.16 05:58 臺北時間

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