【全文】營建成本飆新高 中小建商掀跑路潮

文|徐珍翔    攝影|吳貞慧 林育緯 董孟航    繪圖|米承鶴
中和建案「青慕淳」發生建商跑路事件,消費者四處求援,最終仍無力回天。該案土地預計下個月拍賣。

上週央行又祭出第2波信用管制措施,重手打擊投資客囤房炒作,藉此抑制房價。不過,根據本刊調查,在原物料、人工成本快速飆漲下,一波中小建商「跑路潮」正在發生,不少買預售屋的消費者與合建的地主都跟著遭殃,像是位於中和的預售案「青慕淳」,就因建商山琳建設跑路,讓30多位買主受害,雖然已發起自救會,如今僅能拿回已付款項的1/6不到,人生規劃從此生變。

上週,一個淒風苦雨的午後,中和建商推出的「青慕淳」預售建案工地外,飄著一條白色布條,上頭的紅色大字「無良星展銀行罔顧權益,強行法拍」被風吹得格外扭曲;距離工地約2公里的咖啡廳內,幾名因為建商山琳建設跑路,讓他們買房夢破碎的受害者們接受本刊採訪,談起好不容易攢下的頭期款可能十去八九,眾人無不搖頭嘆氣。

青慕淳建案購屋民眾多半是首購族,也不乏看好鄰近雙和醫院的年長者。(圖為青慕淳完工示意圖,受害者提供)

 

為償母遺願 賠光辛苦錢

受害者看當初精美的預售案宣傳單,內心百感交集。(受害者提供)

「我和女朋友本來今年要結婚了,一起存了頭期款要買房,沒想到遇上這事,現在二人都沒心情結了。」高先生談起案情始末仍直冒火氣,直言自己在前年八月付了訂金、簽約金共70萬元,約總價的1成,沒想到去年三月建商就開始失聯,當下才驚覺狀況不妙。「我們最納悶的是,建商有和銀行簽信託,消費者付的錢應該會受到保障,現在銀行卻告訴我們要拍賣土地,只能拿回頭期款1/6不到的錢。」

今年51歲的白小姐更感慨,直說再也不敢買預售屋了。「小時候家裡環境不好,但媽媽省吃儉用,很會存錢。10年前媽媽乳癌末期,因為我們住公寓4樓,上下樓都要帶著椅子讓體力不好的她坐著休息,過世前她最後的遺願,是希望用存下的300萬元當自備款,買間有電梯的房子,照顧80歲的老父親。」

與逃跑建商、銀行及建經公司周旋近1年,青慕淳建案受害者坦言「真的累了」。

「知道建商跑路後,我大概哭了1、2個禮拜,因為心疼媽媽的辛苦錢。我是單親媽媽,目前跟父親、女兒同住,父親年紀大了,腿不好,但自認健康,常幫我們母女領掛號信、倒垃圾,有電梯總是比較安心,所以前年發現家附近有『青慕淳』這個案子,我們才去看、去買,沒想到會把錢都賠了進去。」她感傷地說。

 

原物料大漲 建商扛不住

青慕淳的買家談起受害至今的影響,感嘆人生計畫都被打亂。

據591房屋交易網的新建案統計,2020年全台住宅開工數高達13.39萬戶,打破有統計以來的歷史記錄,市場更一度出現預售案秒殺、民眾漏夜排隊等亂象,就連央行都決定第二次出手信用管制,用來打擊投資客囤房炒作,房市的火熱程度,讓人很難想像會有建商倒閉。

不過,據本刊調查,山琳建設這類的中小建商跑路並非個案,不只買預售屋的消費者受害,就連擁有土地與建商合建的地主,都因建商捲鋪蓋跑路,出現土地遭銀行拍賣、血本無歸的案例。「坦白說,現在中小建商推案,營造成本會是一個很大的未知數,就算預售屋都賣了,當原物料、工錢等成本一直增加,這些建商嗅到狀況不對,認為沒有賺頭的時候,很多會乾脆抽手。」一位建商高層對本刊坦承。

究竟中小型建商的壓力何在?一位地產專家坦言,去年因疫情大爆發,為挽救經濟,全球央行大撒幣,寬鬆的資金行情引發通貨膨脹,包括砂石、鋼筋、水泥等原物料都應聲大漲,其中,鋼筋漲幅逾2成最猛,預拌混凝土也漲5%左右,從行政院主計總處「營造工程物價指數」觀察,從去年六月開始,指數急速上升,今年一月更創下歷史新高,讓房產專家胡偉良都忍不住說:「幅度之大前所未見,完全出乎意料之外。」

台北市萬華一處數百坪工地,去年才發生建商撐不下去、換手的狀況,如今傳出新建商打算擴大整地開發。

上週末,本刊實訪新北市蘆洲區,距離捷運三民高中站約400公尺處,一棟占地百坪、洗石子外牆的灰色透天厝映入眼簾,三層樓高建築有20多扇窗,裡頭卻是一片漆黑,原來,底下入口全被整排綠色鐵皮圍了起來。附近鄰居說,地主原本找建商合建,想蓋一棟10層樓高的大樓,沒想到建商財務出狀況,去年竟選擇跑路,該案最後遭銀行拍賣,讓這位地主血本無歸,「聽說和最近缺工、缺料,成本一直增加也有關係,那建商乾脆不蓋了。」

 

停工留空地 等接手建商

賴正鎰呼籲,在營建成本不可控的當下,中小建商應求穩,不貪多,要量力而為。

位於台北市環河南路知名的「五金一條街」,洛陽停車場旁原有一棟3層樓紅色建築,一樓租給一家冷凍設備公司,約4年前,20多名地主決定和建商合建後拆除,如今是一塊300多坪的空地。本刊詢問對面五金行的老闆,「為何這塊地空著不蓋?」原來是建商當初高估市場行情,去年發現營建成本不斷上漲,開始不按時繳納銀行融資的利息,最終跑路;還好,目前已有大型建商接手,「不過,聽說新建商對原本的合建條件很有意見,到現在都還在重談,可能還要一段時間才會開始蓋(新大樓)吧。」五金行老闆說。

繼續沿著「五金一條街」往南走約1公里,一塊空地前,白色鐵門上大大寫著營造字樣,據悉前一手建商取得建照後,2年前一度打算動工,沒多久就決定停工,去年更果斷收手,將整個案子盤給另一家建商。一名曾評估過該案的建商高層透露,「最早整合該案的建商也是地主之一,當初價格買在高點,未來每坪至少要賣到75萬元以上才有利潤。以那個基地位置、規模來說,要在萬華區賣到如此高價恐怕不易。」

一旁的店鋪老闆也說自己耳聞此事,還透露新接手的建商正打算擴大整合。「我的一個親戚住在後面,去年底房子也賣給他們(新建商)了,應該是要繼續收購周邊土地,可能想蓋規模更大的案子。」

問起這波中小建商的「跑路潮」,建商高層私下坦言,確實不少同業打算收手,都來問自己要不要承接蓋到一半的建案。「一旦建商打算退場,首選是把案子盤給同業,如果盤不出去,又不想繼續繳土地貸款利息的話,就乾脆跑路。所以市場上才會有很多所謂的『一案建商』,倒了沒關係,之後換個名字重來,是房地產界常見的手法。」該建商高層說。

 

信託頭期款 剩六分之一

去年以來,營建物價急速飆漲,全台大缺工也造成人力成本上漲,為建商增添不小開發變數。

全國商業總會主席賴正鎰則出面幫忙緩頰,他認為,會跑路的建商背後多半懷有幾分「惡意」在內,並非業界常態,多數建商仍兢兢業業在做生意。「不過,我也要提醒,現在缺工、缺料,各種成本一直增加,口袋不夠深的建商應該量力而為,不要貪多,一下子弄了一堆案子,最後才發現自己吃不下來。現在做生意,盡量穩穩賺就好。」

賴正鎰的呼籲,聽在「青慕淳」案受害者的耳裡,恐怕百感交集,因為在建商跑路後,銀行、建經公司的處理方式,讓他們深深感到所謂的「惡意」。因為當初地主、建商找銀行簽署信託,民眾購屋的頭期款依規定必須匯入信託專戶,原以為會受到保障,現在卻損失慘重。「我們30多戶消費者,在信託專戶有將近四千萬元,現在工地都還沒開始動作,銀行竟說只剩下694萬元,其他的錢都被用掉了,未來就算退款,也只能拿回1/6不到,如果是這樣,當初信託的意義在哪裡?」受害者陳先生不爽地說。

對此,本刊向消基會請教,消基會房屋委員會委員林旺根表示,所謂的信託是指財產放在一個專戶裡面,由信託業、建經公司或銀行負責管理,如果要用於建築,就只能專款專用在建築上。而一份不動產開發信託契約裡面,所謂的「財產」包含了建商自備款、建商向銀行融資款項以及民眾的購屋款項,「今天會發生民眾權益受損的狀況,最主要的原因是,動用信託款的『指示權』常常在開發商身上,也就是說,由建商決定哪種款項先用。」林旺根點出關鍵。

原本建商動用信託款項的合理順序,應該依序是建商的自備款、銀行的融資款,接下來才是消費者的購屋款。但實際上,民眾的購屋款多半會先被建商拿來使用,一旦哪天房子蓋不下去,如果連融資款、自備款都被用得差不多了,消費者能拿回來的錢就會只剩下一點點。「一般來說,消費者的購屋款不該先用,但這部分卻偏偏沒有明文規範,金管會沒有規範銀行對信託契約進行管理,是造成消費者受害的最大元凶。」林旺根直言。

 

銀行保債權 續建機制虛

消基會提醒,目前預售屋信託機制有不少灰色地帶,消費者購屋前最好先打聽建商口碑。

讓消費者霧裡看花的,還有信託契約當中的續建機制。陳先生談起此事越講越氣,「青慕淳一開始由山琳建設投資興建,後來山琳建設跑路了,照契約將由建經公司接管全案,針對這個案子是否具備續建的條件,進行評估並出具報告。問題來了,建經公司竟評估由『跑路建商』山琳來續建的可能性,結論當然是『無法續建』。」

這樣的說法,聽在林旺根耳裡,直呼「根本不合理,原本建商就發生問題了,你還找他,那不是請鬼拿藥單嗎?」他認為,建經公司正確做法,應該評估由新建商接手的可能性。不過就算有新建商接手續建,還是會有一連串的問題,「因為債權銀行通常是信託的受託人,等於掌握資金調度的權力,一旦出狀況,銀行會優先保證自己的債權,剩下的錢才會去評估能不能用來續建,所謂的續建機制常常只是一種形式。」林旺根搖著頭說。

到底消費者購買預售屋要如何不踩雷?林旺根提醒,信託有5種安全機制,其中又以「價金返還保證」最有保障,即使房子蓋不起來,民眾的錢也能全數領回。「問題是,民眾不能自己選擇要哪一種信託方式,是由建商決定的,最根本的做法,消費者在買房前,還是要對建商的信用做些評估,這比較重要。」林旺根建議。

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