【再升息半碼1】六大利空進逼土地交易重摔4成 「買房抗通膨神話失效」

文|林喬慧    攝影|楊弘熙
央行升息半碼,土地交易直接大衰4成,專家認為,住宅恐踏上7年一輪景氣循環。

今(16日)央行Q2理監事會後決議升息半碼,瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛對此表示,今年截至6月15日,土地市場交易額來到5年來新低,估計連續升息後會更緊縮,惟有收租抗通膨的商用不動產交易僅微幅下降,提醒民眾不可忽略升息市場產生的重擊,宜謹慎調整進出場時機及策略。

美國5月消費者物價指數(CPI)較去年同期飆升8.6%,刷新40年紀錄,因此總統拜登5月面對面力挺Fed主席鮑爾放手連續升息以解決高通膨難題,不但讓利率決策更為透明,也更鷹,以致最終宣告升息3碼,並從聯準會利率點陣圖看出原本全年調升1.875%的預期已經調高到3.375%。

反觀台灣4月的消費者物價指數年增率為3.39%,是101年8月以來新高,生產者物價指數年增率高達14.00%,更重要的是進口物價指數以美元計價年增率15.73%,但以台幣計價則跳升到17.00%,為1980年以來42年新高,顯見通膨持續增壓以及弱勢台幣引發的輸入性通膨陰影。

而且Fed在5月已經升過兩碼,台灣沒有落隊的空間,再加上7月、9月的利率走向轉鷹,都不得不讓台灣央行被動進行防禦性升息。然而考量國內疫情對經濟成長的衝擊,因此央行第二季升息幅度落在半碼。

黃舒衛分析,從今年第一季的央行理監事會議決議內容就可以嗅出,央行升息雖然主要是對付通膨、匯率問題,但明顯而有效的副作用就是壓抑房市過熱的買氣,因此不必急著啟動第5波信用管制。雖然5月楊金龍總裁在立法院釋出不排除對目前限貸對象加碼管制,但實際上房市步入升息循環階段,市場衰退、不確性的機率大增,交投已冷。

黃舒衛說明,3月開始升息1碼,雖然看起來微不足道,但對比去年同期、史上超低1.349%,利息增加幅度將近兩成,直接逼高資金成本,再加上土建融貸款成數下調、工料成本飆漲、限期開工禁令、內政部打炒房虎視眈眈、地方政府開徵囤房稅等六大利空因素環繞,本來最具防疫概念的土地市場重摔。

瑞普萊坊統計到今年6月15日的交易金額716.6億,較去年同期大跌40%,尤其升息後的交易量220.4億,只剩去年同期642.4億的1/3,為2017年以來新低。預估連續升息之後,土地市場會更冷。

升息之後,較受影響的是受「金八條」租金收益率限制的壽險業買樓門檻從2.345%調升到2.470%。預期股債雙跌後,避險資金會持續轉進收益率較高的工業地產、開發型投資及中南部低基期物件。

黃舒衛認為,在央行信用管制、加強金檢、升息、內政部打炒房的壓力下,住宅投資客已經快速退場,而目前以租金收入為主要收入、利息負擔為核心的晚近的包租公因為利差被逐步擰乾,已經開始觀望現象。照目前升息速度來看,最快年底前,房貸利率就會升到2%,直接追上14年前次貸風暴的水準,再加上稅費負擔,置產族、包租公的購屋需求會減少,甚至「買房抗通膨」的功能也會失效。

最後,連續升息若軟著陸,則造成景氣衰退,進一步增加自住、自用負擔,擠壓生活品質、消費購買力,但硬著陸則破壞建商、買方支付能力,形成爛尾樓、斷頭、倒帳等現象,即使房價不跌,但金融機構也難置身事外。升息、疫情不但毀了329、520檔期,眼看再次升息將出現五窮六絕,直接抹去928檔期。過去房地產7年一輪景氣循環的魔咒,恐怕成真。

土地市場歷年交易金額(截至6/15)

資料來源:Knight Frank Research

更新時間|2022.06.16 12:54

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