【房市瘋狂2】天下沒有白吃的午餐 揭「零元買房」其實壓力山超大

文|馬婉珍    攝影|陳俊銘
台灣房市發燙,坊間因此出現零元買房、集資買房等花招。

台灣七都房市正發燙,坊間因此出現零元買房、集資買房等團購方式,民眾看得心癢癢;律師提醒,天下沒有白吃的午餐,這類話術恐已觸法,一旦房市反轉時,更要當心被倒貨的風險。

所謂零元買房,就是號稱房市老師的房地產業者,舉辦「零元購屋」講座,分享零元買屋經驗的成功個案,並提供一條龍服務,包括全額貸款、房屋裝潢、包租代管等一應俱全。不論是零元買房、還是集資買房,都充滿陷阱,一定要留意相關風險。

●零元買房

風險1:用AB約超貸 恐吃刑責

假設民眾大明買屋總價1,000萬元,核貸成數8成、也就是貸款金額800萬元,那麼大明的自備款是200萬元,這是正常版的A合約;但簽立B合約就會將總價做高、來到1,250萬元,這樣銀行核貸8成、就是1,000萬元,大明等於付出零元自備款就可買屋。

為讓買賣價金全額由銀行貸款,房市老師會慫恿民眾簽立「AB合約」。對此禾亞法律事務所主持律師陳夏毅提醒,這存在著極大的法律風險,也就是《刑法》的偽造文書、以及使公務員登載不實(AB合約的成交價不同)等罪,陳夏毅強調,房子買多少金額就在合約上寫多少金額,切不可簽立「AB合約」。

風險2:多重貸款 還款壓力山大

房市老師還會告訴民眾如何做全額貸,假設大明買屋1,000萬元,申請房貸期數30年期、核貸成數8.5成,則大明貸款金額為850萬元,3年寬限期「還息不還本」的方式,以利率1.6%計算,大明每月只需繳息11,333元。

資料來源:陳夏毅律師、記者整理

另外的1.5成、也就是150萬元的金額,房市老師建議承作7年期信貸,利率2.3%,月付19,350元,因此房貸11,333元+信貸19,350元=月付30,683元,出租後每月收租25,000元,則大明每月只需支付5,683元。

看似很美好,零元購屋再搭配老師幫你房屋出租,可用租金負擔房貸,然而陳夏毅提醒,一旦其中某個環節斷掉了,巨大的財務壓力會壓得你喘不過氣。

當3年寬限期屆滿,大明每月房貸金額激增至32,325元,加上信貸19,350元,肩上揹負著51,675元的貸款重擔,這還不包括空租時的零租金收入,且房市老師通常會慫恿民眾一次簽約買下2、3間房子,日後的還款壓力相當沉重。

 

●集資買房

風險:高於行情價買入 當心房市反轉

台北商業大學財政稅務系教授黃耀輝提醒,當房市景氣反轉時,要當心倒貨的風險,房價走弱、不易脫手,若民眾無法負擔長期的大額貸款,就是還款惡夢的開始。

地產祕密客Sam指出,集資買房跟零元買房是可以搭配整套運作的,所謂的「房市老師」,先舉辦免費的房地產課程,吸收學員上課,教他們怎麼零元買房,或是帶他們集資買房,實際上買到的物件通常都高於市場行情價,日後轉手不易。

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